Häuser mit guten Geschichten, Wände mit solider Substanz

26.10.2012 | 18:48 |  ELKE JAUK-OFFNER (Die Presse)

Wohnungen im historischen Ambiente, aber auf Höhe der Zeit, sind rar – und teuer. Gefragt wären auch Größen in der Dimension von 150 Quadratmetern.

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Moderne Annehmlichkeiten und historische Details, mit optimalen Grundrissen und großen Freiflächen in bester zentraler Lage – im Bereich des Stilaltbaus sollte eine Wohnung eben alles können. Allerdings haben innerstädtische Stilaltbauwohnungen mit Terrasse in Wien Seltenheitswert, lässt Martin Müller von JP Immobilien keinen Zweifel am Spagat zwischen Wunsch und Wirklichkeit. Gefragt wären auch Größen in der Dimension von 150 Quadratmetern, idealerweise aufgeteilt auf mehrere Zimmer und Bäder. „Allerdings ist die Flächeneffizienz im Altbau eine andere, die hohen Räume sind großzügig dimensioniert, Bad gibt es oft nur eines“, verweist Müller auf jene Attribute, die den Stilaltbau einerseits so begehrt machen, der andererseits aber klassische Schwachstellen hat.

„Viele Wohnungen haben gut und gern Flächen von 200 bis 400 Quadratmetern – aber nicht allzu viele Zimmer“, gibt auch Eggert Koch von Dr. Koch Traumrealitäten zu bedenken. Die herrschaftlichen Wohnräume liegen aus historischen Gründen zudem oft straßenseitig, während man von Küche und Dienstbotenzimmer aus ins Grüne blickt.

Ein Vorteil des Altbaus liegt aber in seiner Substanz: „Man hat es zumeist mit hochwertigem Baumaterial zu tun, die Räume haben durchschnittliche Größen von 25 Quadratmetern und mehr, die nicht programm- bzw. funktionsspezifisch sind – wenn man diesem vordefinierten Grundriss kein neues Korsett aufzwängt, hat man bei der Sanierung eigentlich leichtes Spiel“, sagt Architekt Martin Mutschlechner, der sich in seinem Stadtlabor unter anderem auf das Bauen im Bestand spezialisiert hat. Auch das Thema thermische Sanierung sieht er differenziert: „Alte Mauern können bauphysikalisch gesehen unglaublich viel leisten.“ Mutschlechner verweist auf Studien, die sogar einen höheren Energieverbrauch bei gedämmten Wohnhäusern belegen. Massive Ziegelmauern sind selbst im Winter in der Lage, Sonnenwärme zu speichern und in die Innenräume abzugeben.

 

Die Qualität des Alten

Die Bauten haben in vielen Fällen strukturelle Änderungen erfahren, sind vom Wohnhaus zum Bürohaus und wieder zum Wohnhaus mutiert, „man hat immer wieder um- und weitergebaut, aber eigentlich selten im Widerspruch zur Seele, zum Grundgefühl des Hauses“, führt Mutschlechner aus – nur in den 1960er- und 1970er-Jahren rückte man den Altbauten weniger sensibel zuleibe. Mit dem vorhandenen, qualitätsvollen alten Material weiterzuarbeiten sei ratsam – und nicht unbedingt mit Kunststoffböden und gerostetem Stahl.

Das Konzept gilt es, für eigene Zwecke umzufunktionieren: In breiten Gängen lässt sich Stauraum gut einrichten, „indem man eine ganze Wand komplett verbaut, damit schafft man ruhige, geschlossene Oberflächen und es stehen nicht so viele Möbel in den Raum“. Auch das Errichten zusätzlicher Innenwände zur Zimmervermehrung soll man zugunsten mobiler Trennwände und in weiser Voraussicht sich ändernder familiärer Bedürfnisse überdenken.

