Büromarkt-Ausblick. Die Nominalmieten bleiben stabil, Incentives werden aber seltener gewährt. Verhandlungsspielraum gibt es für preisbewusste Mieter bei älteren Flächen.
Der Wiener Büromarkt bot den Vermietern in den vergangenen Jahren keinen Grund zur Euphorie – aber auch keinen Anlass für Depression. Und das sollte sich kurz- bis mittelfristig auch nicht ändern. Zwar rechnet der Immobilienvermittler Remax österreichweit für 2014 mit einer Preiskorrektur im Ausmaß von rund fünf Prozent, für Wien ist er aber positiver gestimmt. „Die Quadratmeterpreise werden sich insgesamt wohl halten, wenn auch in vielen Fällen dafür ein Entgegenkommen des Vermieters bei den Zusatzkosten erforderlich sein dürfte“, sagt Geschäftsführer Bernhard Reikersdorfer.
Abschläge bei Altbeständen
Das betrifft vor allem ältere Bauten aus den 1980er- und 1990er-Jahren, die in puncto Energieeffizienz, technischer Ausstattung und Grundriss mit den Neuentwicklungen nicht mithalten können. „Die sind entsprechend schwer vermittelbar, was auch der Grund ist, weshalb viele Eigentümer verstärkt eine Umwidmung in Wohnungen ins Auge fassen“, berichtet der Experte. Erschwerend hinzu kommt bei diesen Immobilien, dass sie sich oft in klassischen B- oder C-Lagen mit mangelhafter öffentlicher Verkehrsanbindung befinden oder aber Parkplätze fehlen, „da ist die Kompromissbereitschaft des Mieters deutlich gesunken, das kann nur über den Mietpreis oder Incentives kompensiert werden“, betont Andreas Ridder, Managing Director von CBRE Österreich. Gerade für preissensible Mieter ergäbe sich dadurch aber Verhandlungsspielraum, ergänzt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. Gelegenheiten böten sich diesbezüglich in Bezirken wie Floridsdorf, der Brigittenau, Simmering oder Rudolfsheim-Fünfhaus, wo neben gemischt genutzten Gebäuden auch kleinere Bürogebäude angesiedelt sind.
Deutlich positiver sehen die Prognosen für Neuentwicklungen oder hochwertig sanierte Zweitbezugsflächen aus. Bei EHL verweist man auf Neuvermietungen wie das BFI Wien in der Rampengasse, den Kurier im Space to Move oder das BBRZ und Manpower im Greenworx und wertet dies als Zeichen eines sich stabilisierenden Marktes. „Aktuell bewegen sich weitere Großmieter auf dem Markt, die 2014 einen Vertrag für einen neuen Unternehmensstandort unterzeichnen werden“, so Ehlmaier. Auch Ridder sieht bei internationalen Unternehmen einen „spürbaren Umzugs- und Veränderungsbedarf“. Gefragt sind vor allem zusammenhängende Flächen von 400 bis 1000 Quadratmetern, berichten die Experten unisono, „die Zahl der jährlichen Mietvertragsabschlüsse über 10.000 Quadratmeter hingegen lässt sich in der Regel an einer Hand abzählen“, berichtet Ridder. Ehlmaier führt diese Tatsache auf die stark von Klein- und Mittelbetrieben geprägte Unternehmensstruktur in Wien zurück. Eine gute Infrastruktur mit optimaler öffentlicher Anbindung und Nahversorgung sind für die Standortentscheidung dabei wesentliche Kriterien. „Wir erleben deutlich, dass Bürolagen mit nachteiliger Verkehrsanbindung und Infrastruktur verstärkte Vermarktungsaktivitäten erfordern“, so Ehlmaier. Daneben würde auch eine auf die Kundenwünsche zugeschnittene moderne Ausstattung zunehmend vorausgesetzt.
Vermieter werden selbstbewusster
Da es sich bei diesem Thema aber um einen großen Kostenfaktor für den Mieter handelt, „wird im Rahmen der Mietvertragsverhandlungen gern ein Weg gesucht, um die Kosten für diese Sonderausstattung – etwa Glaswände oder IT-Verkabelungen – auf den Eigentümer zu übertragen“, so der EHL-Geschäftsführer. Das aber dürfte Mietinteressenten zunehmend schwerer fallen. Zwar würden die Nominal- bzw. Vertragsmieten trotz einer zunehmenden Verknappung an großen zusammenhängenden Flächen stabil bleiben, prognostiziert Ridder, bei den Effektivmieten müsse aber durchaus mit einem leichten Anstieg gerechnet werden: „Das liegt daran, dass Incentives wie Sonderausbauzuschüsse, Umzugskostenzuschüsse oder Mietfreistellungen, wie sie den Mietern in den vergangenen Jahren oft gewährt wurden, nicht mehr so leicht zu haben sind.“
ZUWACHS AUF TIEFSTAND
Mit einem prognostizierten Neuflächenzuwachs von rund 120.000 Quadratmetern befindet sich der Wiener Büromarkt auf einem Tiefstand. Die gleichzeitig steigende Nachfrage wird nach Ansicht von Branchenexperten nicht nur die Preise stabilisieren, sondern könnte zwischenzeitlich sogar zu einer Flächenverknappung führen. Derzeit liegen die Mieten bei durchschnittlich 13,50 bis 14 Euro, in Spitzenlagen muss man mit bis zu 25 Euro rechnen.
An größeren Flächen kommen 2014 neben den bereits fertiggestellten 43.000 Quadratmetern im DC Tower beim Projekt Euro Plaza5 weitere 34.000 hinzu.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 18.01.2014)