Land- und Forstgüter bleiben die stillen Stars unter den Luxusliegenschaften.
Wo sich Fuchs und Hase gute Nacht sagen, kann der Grund und Boden durchaus kostbar sein. Denn Land- und Forstgüter gehören nach wie vor zu den stillen Stars der heimischen Luxusimmobilien, deren Popularität keinen kurzfristigen Moden unterliegt. „Die Nachfrage nach solchen Liegenschaften ist immer da“, weiß Max Huber, Inhaber des gleichnamigen Realbüros. „Forstgüter werden als gute Anlage gesehen, da sie langfristig eine gute Wertentwicklung haben, denn das Holz wächst schließlich von selbst.“ Außerdem verfüge Österreich über eines der besten Grundbücher der Welt und damit eine gesicherte Eigentumssituation, was Investitionen in den heimischen Grund und Boden zusätzlich attraktiv mache, gibt sich der Makler überzeugt.
Aber jenseits aller vernünftigen gibt es auch emotionale Gründe, in den heimischen Wald zu investieren: „Ein wichtiger Grund für den Erwerb einer solchen Liegenschaft liegt in der Freude, die ich dadurch generiere, dass ich dort an den Wochenenden meinen Kindern oder Enkeln das Fischen oder Jagen beibringen, und meine kurze Lederhose in der einzig dafür wahren Umgebung spazieren führen kann“, meint Fridolin Angerer, bei Spiegelfeld Immobilien für den Bereich Forst, Land, Schlösser verantwortlich und selbst passionierter Jäger, mit einem Zwinkern. Denn mit Investitionen in solche Objekte verzichtet man de facto zumeist auf eine Verzinsung seines Kapitals, und auch der Inflationsausgleich ist nicht immer gesichert.
Eine Frage von Holz und Lage
Um sich diesen Luxus leisten zu können, müssen derzeit zwischen einem und zwei Euro pro Quadratmeter Wald investiert werden. Was auf den ersten Blick recht preisgünstig scheint, sich aber durch die Größe, die ein vernünftiges Forstgut haben sollten, recht schnell summiert. „Insgesamt sind im vergangenen Jahr 2844 forstwirtschaftliche Flächen für 96 Millionen Euro in Österreich verkauft worden“, weiß Alois Reikersdorfer, Vorstandsvorsitzender von Remax Österreich. „Das entspricht einem Anteil am Gesamtimmobilienmarkt von 1,2 Prozent.“ Die Kriterien, die den Preis für einen Wald am stärksten beeinflussen, sind einerseits der Grund und Boden, also die Lage, und andererseits die Qualität des darin befindlichen Holzes. „Je mehr hiebreifes Holz darin steht, umso wertvoller ist der Wald“, erklärt Angerer. „Für einen leer gefegten Wald wird man hingegen keine zwei Euro bekommen.“ Bei der Lage ist die berühmte eine Autostunde von Wien oder einem anderen Ballungszentrum immer wieder ein ausschlaggebendes Argument. Ist der eigene Forst innerhalb dieser Zeit erreichbar, steigt sein Wert deutlich an, sehr abgelegene Wälder sind auf dem Markt für entsprechend weniger zu haben. Aber auch dann ist Wald nicht gleich Wald, ein Bächlein oder ein Hügel können einen deutlichen Unterschied machen. „Eine Kessellage, die mir ermöglicht, von einem Punkt in meinem Wald aus auf den Gegenhang zu schauen und da steht dann noch mein Rehbock, macht das Ganze natürlich wertiger als wenn es sich um eine ebene Fläche handelt“, so Angerer. Deutlich über zwei Euro gehen die Preise aber selbst dann nicht, wenn der schönste Wildbach hindurchfließt, auch wenn sich immer häufiger solche Angebote finden. „Was wirklich verkauft wird, ist dann aber wieder eine andere Sache“, stellt Reikersdorfer fest, und auch Angerer hat die Erfahrung gemacht, dass die Zwei-Euro-Grenze in der Realität eher nicht überschritten wird.