Über die Wohnung hinaus ist der Zustand des gesamten Hauses, aber auch die Qualität der Umgebung aus Kundensicht wesentlich, „die Käufer wollen weder in der Wüste noch unmittelbar neben Gemeindebauten wohnen“, sagt Koch. Pluspunkt ist die Nähe eines Parks, hausintern sind es kunstvoll gegliederte Fassaden und repräsentative Stiegenaufgänge mit Lustern und Marmor. „Ein moderner Eingangsbereich in einem Stilaltbau wäre ein völliger Stilbruch“, sagt Richard Buxbaum von Otto Immobilien. Den Käufer sollten zudem Details wie intakte Steigleitungen interessieren, viele können sich aber weitaus mehr für die überlieferte Geschichte des Domizils erwärmen: Stammt es zum Beispiel von Architekt Otto Wagner oder einem seiner Schüler? Kann es mit berühmten Vorbewohnern aufwarten? „Die Kunden schätzen die Geschichten sehr und sind auch bereit, in so einem Fall mehr zu bezahlen“, erzählt Müller. Das Stadtpalais Herzmansky im siebenten Wiener Gemeindebezirk, das sich im Besitz des gleichnamigen Warenhausgründers befand, wird derzeit gerade generalüberholt.

Einzelheiten wie ursprüngliche Holzvertäfelungen, Originalbeschläge oder historische Fliesen haben es der Klientel zudem überaus angetan. „Vor allem Kunden aus den Bundesländern oder dem Ausland interessieren sich dafür“, sagt Müller, der auch von einem Käufer zu berichten weiß, der allein 100.000 Euro in die originalgetreue Restaurierung der Stuckdecke gesteckt hat. „Die Käufer sind emotional getrieben“, bestätigt Buxbaum, „Stilaltbau ist in Stein geformte Emotion.“

Besonders die internationale Klientel sucht stets die Historie zum Objekt. Die Nähe zu Stephansplatz, Staatsoper oder Museumsquartier ist ihr da lieb und teuer. Aus familiären Gründen kann aber auch die gute Erreichbarkeit von internationalen Schulen ein wesentliches Kaufkriterium sein, so Buxbaum.

 

Objekte gehen dem Markt verloren

Die Preise werden nach Einschätzung von Müller nur in absoluten Zentrumslagen überdurchschnittlich steigen, sonst werde sich die Tendenz nach oben verlangsamen. „Der Markt ist durchaus aktiv“, analysiert Buxbaum, „das Interesse der Projektentwickler an Zinshäusern ist groß, dem steht ein begrenztes Angebot an Objekten gegenüber.“ Das wirkt sich direkt auf deren Einkaufspreise und damit auch auf die Verkaufspreise für Immobiliensuchende aus. „Viele Häuser gehen jedes Jahr verloren und werden durch Neubauten ersetzt, das steigert die Attraktivität der verbliebenen Objekte zusätzlich und schraubt so auch die Preise in die Höhe.“ Käufer müssen mit Quadratmeterpreisen von 4000 bis 20.000 Euro rechnen – je nach Lage, Geschoß und Gesamtzustand. Ausreißer nach oben sind wie immer möglich.

Laut Koch liegt das daran, „dass Stilaltbau nicht reproduzierbar ist“. Er denkt dabei in besonderem Maß an den Luxus alleinstehender Villen mit parkähnlichen Anlagen – wie jenes Palais, das um 11,8 Millionen Euro den Besitzer wechseln würde. Eine stuckierte Portalvorhalle, ein marmorverkleidetes Atrium und neobarocke Salons finden sich auf den 1514 Quadratmeter Wohnfläche.

Während die Möglichkeiten für Sanierungsprojekte innerhalb des Gürtels bereits überschaubar sind, gibt es in anderen Teilen Wiens noch etwas mehr Potenzial. Sie integrieren im Idealfall aus Käufersicht die Errichtung von Balkonen und Fußbodenheizungen – optimal ist zudem ein Sanitärraum mit Fenster. So weit das Wunschkonzert. Im Fall von Annehmlichkeiten wie Lift oder Garage ist „der Denkmalschutz durchaus aufgeschlossen“, weiß Koch zu berichten, „man kann die Garage schließlich auch im Garten versenken“.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 27.10.2012)

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