Reale Werte– teuer, aber heiß begehrt

(c) FABRY Clemens
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Wer ein Haus zum Vermieten kaufen will, wird schwerer fündig als noch vor einem Jahr. Auch lässt sich immer weniger Geld damit verdienen. Immobilienaktien sind derzeit auch keine gute Alternative.

Wien. Der Zinshausboom hat einen kleinen Dämpfer bekommen. Nicht, weil die Preise sinken würden: Diese stagnieren auf dem hohen Niveau des Vorjahres und sind damit um ein Viertel höher als vor drei Jahren. Sondern weil das Angebot abnimmt. Wer ein Zinshaus hat, trennt sich derzeit nicht davon. Somit dürfte der Wert der Transaktionen auf dem Wiener Zinshausmarkt heuer wieder unter der Milliardengrenze zu liegen kommen, wie aus dem jüngsten Zinshausbericht des Maklerunternehmens EHL hervorgeht. Mehr als vierzig Prozent der Käufer sind Private. Ihr Hauptmotiv sind Sicherheit und Inflationsschutz. Das nötige Geld haben sie. 17 Prozent des Marktvolumens wird in Häuser investiert, die weniger als eine Million Euro kosten, 28 Prozent entfällt auf Häuser mit einem Kaufpreis von mehr als zehn Millionen Euro.

Renditen unter vier Prozent

Dass sich mit Zinshäusern kaum noch Geld verdienen lässt, stört sie nicht. Die Renditen (Mieteinnahmen eines Jahres am Kaufpreis) sind in den vergangenen zehn Jahren dramatisch gesunken. Erhielt man vor zehn Jahren noch je nach Lage Erträge zwischen 4,5 und acht Prozent, so sind es jetzt zwischen zwei und knapp unter sechs Prozent (siehe Grafik). Die zwei Prozent erhält man für Innenstadtzinshäuser, bis zu sechs Prozent gibt es etwa in Favoriten, Floridsdorf oder Donaustadt. Allerdings entwickeln sich dort auch die Mieten schwächer als im Rest der Stadt, wie der Zinshausbericht einräumt.

In der Inneren Stadt ist dagegen die Nachfrage hoch genug, dass man sich nicht vor Leerständen zu fürchten braucht. Im Schnitt kann man bei Zinshäusern mit Renditen von etwa 3,5 Prozent rechnen. Von diesen muss man dann noch Einkommensteuer bezahlen (wobei Abschreibung und etwaige Kreditzinsen die Steuerlast mindern).

Ursache für die sinkenden Renditen ist, dass die Kaufpreise deutlich stärker angezogen haben als die Mieten. Dass Letztere so bald nachziehen, ist eher nicht zu erwarten. „Bei den Mieten erscheint kurzfristig eine Preisschwelle erreicht zu sein“, heißt es in dem Marktbericht. Auch bei gefragten Wohnungen könne diese kaum überschritten werden.

Zudem würden die restriktiven Vorschriften des Mietrechtgesetzes den weiteren Anstieg bremsen. Denn Zinshäuser sind meist Altbauten. Bei diesen orientiert sich die Miethöhe nach dem „Richtwert“. In Wien beträgt dieser fünf Euro pro Quadratmeter. Nun kann man für gute Lage oder sehr gute Ausstattung Zuschläge verlangen, doch mehren sich die Vorstöße aus der Politik, diese zu begrenzen.

Auch die Möglichkeit, die Mieten regelmäßig der Inflation anpassen zu können, ist nicht in Stein gemeißelt. In den vergangenen Jahren hat der Gesetzgeber mehrfach zugunsten der Mieter eingegriffen und die Fristen für die Anpassung verschoben oder einen anderen Zeitraum für die Inflationsberechnung vorgeschrieben, damit die Erhöhung niedriger ausfiel. Ist man wohlhabend und hat das Zinshaus ausschließlich mit Eigenmitteln finanziert, braucht einen das nicht zu schrecken. Anders sieht es aus, wenn man das Zinshaus teilweise auf Kredit gekauft hat: Dann kann es passieren, dass die Zinsen und Raten steigen, die Mieteinnahmen aber nicht im gleichen Ausmaß.

