Innerhalb des Gürtels locken Wohnungen nicht nur Wiener in Scharen an. Eigentum und Miete sind gleichermaßen gefragt.
Der Spittelberg, das Freihausviertel und der Karmeliterplatz zählen – außerhalb des in einer eigenen Liga spielenden ersten Bezirkes – zu den bekanntesten Grätzeln im Innergürtelbereich. Eine Aufwertung erfahren haben in den letzten Jahren das Schlossquadrat in Margareten und das Rochusviertel im dritten Bezirk. Laut Elisabeth Klinger, Conwert Immobilien, vor allem eine Folge der „Ansiedelung von Szenelokalen, individuellen Geschäften und multikulturellen Gastronomiebetrieben“. Der Wohnungsmarkt in Wien innerhalb des Gürtels zeigt sich lebendig, wie man auf der Wohnmesse Immobilia überprüfen kann.
Für Friedrich Neumeyer, Geschäftsführer von Neumeyer-Immobilien, sind noch andere Viertel erwähnenswert: „Im Alsergrund die Gegend rund um das alte AKH, hin zur Alserbachstraße und zur Volksoper, in der Josefstadt das Theatergrätzel. Immer spannender werden auch die Mariahilfer Straße und ihre Seitengassen.“ Weniger Nachfrage sieht Neumeyer hingegen im fünften Bezirk, Nähe Arbeitergasse, Gumpendorfer Straße und Margaretengürtel. In Gürtelnähe wäre ein Aufschwung grundsätzlich möglich, doch oft besteht hier schlechte Bausubstanz. „In der Nachkriegszeit war der Gürtel eine gute Adresse; sie hat in den Jahrzehnten danach allerdings dramatisch verloren. Der Erfolg der Aktivierung der Stadtbahnbögen in den letzten Jahren zeigt, dass künftig auch eine jüngere Klientel für diese Stadtteile wiedergewonnen werden könnte.“
Mangelnde Bewegung kann dem Wiener Wohnungsmarkt also nicht nachgesagt werden, insbesondere, was die Preisentwicklung betrifft. Laut Index der Nationalbank sind die Preise seit 2005 in Wien um 40 Prozent in die Höhe geschnellt, während die Steigerung österreichweit nur 17 Prozentpunkte betrug. Vor allem die Erhöhung bei Mietneuabschlüssen und die Preissprünge auf dem Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen sorgen laut Experten dafür, dass die Wohnkosten einen immer größer werdenden Anteil am monatlichen Lebensbudget der Wiener einnehmen.
Preisschere wird größer
Wenig überraschend betrifft diese Entwicklung speziell den innerstädtischen Bereich der Bundeshauptstadt. „Die Preisschere bei Immobilien innerhalb und außerhalb des Gürtels wurde in den letzten Jahren zunehmend größer“, weiß Klinger. So werden innerhalb des Gürtels Hauptmietzinse in Höhe von acht bis 11 Euro pro Quadratmeter erzielt, bei Dachgeschoßwohnungen bis zu 16 Euro. Eigene Gesetze hat der erste Bezirk mit üblichen Miethöhen von 14 Euro respektive 20 Euro im Dachgeschoß. Überdimensional gestiegen sind laut Klinger die Preise der Eigentumswohnungen: „Im innerstädtischen Bereich muss mit 3500 bis 5000 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden, im ersten Bezirk können es bis zu 16.000 Euro sein. Ein Ende der Preissteigerung ist derzeit nicht abzusehen.“
Die Ursachen findet man in den grundlegenden Gesetzen des Marktes. „Die Nachfrage nach Wohnungen hat sich aufgrund des Trends zur konservativen Geldanlage in Immobilien speziell in den Bezirken innerhalb des Gürtels erhöht. Nach wie vor sind dabei Regionen, die näher zum Ring als zum Gürtel liegen, bei Kaufinteressenten beliebter. Wesentliche Qualitätskriterien sind die öffentliche Erreichbarkeit, das ,innerstädtische' Wohngefühl, die gewährleistete Nahversorgung und die Alternativen der kulturellen Möglichkeiten“, erläutert Horst Schwarzenberg von Colliers Columbus, der hinsichtlich der Nachfrage zwei auffällige Tendenzen ausmacht. „Im Fokus der Nachfrage stehen einerseits Wohnungen zwischen 50 und 70 Quadratmetern, die entweder als Stadtwohnung/Zweitwohnsitz oder zur Vermietung gedacht sind, und andererseits Wohnungen von 120 bis 150 Quadratmetern, die hauptsächlich zum Zweck der Eigennutzung erworben werden.“ Außergewöhnlich hoch sei die Nachfrage nach Eigentumswohnungen – bei begrenztem Angebot. Eine Möglichkeit, das Bedürfnis nach Wohnraum zu befrieden, liege auch im Ausbau von Dachgeschoßen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 21.05.2011)