Vorsorgewohnungen: Sichere Werte, sinkende Erträge

(c) Bilderbox
  • Drucken

Wegen der starken Nachfrage sind die Preise deutlich gestiegen. Nun weichen die Anleger in äußere Bezirke aus.

Der Mangel an attraktiven Alternativen hat die Anleger in den vergangenen Jahren verstärkt zu Immobilieninvestments getrieben. Vor allem in guten Lagen sind auch im Vorjahr die Kaufpreise von Wohnungen stärker gestiegen als die Mieten. Wer also eine Wohnung oder ein Zinshaus kauft, um Geld mit Vermietung zu verdienen, muss sich mit immer geringeren Erträgen (in Relation zu seinem Investment) begnügen.

An reiner Mietrendite (anfängliche Jahresmiete am Kaufpreis) darf man kaum noch mit mehr als drei Prozent rechnen. Doch hoffen die meisten Käufer auf Wertsteigerungen, auch kann man dank Steuerzuckerln eine etwas höhere Rendite einfahren. Theoretisch könnte man auch mit einem Kredit die Eigenkapitalrendite steigern.

Viele zahlen alles in bar

Das kommt aber nicht für alle Käufer infrage: Viele wollen ihr Geld einfach sicher parken und bezahlen die Wohnung zu 100 Prozent mit Eigenmitteln. „Die Renditen sinken immer mehr, die Leute legen aber vor allem Wert auf Sicherheit“, stellt Erwin Steiger von Raiffeisen Leasing fest.

Wohnungen innerhalb des Gürtels sind am begehrtesten, aber auch bereits teuer. Wer noch relativ günstig zu einer Vorsorgewohnung kommen will, sollte sich im 15., 16. oder 12. Wiener Bezirk umsehen, rät EHL-Expertin Sandra Bauernfeind. Diese Gegenden seien von den Käufern bisher nicht so stark in Betracht gezogen worden, da sie selbst nicht dort wohnen würden. Dank guter U-Bahn-Anbindung hätten die Gegenden aber eine Aufwertung erfahren. „Die Wohnungen sollten dort auch über die nächsten zwanzig Jahre gut vermietbar sein“, meint die Expertin. In diesen Gegenden könne man auch noch Wohnungen mit vier Prozent Rendite finden, innerhalb des Gürtels hingegen kaum.

Längerfristige Vermietung

Vorsorgewohnungen sind Wohnungen, die man über einen längeren Zeitraum vermietet. Später kann man dann selbst darin wohnen. Um in den Genuss zahlreicher Steuervorteile zu kommen, muss man jedoch zunächst Unternehmer sein, also die Wohnung vermieten und innerhalb der ersten zwanzig Jahre einen Totalüberschuss erzielen (die Einnahmen müssen die Ausgaben übersteigen).

Dann spart man die Umsatzsteuer und kann Kreditzinsen und Abschreibung steuerlich geltend machen und so weniger Einkommensteuer zahlen. Voraussetzung für einen solchen Totalüberschuss ist, dass die Wohnung nicht allzu häufig leer steht. Dazu darf die Miete nicht zu hoch sein (eine Nettomiete von zwölf Euro pro Monat und Quadratmeter in einer Gegend, wo man ringsum nur acht Euro zahlt, wäre zu hoch).

Auch sollte die Wohnung dem Bedürfnis des Durchschnittsmieters entsprechen, darf also nicht zu ausgefallen sein. „Am besten geeignet sind Zwei-Zimmer-Wohnungen“, stellt Bauernfeind fest. Ideal sei etwa eine 35- bis 60-Quadratmeter-Wohnung in Graz oder Wien in guter Lage, meint Markus Ritter von C&P Consulting. Die beiden Städte seien ideal für Anlagewohnungen, weil sie über die beste Infrastruktur in Österreich verfügen und die Baukosten im Normalbereich seien.

Abseits der großen Städte gibt es keinen großen Mietermarkt, dort wohnt man eher im Eigenheim. Weniger geeignet für Vorsorgewohnungen sind auch Gegenden, in denen es viel geförderten Wohnbau gibt und potenzielle Mieter daher günstige Alternativen finden. Bei kleinen Wohnungen muss man mit höherer Fluktuation rechnen: Bei den Mietern handelt es sich häufig um Studenten oder Personen, die nur vorübergehend eine Bleibe suchen. Dann kann es passieren, dass die Wohnung immer wieder leer steht. Generell dürfte die Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungszentren aber steigen– dank Zuzug und wachsender Anzahl von Singlehaushalten.

Doch tun sich Anbieter von Vorsorgewohnungen wegen der starken Nachfrage zunehmend schwer, geeignete Grundstücke zu finden. Häufig weicht man deswegen auf Altbauten aus. Altbauten sind vom Quadratmeterpreis her günstiger, haben aber häufig den Nachteil, dass die Miete oft gesetzlich nach oben begrenzt ist. Die Wiener Privatbank bietet ihren Anlegern etwa „Alt-Wiener Vorsorgewohnungen“ an. Vorteil ist, dass man da schon ab einem Eigenmittelanteil von 25.000 Euro dabei ist (wenn man zu zwei Dritteln fremdfinanziert).

Altbau hat Langfristpotenzial

Bei diesen Objekten sei die Rendite anfangs geringer, da meist ein Mieter in der Wohnung wohnt, der sehr günstige Altmieten zahlt, berichtet Georg Aichelburg-Rumerskirch, Leiter Immobilien Produkte und Dienstleistungen bei der Wiener Privatbank.

Langfristanleger können jedoch davon profitieren, dass sie später einmal von einem neuen Mieter eine höhere Miete verlangen können. Neubauwohnungen haben zudem den Nachteil, dass man in den ersten Jahren kaum mit Wertzuwächsen rechnen kann.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 18.06.2011)

Mehr erfahren

null
Mein Geld

Rauer Wind für Bausparverträge

Die meisten Bausparkassen bieten nur mehr einen Fixzinssatz von unter zwei Prozent. Die Kapitalertragsteuer frisst die staatliche Prämie fast gänzlich auf.
BausparNeugeschaeft 2012 durch Foerderkuerzung
Immobilien

Nach Förderkürzung: Bauspar-Schock blieb 2012 aus

Die Neuabschlüsse gingen vor allem zu Jahresbeginn drastisch zurück. Im letzten Quartal des Vorjahrs gab es aber bereits einen Gegentrend.
Mein Geld

Zuflüsse für offene Immofonds

Die Produkte werfen relativ stabile Renditen ab. Ganz risikofrei sind sie aber nicht. Denn manchmal müssen Anleger jahrelang auf ihr Geld warten.
Wohnbauanleihen Sparbuchalternative
Immobilien

Wohnbauanleihen als Sparbuchalternative

Für Wohnbauanleihen zahlt man im günstigsten Fall keine Steuer. Und sie sind billig zu haben. Im Vergleich zu anderen Anlagen sind sie gar nicht mehr so "bieder".
Immobilienaktien erholen sich
Mein Geld

Immobilienaktien erholen sich

Aktien von heimischen Immobiliengesellschaften notieren an der Börse mit hohen Rabatten – und das nicht ohne Grund. Einige Firmen könnten für Anleger aber von Interesse sein.

Dieser Browser wird nicht mehr unterstützt
Bitte wechseln Sie zu einem unterstützten Browser wie Chrome, Firefox, Safari oder Edge.