Geldfragen: Vermieter können Steuern sparen

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Auch wenn die Mieterlöse in Relation zum Kaufpreis bei Vorsorgewohnungen oft niedrig ausfallen, kann man die Einnahmen durch Steuervergünstigungen und Fremdkapital deutlich steigern.

Das bloße Vermietungsgeschäft wirft oft nicht viel ab. Viele Wohnungskäufer hoffen auf Wertsteigerung– und lukrieren Steuervorteile. Was man beachten muss.

Wie viel Geld braucht man für eine Vorsorgewohnung?

Die Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen in Wien liegen derzeit bei durchschnittlich 3000 Euro pro Quadratmeter, ältere Wohnungen kosten 1928,56 Euro, wie aus dem jüngsten Immobilien-Preisspiegel der Wirtschaftskammer hervorgeht. Für eine 30-Quadratmeter-Wohnung im Neubau braucht man etwa 50.000 Euro, wenn man die Hälfte fremdfinanziert. Den Banken reichen oft Eigenmittel von 30 Prozent. Will man sichergehen, dass die Mieterlöse ausreichen, um die laufenden Kreditraten zu tilgen, sollte man die Hälfte selbst bezahlen. Besser vermietbar sind Wohnungen um die 70 Quadratmeter: Dafür sollte man 100.000 Euro aufwärts haben.

Wie hoch kann die Rendite pro Jahr sein?

Im besten Fall erhält man vier Prozent Ertrag pro Jahr, oft deutlich weniger. Dabei handelt es sich um die jährlichen Mieterlöse am reinen Kaufpreis. Doch sollte man berücksichtigen, dass zum Kaufpreis Nebenkosten in Höhe von etwa zehn Prozent dazukommen, später muss man mit Erhaltungskosten rechnen. Umgekehrt profitiert man von einer etwaigen Wertsteigerung. Bei Neubauwohnungen darf man in den ersten Jahren kaum mit einer solchen rechnen.

Ist es besser, sich eine Altbauwohnung zuzulegen?

Ältere Wohnungen sind günstiger, unterliegen aber oft einer Mietzinsbeschränkung. Für neue, frei finanzierte Wohnungen gelten keine so strengen Begrenzungen. Kalkuliert man aber mit einer Miete von zwölf bis 14 Euro pro Quadratmeter, muss die Wohnung schon einiges bieten, damit man immer einen Mieter findet. Sonst schmälern Leerstände die Rendite.

Was lässt die Erträge höher ausfallen?

Wohnungen in Wien erfuhren in den vergangenen zwanzig Jahren Wertsteigerungen von 4,9 Prozent pro Jahr. Bar auf die Hand erhält man diese aber erst bei einem allfälligen Verkauf der Wohnung. „Es handelt sich um stille Reserven“, sagt Wienwert-Vorstand Wolfgang Sedelmayer. Einer Modellrechnung der Wienwert zufolge bekommt man bei einem Neubauprojekt im 20. Wiener Bezirk im zweiten Jahr 2,23 Prozent reine Mietrendite, im 25. Jahr sollen es 3,72 Prozent sein (da Mieten regelmäßig der Inflation angepasst werden). Inklusive Steuervorteil (wenn man anfangs Verluste einfährt und steuerlich geltend macht) kommt man im zweiten Jahr auf bis zu 5,51 Prozent– sofern man gut verdient und sich in der höchsten Steuerprogressionsstufe von 50 Prozent befindet. Im 25.Jahr schmälert dagegen die Steuer die Rendite (da man keine Verluste mehr geltend machen kann). Bei einer Wertsteigerung von 2,5 Prozent kommt man dennoch auf 4,91 Prozent Vermögenszuwachs pro Jahr. Die Erträge, die man bar erhält, liegen freilich darunter.

Was drückt die Renditen nach unten?

Die Nebenkostenlassen die Rendite niedriger ausfallen. Auch Leerstände drücken sie nach unten. Dazu kommt, dass die Mieteinkünfte einkommensteuerpflichtig sind. Im Extremfall muss man bis zu 50 Prozent Einkommensteuer berappen. In der Praxis tut das kaum jemand: Laufende Zinszahlungen für den Kredit und die Abschreibung (auf 66 oder 50Jahre) mindern den steuerpflichtigen Gewinn und damit auch die Einkommensteuer. Die Belastungen können in den ersten Jahren sogar zu steuerlichen Verlusten führen. Dann zahlt man insgesamt weniger Einkommensteuer.

Wie kommt man in den Genuss von Steuerzuckerln?

Den Einkommensteuervorteil und den Vorsteuerabzug kann man nur dann in Anspruch nehmen, wenn die Wohnung einen „Totalüberschuss“ abwirft, man also in zwanzig Jahren unterm Strich Gewinne damit erzielt. Für Eigentümer von Altbauwohnungen ist das leichter zu schaffen: Sie dürfen dabei eine fiktive Miete auf Marktniveau annehmen, auch wenn sie tatsächlich die geringere Richtwertmiete erhalten. Sicherheitshalber sollte man im Vorfeld nicht mit allzu niedrigen Zinsen kalkulieren. Karin Fuhrmann, Steuerberaterin von TPA Horwath, rät zur Annahme von vier Prozent in den nächsten zehn Jahren (auf diesem Niveau bekommt man fixe Zinsen), danach sollte man mit fünf Prozent kalkulieren.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Mietenpool?

Bei einem Mietenpool kommen die Mieteinkünfte des ganzen Hauses in einen Topf, und alle Eigentümer werden anteilsmäßig daraus entschädigt. Steht die eigene Wohnung eine Zeit lang leer, erhält man trotzdem Geld. Umgekehrt finanziert man die Leerstände fremder Wohnungen mit.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 18.06.2011)

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