Wertsache Wohnung: Eigentum mit Potenzial

Wer kauft schon eine Wohnung für die Ewigkeit? Die Kinder wachsen heran, in zehn Jahren soll es ja vielleicht ein Haus am Stadtrand sein. Die Strategie: jetzt eine Wohnung anschaffen und später weiterverkaufen. Doch dabei kann man sein blaues Wunder erleben. Immobilienpreise können nämlich auch sinken. Die Gasometer etwa waren „ein In-Produkt sondergleichen“, erinnert sich Thomas Schwarz, Präsident der Austria Immobilienbörse. „Innovativ mit allem Drum und Dran – und jetzt will dort niemand mehr hin.“ Wer damals dort gekauft hat, habe Geld verloren.

In den Preisspiegel der Zukunft kann niemand blicken. Doch für eine Wohnung, die Potenzial haben soll, müssen schon jetzt einige Parameter stimmen. Lage ist nicht alles – aber ohne Lage ist alles nichts. Wer bei der Besiedelung der Donauplatte an der Alten Donau vor zehn Jahren dabei war, ist heute Gewinner, sagt Schwarz. Daher ist es „mitunter vernünftiger, man geht in den 15. Bezirk ins Nibelungenviertel als in den teureren 18. Bezirk.“

Nähe zum Wasser

Welche Lagen zulegen werden? „Die Innenstadt ist immer gut“, sagt Maklerin und Bewerterin Margret Funk. So haben sich die Preise in den Bezirken eins bis neun in den letzten acht Jahren um zehn Prozent erhöht. Hier könne man auch in Zukunft nichts falsch machen, so die Expertin. Schließlich gibt es nun restriktivere Bauauflagen für Dachböden, was das Angebot verknappe.

Besonders gute Hebelwirkungen in Sachen Preis und Wert könnten sich Funk zufolge im Nordosten erzielen lassen, „dort ist noch Platz“ – etwa für Wohnungen entlang der U1, U2 und U6. Schließlich sei dort auch die Nähe zum Wasser ein Bonus. Was außer der Lage noch zählt: Betriebs- und Heizkosten können den Wohnungswert gehörig drücken.

„Ein Kredit ist irgendwann abbezahlt, aber die Betriebskosten bleiben ewig. Darauf wird viel zu wenig geachtet“, sagt Remax-Österreich-Chef Alois Reikersdorfer. Doch das werde sich ändern. Schon jetzt wirken sich „Betriebskosten eins zu eins im Preis aus“, erklärt Schwarz. „Bei einem unsanierten Haus aus den 50er- bis 70er-Jahren gibt es Abstriche zwischen 20 und 50 Prozent.“

Funk sieht derzeit noch keinen Nachfrageeinbruch für Wohnungen mit hohem Energieverbrauch. Die Heizkosten spiegeln sich aber spätestens im Energieausweis wider, der ab 2009 auch für bestehende Objekte Pflicht ist. Dann „kann es passieren, dass die Energiekosten von einem Tag auf den anderen zum echten Verkaufsargument werden“, erklärt Funk. Für eine abgeschlossene thermisch-energetische Sanierung gäbe es heute schon einen kräftigen Zuschlag.

„Groß“ einkaufen

Entscheidend ist auch die Größe der Wohnung. „Die Garçonnière war bis vor zehn Jahren der Renner für Singles“, so Reikersdorfer. Mittlerweile wollen auch Singles in einer Zwei-Zimmer-Wohnung leben – und zwar auf mindestens 50 Quadratmetern. Die wiederum „ist für zwei Personen schon fast wieder zu klein“, sagt Schwarz. Genauso seien „acht Quadratmeter für ein Kinderzimmer zu klein, ein Schlafzimmer muss mindestens zwölf Quadratmeter haben.“ Der Blick ins Grüne zählt in Zukunft noch mehr. „Ein Balkon hebt den Wert der Wohnung um zehn bis 15 Prozent“, meint Reikersdorfer. „Aber das ist dann kein Balkon nur zum Wäschetrocknen und Rauchen.“

Auch die Flächenwidmung ist ein Zauberwort, dem nur wenig Beachtung geschenkt wird. „Wer von seinem Balkon aus unverbaute Grundstücke sieht, soll prüfen, ob die Aussicht nicht bald zerstört wird“, rät Funk. Ob die Wohnung barrierefrei ist, „spielt auf dem Markt heute keine Rolle“, sagt Schwarz. Dafür werde die eigene Parkplatzmöglichkeit immer wichtiger, keiner wolle auf der Straße parken. Doch so sehr pragmatische Argumente Gewicht haben – „Wohnen ist ja schlussendlich etwas Emotionales. Hübsch aussehen muss die Wohnung allemal“, sagt Funk.

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("Die Presse", Print-Ausgabe, 09.02.2008)