Osteuropa: Die Abwärtsspirale ist gestoppt

Warschau, die Hauptstadt von Polen, das auch in der Krise als einziges Land in der EU gewachsen ist, saniert, investiert und rüstet sich für die Fußball-EM 2012. Manche Ecken sind schon fertig, etwa im Bezirk Mokotow im Süden. Hier beherrscht das Hochhaus IO-1 die Szenerie. Die 17 Stockwerke haben eine Mietfläche von 22.600 Quadratmetern, sie sind alle bis auf den letzten Winkel vermietet. Ganz oben residiert TVN, eine Fernsehanstalt. Der Empfangsraum im Eingang, die Aufzüge, die Einrichtung – alles könnte genauso gut in Hamburg, Paris oder in Wien stehen.

Symbol für neuen Kurs

Das Haus ist eines der Vorzeigeprojekte der Immofinanz und gleichzeitig Symbol für den neuen Kurs. Der österreichische Immobilienkonzern sieht sich nach Gerichtsprozessen und Kriseneinbrüchen wieder auf Kurs. Der Nettogewinn stieg in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2010/2011 auf 229 Millionen Euro. Derzeit besitzt die Gruppe etwa 1680 Immobilien im Wert von 8,5 Milliarden Euro. Nur 7,4 Prozent davon sind in Polen, etwas mehr als die Hälfte in Westeuropa und den USA. In Zukunft will sich der Konzern jedoch auf acht Kernländer, vier Nutzungsarten und Immobilien im obersten Preissegment konzentrieren: Bei den Standorten folgt die Immofinanz geografisch der Donaumonarchie plus Deutschland und Russland. Bei der Nutzung liegt der Fokus künftig auf den Segmenten Wohnen, Büro, Einzelhandel und Logistik. Hotels und Liegenschaften außerhalb der Kernländer sollen dagegen weg. Bis 2014/2015 hat sich der Konzern ein Verkaufsprogramm mit einem Volumen von 2,23 Milliarden Euro verordnet.

Zugleich gibt es eine strenge Qualitätsüberprüfung der Wirtschaftslage der Region, mit Fokus auf Metropolen und die Mikrolage. „Wir wollen halten, entwickeln und verkaufen“, sagt Konzernchef Eduard Zehetner. „Für das Objekt IO-1 hätten wir auch mitten in der Krise jederzeit Käufer gehabt.“ Doch die Immofinanz entschied sich dagegen – denn die Aussichten sind zu verlockend. In guten Gegenden Warschaus kann man 25 Euro Miete pro Quadratmeter verlangen, Tendenz steigend. Im polnischen Portfolio der Immofinanz beträgt die Leerstandsrate bei Büros sechs Prozent. Und im Einzelhandel ist alles ausgebucht.

Die Abwertungsspirale in Osteuropa ist gestoppt, heißt es auch bei anderen heimischen Immobilienkonzernen. Im Vorjahr hat die CA Immo etwa mit dem Kauf von Europolis, die über ein Portfolio von 1,8 Milliarden Euro verfügt, ihr Engagement in Osteuropa ausgeweitet.

Anstieg um 90 Prozent

Auf dem osteuropäischen Immobilienmarkt selbst registrierte CB Richard Ellis (CBRE) 2010 Investitionen von fünf Milliarden Euro – im Vergleich zum Jahr zuvor ein Anstieg um 90 Prozent. Damit sei das Gewicht Osteuropas am gesamteuropäischen Investmentmarkt wieder auf Vorkrisenniveau gestiegen, so Jos Tromp, der bei CBRE den Bereich Research Zentral- und Osteuropa leitet. „Noch in der ersten Hälfte 2010 passierte sehr wenig. Doch seither ist der Markt stark im Kommen: Ausländische Investoren kehren zurück.“ In den ersten zwei Monaten 2011 habe es Transaktionen in Höhe von 1,2 Mrd. Euro gegeben. Allerdings wird heuer nach Einschätzung von CBRE der Anstieg der Transaktionen im niedrigen zweistelligen Bereich bleiben. Denn der Markt ist äußerst inhomogen. So gehört Polen neben Tschechien und der Slowakei zu den Vorreitern, während Ungarn, Rumänien, Bulgarien und der Balkan weiter schwach bleiben. Auch auf dem russischen Immobilienmarkt gebe es derzeit einen Boom, so Tromp, doch dort seien die Preise wegen der starken Kopplung der Wirtschaft an die Rohstoffpreise sehr volatil.

Zu beobachten ist in Osteuropa die Flucht in die obersten Marktsegmente. „Investoren haben gespürt, wie risikoreich ein Investment sein kann, jetzt setzen die meisten auf Top-Qualität“, sagt Tromp. „Allerdings sucht deshalb jeder das Gleiche. A-Klasse-Immobilien sind inzwischen schwierig zu bekommen.“ Das begrenzte Angebot im Prime-Sektor wiederum ist der Grund, weshalb CBRE für heuer nicht mehr mit einer rasanten Zunahme bei Transaktionen in Osteuropa rechnet. „Es wird langsam nach oben gehen, aber nicht mehr wie 2010 und auch nicht wie 2006, 2007“, so Tromp. „Es wird alles ein bisschen normaler.“

("Die Presse", Print-Ausgabe, 07.05.2011)