Ob Ahnungslosigkeit, Gier oder rosarote Brille: Den Wert der eigenen Immobilie richtig zu schätzen ist schwer. Welche Folgen das haben kann – und wie das zu verhindern ist.
Beim Verkauf einer Immobilie geht es um viel Geld. Oft wird jedoch am falschen Platz gespart – wenn es nämlich darum geht, den richtigen Preis festzulegen. Und so kann es passieren, dass man am Ende durch die Finger schaut.
Dass man für sein Haus oder seine Wohnung möglichst viel Geld bekommen will, versteht sich von selbst. Doch die Gefahr, dass man den Wert der eigenen vier Wände überschätzt und letztlich keinen Käufer findet, ist groß. Peter Mayr, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Salzburg, weiß, dass die Vorstellungen der Verkäufer um bis zu 20 Prozent über dem tatsächlich erzielbaren Preis liegen. Ursache ist nicht immer Gier. „Der Verkäufer hat zum einen eine emotionale Bindung zu seiner Immobilie und rechnet zum anderen auch Aufwendungen mit, die für den Käufer aber keine Rolle spielen“, weiß Wolfgang Fessl, gerichtlich zertifizierter Sachverständiger bei „Reinberg und Partner“.
Eine zwiespältige Rolle spielt das Internet. Einerseits machen Immobilienplattformen den Markt transparent, andererseits haben sie ihre Tücken: Sie zeigen meist nur die Angebotspreise, aber nicht, um wie viel die betreffende Immobile tatsächlich verkauft wurde. „Das setzt dann eine Preisspirale in Gang“, warnt Anita Köninger von Raiffeisen Immobilien.
Faktoren statt Gefühlen
Die Folge überhöhter Erwartungen: Der Verkäufer bleibt wochenlang auf seiner Immobilie sitzen. „Schließlich geht er zum Makler, und dieser soll dann Wunder wirken“, kennt Ulrike Klinger von der S Real Immobilienvermittlung die Praxis. Dieses „Wunder“ geschieht meist in Form einer Korrektur der Angebotspreises auf Grundlage einer fachkundigen Wertermittlung. „Der Sachverständige weiß, welche Faktoren den Preis beeinflussen. Er kann dem Käufer eine Expertise in die Hand drücken, die nicht nur den Wert offenlegt, sondern so gut aufbereitet ist, dass sie ihm den Erwerb der Immobilie auch schmackhaft macht“, umreißt Peter Winkler vom Grazer Unternehmen Faircheck die Aufgaben des Gutachters. Der Sachverständige berücksichtigt unter anderem Bauweise und Zustand des Hauses/der Wohnung. „Eine vor dem Verkauf durchgeführte Sanierung verlängert die Lebensdauer der Immobilie und erhöht deren Wert“, hält Winkler fest. Doch keine Regel ohne Ausnahme: „Erwirbt der Käufer das Objekt, um es weiterzuvermieten, ist ihm der Zustand oft egal, und er ist nicht bereit, für ein saniertes Objekt mehr zu zahlen“, begründet Fessl, warum sich etwa bei Altbauwohnungen innerhalb des Wiener Gürtels eine Instandsetzung vor dem Verkauf nicht unbedingt lohnt.
Auch der Grundsatz, wonach eine Wohnung mit zunehmendem Alter an Wert verliert, muss nicht immer gelten. „Ganz entscheidend ist die Infrastruktur“, weiß man bei S Real: Wird etwa ums Eck eine U-Bahn-Station errichtet, steigt der Wert. „Zwei Häuserblocks weiter kann es ganz anders ausschauen“, sagt Klinger. Diese Detailkenntnisse sowie die Zugriffsmöglichkeiten auf Datenbanken, die die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien beinhalten, sind es, die die Makler und Sachverständigen dem Verkäufer, der den Preis selbst festsetzt, voraushaben.
Achtung, Nebenkosten!
„Es kann sein, dass auf dem idyllischen Grundstück, das man veräußern will, früher einmal eine Fabrik stand und daher Altlasten im Boden sind“, kennt Fessl weitere mögliche Fallen, die der Experte bei der Berechnung des Immobilienwerts berücksichtigt. „Oder dass die Raumordnung vorsieht, dass auf der Nachbarwiese in einigen Jahren eine Industrieanlage entstehen kann.“ „Fairchecker“ Winkler ergänzt: „Der Experte sieht auch Dinge, von denen der Laie gar nicht weiß, dass sie bei der Bewertung eine Rolle spielen, beispielsweise die Stromleitung vor dem Haus oder den Handymast.“ Aus diesem Grund ist es unerlässlich, dass der Gutachter die Immobilie persönlich in Augenschein nimmt. Zentimetermaß ist keines dabei, wohl aber eine Checkliste. Manche Sachverständige machen auch Foto- und Videoaufnahmen.
Der Aufwand hat natürlich seinen Preis. Für ein bis zu 30 Seiten umfassendes Gutachten muss der Verkäufer rund 1500 Euro einplanen, weniger umfangreiche Expertisen kommen auf rund 500 Euro. Dafür „erhöht ein marktkonformer Preis die Chance der bestmöglichen Verwertung“, so Klinger. Und: „Wenn der Käufer das Objekt, an dem der Verkäufer hängt, schlechtmacht, um den Preis zu drücken, muss der Sachverständige auch Psychologe spielen.“
Was Sie beachten sollten beim . . . . . . Immobilienverkauf
Tipp 1
Preischeck. Wer den Preis für seine Immobilie in Eigenregie festsetzt, sollte die Alarmglocken schrillen hören, wenn sich wochenlang niemand meldet, aber auch, wenn ihm die potenziellen Käufer die Tür einrennen. „Im ersten Fall ist der Preis zu hoch, im zweiten bietet er das Objekt unter seinem Wert an“, meint Sachverständiger Wolfgang Fessl und rät dann zum Gang zum Makler.
Tipp 2
Orientierungstools. Im Internet, auch für das Handy gibt es Immobilien-bewertungstools, die bei Eingabe einiger Eckdaten mögliche Verkaufspreise „ausspucken“. „Diese Tools sind eine Orientierungshilfe und ersetzen nicht die Beiziehung eines Gutachters“, sagt Ulrike Klinger von S Real. Die Immobilienvermittlung hat selbst eine solche Anwendung entwickelt.
Tipp 3
Vertrauenssache. Immobilienbewertungen kann jeder Makler durchführen – oder gerichtlich zertifizierte Sachverständige. „Das ist eine Frage der Akzeptanz“, meint Fessl, der selbst beide Funktionen ausübt. „Letzteren wird mehr Objektivität zugesprochen.“ In Graz gibt es eine Liegenschaftsbewertungsakademie, die Ausbildungen durchführt und Zertifizierungen ausstellt.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 11.03.2017)