CBRE-Bericht: Großvolumige Transaktionen in der Pipeline, mehr deutsche Investoren
Nach dem Rekordjahr 2014 befindet sich der österreichische Immobilieninvestmentmarkt 2015 bisher auf gutem, hohem Niveau. Im ersten Halbjahr 2015 wurden bisher rund 920 Millionen Euro in österreichische Immobilien investiert. 2014 waren es per 30. Juni rund 1,33 Milliarden Euro (per Jahresende 2014 waren es EUR 2,8 Milliarden). „Wir erwarten ein weiteres sehr gutes Jahr am Immobilieninvestmentmarkt. Auch wenn das erste Halbjahr hinter jenem des Vorjahres liegt, einige großvolumige Transaktionen sind für das zweite Halbjahr noch in der Pipeline, sodass die Jahresinvestitionssumme ähnlich jener von 2014 sein wird“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE.
Das zweite Quartal 2015 war – traditionellerweise – stärker als das erste, von April bis Juni wurden rund 560 Millionen Euro investiert. Investoren konzentrieren sich auf großvolumige Transaktionen. Am beliebtesten waren im ersten Halbjahr 2015 Büroimmobilien (41,8% der Investitionen), Einzelhandelsimmobilien (20,6%), Wohnobjekte (17,4%) sowie Hotels (15,5%). Industrieimmobilien haben in Österreich für Investoren kaum Bedeutung.
Deutsche investieren in Österreich
Sukzessive hat sich in den vergangenen Jahren der Anteil der deutschen Investoren in Österreich vergrößert, sodass im ersten Halbjahr 2015 bereits 49% der Investoren aus Deutschland kamen (im zweiten Quartal 2015 waren es sogar 57%). Somit sind die Deutschen die größte Investorengruppe in Österreich und damit erstmals seit dem Q2 2013 stärker als inländische Investoren, deren Anteil bei 42% im ersten Halbjahr 2015 lag. 9% der Investitionen entfielen auf ausländische – nicht-deutsche – Investoren. Zum Vergleich: in Deutschland, wo im ersten Halbjahr 2015 rund 24 Milliarden Euro investiert wurden – ist die Gruppe der ausländischen Investoren mit ca. 57% auch größer als die der inländischen. „Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt wird – wie auch in anderen europäischen Ländern - von Portfoliotransaktionen dominiert“, so Fichtinger.
Stabile bis leicht sinkende Renditen
Die gute Nachfrage am Immobilienmarkt beeinflusst die Renditen. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien in Wien lag im ersten Halbjahr stabil bei 4,55%, allerdings knapp unter dem Wert zu Jahresende 2014 (4,65%). „Damit liegt Österreich im europäischen Trend. In deutschen Städten ist das Renditenniveau ein ähnliches, allerdings sinkt es dort rascher als in Wien“, so Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich und Chairman CBRE CEE. So sank in Berlin die Spitzenrendite von 4,55% per Jahresende 2014 auf 4,40% zur Jahresmitte 2015, in München waren es sogar 0,30% (von 4,30% auf 4,00%).
Vorsichtiges erstes Halbjahr in CEE Region
Im ersten Halbjahr 2015 ist das Immobilieninvestmentvolumen in der CEE Region gegenüber dem Vergleichszeitraum 2014 um 9% auf EUR 2,7 Milliarden gesunken. Nicht berücksichtigt bei dieser Berechnung ist Russland, wo die Situation auf einem absoluten Tiefpunkt angekommen ist und nur noch besser werden kann.
„Wir gehen davon aus, dass die starke Pipeline an Angeboten in der CEE Region im zweiten Halbjahr die Ergebnisse der ersten sechs Monate übertreffen wird, allerdings birgt die Griechenland Krise einige Risiken für diese Region“, so Ridder. Das Vorjahresergebnis – 2014 wurden in der CEE Region (exklusive Russland) rund 7,6 Milliarden Euro investiert – wird 2015 wahrscheinlich aber nicht erreicht werden können. Das Jahr 2015 hat vorsichtig und langsam begonnen in der CEE Region, der Trend geht allerdings in Richtung großer Deals. Private Equity Unternehmen tendieren dazu, ganze Fonds bzw. Immobiliengesellschaften in der CEE Region zu übernehmen.
Nach wie vor sind die Kernmärkte in der CEE Region Polen und Tschechien, auf die sich der Großteil des Immobilieninvestments konzentriert, einige Deals sind in Ungarn und in Rumänien im Gange, die südosteuropäischen Märkte erholen sich noch kaum.
