Schimmelbildung in der Wohnung

08.11.2012 | 18:20 |  Christine Kary (DiePresse.com)

Dieses Mal in der Serie "Alles, was Recht ist": Gerade in der kalten Jahreszeit ist das Problem der Schimmelbildung nicht selten, und es führt oft zu Streit zwischen Mietern und Vermietern.

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Gerade in der kalten Jahreszeit wird Schimmelbildung in Wohnungen oft zum Problem. Meist lüftet man weniger, und allfällige bauliche Mängel, wie feuchte Wände oder schlechte Wärmedämmung des Gebäudes, wirken sich bei niedrigen Außentemperaturen stärker aus. Mitunter bildet sich Tauwasser an den Fenstern oder Kondenswasser hinter Möbeln. All das schafft Wohlfühl-Bedingungen für den Schimmelpilz.

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Unternimmt man dann nicht rasch etwas dagegen, können die Folgen gravierend sein – von hässlichen Flecken an den Wänden bis hin zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen für die Bewohner. Wie viel Aufwand nötig ist, um das Problem in den Griff zu bekommen, ist unterschiedlich und hängt von der Ursache ab. Wenn man Glück hat, reicht es, die befallenen Stellen vom Schimmel zu befreien und sich ab sofort auch bei Minusgraden zu häufigerem Querlüften durchzuringen. Im Extremfall können jedoch größere bauliche Sanierungsmaßnahmen nötig sein.

Aber selbst wenn es nicht ganz so schlimm ist, kann die Behebung des Schadens ordentlich ins Geld gehen. Und dann ist meist Streit zwischen Wohnungsmieter und Vermieter programmiert. Jeder gibt dem anderen die Schuld an der Misere: Der Eigentümer wirft den Benützern der Wohnung vor, dass sie durch falsches Wohnverhalten den Schimmelbefall verursacht haben. Der Mieter wiederum sieht Baumängel als Ursache und beklagt sich über die Beeinträchtigung der Wohnqualität. Immer wieder landen solche Fälle vor Gericht. Die Sanierungskosten sind dabei nicht das einzige Streitthema. Oft geht es zusätzlich um Zinsminderungsansprüche, die von der Mieterseite geltend gemacht werden. Oder aber um eine vom Vermieter wegen angeblich vertragswidrigem, substanzschädigendem Gebrauch des Mietgegenstandes ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages.
Was Letzteres betrifft, müssen sich betroffene Mieter im Normalfall keine allzu großen Sorgen machen: Der Oberste Gerichtshof stellte bereits wiederholt klar, dass „übliches Wohnverhalten“ kein Kündigungsgrund ist.

Man darf in einer Wohnung zum Beispiel Zimmerpflanzen, Wandverbauten, Vorhänge haben und auch Wäsche waschen und sie zum Trocknen aufhängen. Ebenso darf man die Raumtemperatur nach den eigenen Bedürfnissen wählen und muss sich nicht nur danach richten, wie Schimmelbefall am besten hintangehalten werden kann. Der Vermieter hat grundsätzlich auch keinen Anspruch auf ein bestimmtes „Lüftungsverhalten“ und kann beispielsweise nicht verlangen, dass man eigens wegen des Lüftens tagtäglich in der Wohnung anwesend ist. Man miete ja eine Wohnung nicht „zu Zwecken der Trockenlegung fremder Bausubstanzen“, sondern um sie zu bewohnen, bringt es das Höchstgericht auf den Punkt.
Möglich ist es allerdings, diesbezüglich (sinnvolle) Verhaltensregeln vertraglich zu vereinbaren – die muss der Mieter dann auch einhalten. Und: Es gehört zu seinen Sorgfaltspflichten, sofort etwas zu unternehmen, wenn er Schimmelbefall bemerkt. Man hat als Mieter dann zwei Möglichkeiten: Entweder man behebt das Problem selbst oder man meldet es dem Vermieter. Tut man gar nichts und kommt es dadurch zu einer Gefährdung der Bausubstanz,  kann das durchaus als „erheblich nachteiliger Gebrauch“ der Wohnung und somit als Kündigungsgrund gewertet werden. Außerdem kann man für dadurch entstandene Schäden zur Kasse gebeten werden.

Ob man als Mieter besser selbst Hand anlegt oder den Vermieter verständigt, hängt davon ab, wie tief das Problem sitzt. Oberflächliche Schimmelflecken wegzuputzen und eventuell einen neuen Anstrich anzubringen, ist – auch nach Ansicht des OGH – Sache des Mieters. Ist dagegen die Bausubstanz betroffen, muss sich der Vermieter darum kümmern. Und natürlich auch dann, wenn etwa eine thermische Sanierung nötig wird, um die Ursache dauerhaft zu beseitigen.
Ist die Benützbarkeit der Wohnung durch den Schimmelbefall beeinträchtigt und unternimmt der Vermieter trotz Aufforderung nichts dagegen, kann man als Mieter – wenn man sich keine Sorgfaltsverletzung vorzuwerfen hat – Mietzinsminderung verlangen. In welchem Ausmaß das gerechtfertigt ist, hängt jeweils von den konkreten Gegebenheiten ab. In einem Fall, der vor dem Höchstgericht landete, gestand der OGH dem Mieter für die Beeinträchtigung durch Schimmel in den – trotzdem weiterbenützten – Wohnräumen  40 Prozent Mietzinsminderung zu. Und dann noch weitere 25 Prozent für den Lärm der Trockenlegungsmaschinen, die zwei Wochen lang liefen. 

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