Facility-Management. Das neue Energieeffizienzgesetz steht kurz vor seiner Verabschiedung. Die Regelung hat auch Auswirkungen auf den Immobilienbereich.
Aktuell wird noch intensiv verhandelt, doch spätestens Anfang Juni muss die Regierungsvorlage zum Bundesenergieeffizienzgesetz vom Parlament mit Zweidrittelmehrheit abgesegnet werden. Dann läuft nämlich die Frist ab, die die Europäische Union den einzelnen Staaten gesetzt hat, um die am 4. Dezember 2014 in Kraft getretene Energieeffizienzrichtlinie der EU in nationales Recht umzusetzen. Der derzeitige – vom Ministerrat bereits im Frühjahr des Vorjahres beschlossene – Entwurf verpflichtet österreichische Unternehmen dazu, Maßnahmen zur Verbesserung ihrer Energieeffizienz zu setzen und diese zu dokumentieren. Davon betroffen sind in erster Linie große und mittlere Unternehmen, für kleine soll es Ausnahmen geben. Die Firmen haben dabei die Möglichkeit, entweder ein eigenes Energie- und Umweltmanagementsystem zu implementieren, oder sich einem regelmäßigen Energie-Audit zu unterziehen. Bei Letzterem wird punktuell, zumindest aber alle vier Jahre, eine Analyse des Energieverbrauchs durchgeführt, gefolgt von konkreten Verbesserungsmaßnahmen.
Gebäudenutzer in der Verantwortung
Das geplante Gesetz wird auch Auswirkungen auf das Gebäudemanagement haben, weiß Gerhard Hofer, Gesellschafter der e7 Energie Markt Analyse GmbH. Besonders betroffen sind Unternehmen, die viele Gebäude nutzen. „Dazu gehören etwa Banken, Supermarkt- oder Baumarktketten, aber auch die öffentliche Hand“, so Hofer. Für Unternehmen, die als Kerngeschäft Immobilien besitzen oder verwalten, gilt das Gesetz hingegen nicht, ergänzt er, die Energiesparverpflichtung obliege hierbei dem Nutzer des jeweiligen Gebäudes: „Schlagend ist die Endkundensicht: Jenes Unternehmen, das die Energierechnung bezahlt, muss letztendlich die entsprechenden Maßnahmen durchführen.“
Als wesentliches und dabei einfaches und kostengünstiges Instrument zur Erfassung der Energiesparpotenziale sieht er die Lastgang-Analyse. Diese sei vergleichbar mit einem EKG beim Menschen, man erfahre, wie ein Gebäude „tickt“, so Hofer: „Hierbei wird der Energieverbrauch eines Objekts in kurzen Abständen vollautomatisch von einer Software aufgezeichnet.“ Durch die zeitnahe Prüfung und Analyse dieser Daten können Störungen sowie Fehlsteuerungen erkannt und so Maßnahmen für einen effizienteren Betrieb erarbeitet werden. Als einer der Pioniere auf diesem Feld gilt Franz Huemer. Bereits 1997 erhielt er von der Stadt Salzburg den Auftrag, einen Gesamtüberblick des Energieverbrauchs aller öffentlichen Gebäude zu erstellen. Huemer regte jedoch an, über eine reine Energiebuchhaltung hinauszugehen und ein spezielles Kontrollsystem zu entwickeln, das zusätzlich konkrete Maßnahmen erlaubt. 1999 ging das computergesteuerte System, für dessen Implementierung die Stadt 1,5 Millionen Euro zur Verfügung stellte, erstmals in Betrieb. Seitdem wurden sukzessive fast alle 250 öffentlichen Gebäude und Einrichtungen der Stadt Salzburg, vom Kindergarten über die Schulen bis hin zu Amtsgebäuden, an das digitale Kontrollnetz angeschlossen, „mit dem wir mittlerweile mehr als 90 Prozent des Energieverbrauchs beobachten können“, berichtet Huemer.
Sechsstelliges Einsparpotenzial
1800 Zähler für Strom, Gas, Öl oder Wasser übermitteln dabei über eine Modemverbindung im 15-Minuten-Takt die aktuellen Zählerstände, eine spezielle Software analysiert die Daten und schlägt bei markanten Abweichungen Alarm. „In solchen Fällen kontaktieren wir den entsprechenden Hausmeister, der sich auf die Suche nach dem Leck oder die Fehlfunktion macht, und das in Ordnung bringt“, erzählt Huemer. Das höre sich unspektakulär an, „doch die Einsparungen sind mit jährlich 450.000 Euro enorm“, so der Energiemanager.
Wobei diese nicht allein dem technischen System geschuldet seien, sondern auch der damit verbundenen Bewusstseinsbildung. „Am Anfang gab es bei den Hausbesorgern durchaus Klagen, weil sie sich überwacht fühlten, inzwischen wird das System aber eher als technische Unterstützung bei der Identifizierung von energetischen Schwachstellen angesehen“, erzählt Huemer.
ZERTIFIZIERTES ENERGIEMANAGEMENT
Als erster Bauträger in Österreich hat die Buwog ein nach ISO 50001 zertifiziertes Energiemanagementsystem implementiert. Das Energiemanagement umfasst neben den neu errichteten Wohngebäuden und den Verwaltungsgebäuden der Buwog-Gruppe insbesondere den Bestand an rund 1040 Wohngebäuden mit insgesamt rund 28.000 Wohneinheiten, die sich im Allein- und Mehrheitseigentum der Buwog-Gruppe befinden.
Zu den Maßnahmen gehören insbesondere Heizungsmodernisierungen, eine verbesserte Wärmedämmung sowie Aufklärung in Bezug auf das Nutzerverhalten. Bis 2015 sollen in Wien zudem drei Pilotprojekte gestartet werden, die ein vollautomatisiertes Energiemonitoring vorsehen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 05.04.2014)