Büromarkt Wien wird seinem stabilen Ruf gerecht
Die großen Übersiedlungen sind erst ab 2017 zu erwarten, wenn jene Immobilien, die zur Zeit in der Pipeline sind, fertig gestellt sind und für Vermietungen zur Verfügung stehen. „Die Nachfrage ist vorhanden, größere Anmietungen müssten aber aufgrund des geringen Angebotes verschoben bzw. auf den Bezugszeitpunkt 2017 abgestellt werden“, so Felix Zekely, Head of Agency & GCS bei CBRE Österreich. All jene Flächen, die 2015 und 2016 in Wien fertig gestellt werden, sind bereits vorverwertet und eigengenutzt.
„Wenn ein Mieter auf ein Übersiedlungsdatum 2015 oder 2016 besteht, muss er Abstriche bei der Lage bzw. der Ausstattung machen, denn Flächen von mehr als 5.000m² werden in guten Lagen tatsächlich knapp“, so Zekely. Für Unternehmen mit bis zu 100 Mitarbeitern sind allerdings noch in fast jeder Lage und in fast jedem Preissegment Angebote am Markt – dies könnte sich 2016 allerdings auch ändern.
In den ersten sechs Monaten des Jahres 2015 wurden knapp über 100.000m² Büroflächen in Wien vermietet, der Wert von 250.000m², der im Januar für 2015 prognostiziert wurde, sollte somit erreicht werden. Ein großer Anteil der Vermietungen resultiert aus der Konsolidierung am Bankensektor, ein weiterer aus dem öffentlichen Sektor. In diesen beiden Bereichen waren die größten Vermietungen im ersten Halbjahr 2015 zu beobachten.
Die Spitzenmiete wird nach wie vor in der Wiener Innenstadt erreicht und liegt zur Jahresmitte 2015 bei 25,75 Euro/m²/Monat und somit um EUR 0,25 über dem Wert per 30. Juni 2014.
Die Leerstandsrate in Wien liegt zur Jahresmitte bei 6,5% und ist damit stabil geblieben im Vergleich zum H1 2014.
Textil- und Gastrokonzepte dominieren Retailmarkt
Rund 40% der Neueröffnungen am österreichischen Einzelhandelsmarkt entfallen im ersten Halbjahr 2015 auf Textilhändler wie TK-Maxx, Dressman oder BikBok von Varner oder diverse H&M Marken. Sehr aktiv sind auch einige Gastrokonzepte wie L’Osteria, Burgerista oder My Müsli. Für den Schuhmarkt wird eine Neuordnung erwartet.
„Der Retailmarkt ist zur Zeit von einer gewissen Unsicherheit geprägt, ausgelöst durch das hohe Aktivitätsniveau von Online Kanälen in vielen Branchen“, so Walter Wölfler, Head of Retail Österreich & CEE. Allerdings ist zu beobachten, dass das Umsatz-Wachstum der Online Anbieter zur Zeit wieder abnimmt, da deren Logistikkosten explodieren.
Einzelhandelsunternehmen reagieren mit unterschiedlichen Strategien auf den Trend zu Online: zum einen investieren sie in Click&Collect, um Kosten zu sparen und zusätzliche Verkäufe zu generieren, zum anderen werden weniger, dafür aber größere (Flagship)Stores eröffnet – wie z.B. Zara, H&M, Nespresso, Mango, adidas, LPP-Reserved. Eine weitere Strategie ist die Eröffnung kleinerer Geschäfte mit Online-Unterstützung (z.B. Hervis, Saturn). Standorte mit einem hohen Anteil an Touristen gewinnen an Attraktivität.
Europaweit befindet sich Österreich in den Top 10 Expansionszielen von Retailern. Bewährte Standorte sind nach wie vor am attraktivsten für Einzelhändler, die Spitzenmieten sind daher stabil.
„Wir beobachten, dass bei Neuentwicklungen das Risiko von den Einzelhändlern mehr und mehr auf die Eigentümer abgewälzt wird“, so Wölfler.
Shoppingcenter müssen auf die Veränderungen am Markt reagieren und investieren in Upgradings bestehender Centers, bemühen sich um Ankermieter, die in ihrem Einzugsgebiet einzigartig sind und optimieren die F&B und Entertainment Bereiche. „Ziel ist es, Shoppingcenters als ‚places to be‘ mit erhöhter Aufenthaltsdauer sowie erhöhtem Durchschnittsumsatz zu etablieren“, so Wölfler. In einer europäischen Studie hat CBRE festgestellt, dass ein Drittel der Menschen ein Shopping Center mit dem Ziel besuchen, nur zu essen und zu trinken. 43% der Kunden vermissen aber gute Restaurants, 45% gesunde Ernährung.