Teure Vorsorgewohnungen

Gleiches gilt für Vorsorgewohnungen: Solche erhält man schon mit 100.000 Euro Eigenmitteln, wenn man die Hälfte oder zwei Drittel auf Kredit finanziert. Meist handelt es sich um Neubauwohnungen. Im Neubau gelten keine so strengen Mietzinsbeschränkungen. Dort hat man ein anderes Problem: Wegen der starken Nachfrage sind die Grundstückspreise und die Quadratmeterpreise für die Wohnungen schon sehr hoch. Um noch eine halbwegs passable Rendite zu erhalten, werden die Mieten oft hoch angesetzt– ob man diese über einen längeren Zeitraum auch erhält, ist fraglich. Manche Anleger weichen daher auf Vorsorgewohnungen in Altbauten aus– dort ist wiederum die Miethöhe gedeckelt.

Was den Privaten zu denken geben sollte: Projektentwickler lassen oft Häuser errichten, vermieten die Wohnungen aber nicht, sondern lassen sie parifizieren und verkaufen sie. Damit lässt sich derzeit noch mehr Geld verdienen als mit Vermietung.

Aktien günstig, aber im Abwärtstrend

Dem Interesse der Anleger an Vorsorgewohnungen zum Vermieten tut das aber keinen Abbruch: Auch wenn sich Investitionen in reale Werte nicht mehr so rechnen als noch vor ein paar Jahren– die Alternativen sind auch nicht berauschend. So kommt man zwar theoretisch günstiger an Immobilien, wenn man Immobilienaktien kauft. Die Aktien an der Börse sind um gut die Hälfte billiger als die Häuser der Unternehmen selbst. Diesen Rabatt gibt es freilich schon länger– nur haben die Anleger nichts davon. Seit Jahresbeginn hat man mit Aktien im Immobilien-ATX (Immofinanz, CA Immo, S-Immo, Conwert und Warimpex) im Schnitt 30Prozent verloren. Das konnten auch die teilweise hohen Dividenden (etwa von der Immofinanz) nicht wettmachen. Die Ursache ist die Sorge der Anleger, dass die Finanzierungskosten für Immobilienunternehmen steigen könnten und dass es bei Gewerbeimmobilien vermehrt zu Leerständen kommt– mit Ausnahme der Conwert sind die Firmen vor allem im Gewerbeimmobiliensektor tätig. Eine Trendwende an den Börsen ist noch nicht in Sicht.

Oft Ärger mit offenen Fonds

Bleiben offene Immobilienfonds: Diese investieren in Bestandsimmobilien (also nicht in Baustellen) und nehmen in geringem Ausmaß Kredite auf. Ihr Geld verdienen sie mit Vermieten. Dafür gibt es eine stabile Rendite von etwa drei Prozent– wenn alles glattgeht. Doch ausgerechnet dieses Produkt hat in den vergangenen Jahren eine Schwäche gezeigt. Vor allem in Deutschland mussten Fonds vorübergehend oder endgültig schließen, weil zu viele Anleger gleichzeitig ihr Geld abziehen wollten. Für die Anleger bedeutet das, dass sie ihr Geld erst nach Monaten und Jahren (oft mit Abschlag) wiedersehen.

Was Sie beachten sollten bei... Immobilieninvestments

Tipp 1

Reale Werte. Immobilien sollen als reale Werte vor der Geldentwertung schützen. Doch haben die Kaufpreise für Zinshäuser und Vorsorgewohnungen in den vergangenen Jahren deutlich stärker angezogen als die Mieten. Das große Geld lässt sich mit Immobilien längst nicht mehr verdienen. Seinen letzten Notgroschen sollte man auch nicht in Häuser und Wohnungen stecken: Oft stehen Erhaltungskosten an, oder die Kreditzinsen steigen.

Tipp 2

Aktien. Durch den Kauf von Aktien wird man indirekt Immobilienbesitzer. Aktien sind Anteile an Unternehmen, die mit Immobilien (hauptsächlich Gewerbe-, aber auch Wohnimmobilien) Geld verdienen. Wer in Wiener Immobilienaktien investiert hat, profitierte heuer wenig von steigenden Immobilienpreisen: Die Kurse fielen im Schnitt um 30Prozent. Ängste vor Leerständen und höheren Finanzierungskosten könnten sie weiter fallen lassen.

Tipp 3

Fonds. Offene Fonds versprechen stabilere Erträge als Aktien, da sie fast ausschließlich in fertige Objekte (und nicht in Baustellen) investieren und ihr Geld hauptsächlich mit Vermietung verdienen. Zuletzt ist das Produkt jedoch in eine schwere Krise geraten: Vor allem in Deutschland mussten viele Fonds (vorübergehend oder endgültig) schließen, da zu viele Anleger gleichzeitig Geld abziehen wollten. Die Anleger müssen dann lange auf ihr Geld warten.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 19.11.2011)

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