Unternehmen zögern Umzüge hinaus, doch Büros füllen sich langsam

Die Aussichten auf eine baldige Erholung der Konjunktur sind getrübt. Die Firmen warten ab– und schieben Umzugs- oder gar Expansionspläne auf die lange Bank. Die Folge: Der heimische Büromarkt will sich auch heuer nicht so recht erholen. Zwischen Jänner und Juni wurden zwar 90.000 Quadratmeter Fläche neu vermietet und damit etwas mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres, wie aus dem jüngsten Büromarktüberblick des Maklerunternehmens EHL hervorgeht. Das liegt jedoch deutlich unter den Werten der Spitzenjahre 2007 und 2008. Auch kommt weniger neue Fläche auf den Markt.

Doch stehen 6,5 Prozent der fast elf Millionen Quadratmeter umfassenden Wiener Bürofläche leer– Tendenz steigend. Ursache ist, dass es sich beim Großteil der Neuanmietungen um Umzüge handelt. „Die Firmen ziehen in ein neues Gebäude um, das alte bleibt leer zurück“, erklärt EHL-Experte Wolfgang Scheibenpflug. Oft ist das neue Büro kleiner, da moderne Flächen um bis zu zwanzig Prozent effizienter seien, man also weniger Platz benötige.

Wieder mehr Private unter den Mietern

Immerhin fänden sich wieder mehr private Firmen unter den Mietern, nicht nur die öffentliche oder halböffentliche Hand. Die umfangreichste unter den neuvermieteten Flächen besiedelte die RALT Raiffeisen Leasing, die sich auf 12.000 Quadratmetern im Space2Move in der Muthgasse einmietete. Die Österreich-Tochter des französischen Hightechkonzerns Thales bezog 10.000 Quadratmeter im Rivergate am Handelskai. Drittgrößter Mieter war die Rechtsanwaltskanzlei Schönherr, die 6000 Quadratmeter am Schottenring anmietete. Es war zugleich die größte Neuanmietung in der Innenstadt. In der Lasallestraße fanden 6000 Quadratmeter im Kreditkartenanbieter Card Complete einen neuen Nutzer. Auch der fünftgrößte Neumieter kam aus der Finanzbranche: Die Erste Group bezog 5000 Quadratmeter im Office Cube im zwölften Bezirk.

Doch nahezu alle großen Neuanmietungen des ersten Halbjahres entfallen auf Firmen, die vorher an einem anderen Standort waren. Büros in schlechten Lagen ohne U-Bahn-Anbindung bleiben leer zurück. Vor allem dann, wenn sie auch technisch nicht auf dem letzten Stand sind, also etwa keine Doppelböden für Verkabelung haben, berichtet Scheibenpflug.

Weniger neue Büros kommen auf den Markt

Auch in Deutschland halten sich die Firmen mit Neuanmietungen zurück. In den sechs größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München fanden 1,4 Millionen Quadratmeter Bürofläche neue Mieter, um elf Prozent weniger als vor einem Jahr, wie das Beratungsunternehmen Savills berichtet. Die Ursache: „Viele Unternehmen haben sich bereits in den letzten Jahren mit günstigen Flächen in zentralen Lagen versorgt“, stellt Robert Kellershohn fest. Er ist bei Savills für das Bürovermietungsgeschäft zuständig. Nur zum Teil liege es an der Zurückhaltung der Unternehmen.

Doch ließen sich die Firmen mehr Zeit, wie man bei der Catella Property Group feststellt: Am Düsseldorfer Büromarkt sei die Bankenkrise deutlich zu spüren. „Darüber hinaus ist zu beobachten, dass seitens der Unternehmen die Anmietentscheidungen mehr Zeit in Anspruch nehmen, als dies im letzten Jahr gewesen ist“, heißt es in einer Aussendung.

Die Leerstandsrate ging dennoch an allen sechs deutschen Standorten zurück, und zwar im Schnitt um 9,3 Prozent. Matthias Pink von Savills Research führt das vor allem auf das gesunkene Angebot zurück. Nach der Finanzkrise im Jahr 2008 hatten viele Projektentwickler ihre Immobilienvorhaben auf Eis gelegt. Auch in Deutschland handle es sich bei den wenigen Neuanmietungen zumeist um Umzüge. Einer der wichtigsten Abnehmer von Büros in Berlin sei die öffentliche Hand, berichtet Pink. Das habe den Vorteil, dass der Berliner Markt den Konjunkturdellen weitgehend trotze. Im Rückgang wie im Aufschwung halte sich der Markt stabil. Auch die Leerstandsrate ist mit 5,8 Prozent geringer als in Wien.

In den anderen Städten ist sie höher. Die höchste Quote weist das bankenlastige Frankfurt auf, wo 15 Prozent der Büros zu haben wären. Die Lage dort dürfte auch nächstes Jahr kritisch bleiben, meint Pink. Mit stark hochschnellenden Leerstandsraten rechnet er aber nicht. Dafür würde einfach zu wenig gebaut.

Angst vor Fachkräftemangel hilft Büromarkt

Der Experte erwartet, dass nächstes Jahr noch weniger Büros in Deutschland neue Mieter finden als heuer. Die Wirtschaft sollte sich aber erholen, was im Jahr 2014 zeitverzögert auch auf den Büromarkt durchschlagen dürfte. Und wenn sich die Krise verschlimmert? „Auch dann sollten die Leerstandsraten nicht mehr allzu stark ansteigen“, glaubt Pink. „Die Firmen leiden an Fachkräftemangel und versuchen, ihre Mitarbeiter auch in der Krise zu halten.“

("Die Presse", Print-Ausgabe, 14.07.2012)