„Äpfel mit Äpfeln vergleichen“
„Wobei man aber aufpassen muss, dass man hier Äpfel mit Äpfeln vergleicht“, wie er betont, „denn wenn eine Liegenschaft mit zwei Hektar um sechs Millionen Euro verkauft wird und es befindet sich ein Schloss darauf, dann ist eben nicht der Wald um drei Euro pro Quadratmeter verkauft worden, sondern dann hatte möglicherweise das Schloss allein einen Wert von einer Million.“
Denn Jagdschlösser, Gutshäuser oder schöne Jagdhütten erhöhen den Wert forstwirtschaftlicher Liegenschaften natürlich ungemein, die Nachfrage nach solchen Immobilien erfreut sich einer stabilen Beliebtheit, auch wenn hier nicht mehr jeder Preis gezahlt wird. Zwar ist es nach wie vor „ein Verkäufermarkt, in dem man länger suchen muss, da wenig auf dem Markt und eine Nachfrage gegeben ist“, wie Huber erklärt. Aber große Zuwächse gibt es derzeit nicht: „Im Vergleich zu 2012 ist der Markt etwas schwächer geworden“, analysiert Reikersdorfer, „solche Liegenschaften sind keine Objekte, die sich schnell verkaufen lassen. Da sind die Preise nicht gestiegen – die Vorstellungen aber schon.“
Höchstpreise für Jagdreviere
Am meisten erzielen aber wie eh und je die Landgüter mit einer Eigenjagd, die allerdings aufgrund der damit verbundenen Auflagen nicht gerade breit gesät sind. Mindestens 115 Hektar zusammenhängende Forstfläche braucht es nämlich, um auf dem eigenen Grund und Boden auf die Pirsch gehen zu dürfen. Wirklich interessant wird es meist aber erst ab einer Fläche von 400 bis 500 Hektar, eine Größenordnung, in der auch in Österreich das Angebot überschaubar bleibt. „Da kommen vielleicht ein paar Dutzend pro Jahr auf den Markt“, weiß Reikersdorfer, denn von solchen Objekten trennen sich die Besitzer wirklich nur, wenn es sein muss. Noch höher als eine Eigenjagd lässt das Herz des passionierten Jägers nur noch ein sogenanntes Jagdgatter schlagen. „Dabei handelt es sich um eine vollständig eingezäunte Eigenjagd, in der grob gesagt etliche der gesetzlichen Auflagen, die für die Jagd außerhalb eines Zaunes gelten, keine Anwendung finden“, erklärt Angerer, der derzeit eines dieses raren Objekte in der Buckligen Welt in seinem Portfolio hat.
Das bedeutet, dass kein Abschussplan und keine Einschränkungen, wann man füttern und jagen darf, zum Tragen kommen, und der Besitzer frei entscheiden kann, wie viel Wild er halten und auch schießen möchte. Zwar haben sich jüngst die Regeln auch hierfür verschärft, aber noch immer bieten solche Objekte gestressten Managern die Gelegenheit, schnell zu Trophäen zu kommen, ohne überdurchschnittlich lange im Wald verbringen zu müssen. Wie weit das dann wirklich Luxus ist, sei dahingestellt, gezahlt werden für solche raren Gelegenheiten aber Millionensummen im mittleren einstelligen Bereich. (sma)
DER WERT DES WALDES
Die Preise für den Quadratmeter Wald liegen in Österreich durchschnittlich zwischen einem und zwei Euro. Abhängig ist der Wert des Waldes von Faktoren wie der Lage, also dem Grund, auf dem er sich befindet, der Qualität des Holzes, das derzeit darin steht, und der Frage, ob die Größe der Liegenschaft ausreicht, damit sie zur Eigenjagd genutzt werden kann. Dafür braucht es mindestens 115 Hektar.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 29.03.2014)