Immobilienaktien: Immokrise schlägt auf Bilanzen durch

Von seinem Tief am 23. Jänner hat sich der Immobilien-ATX (I-ATX, siehe Grafik) zwar ein wenig erholt. So wirklich nach oben gegangen ist er seither aber nicht. Es zeichnet sich immer deutlicher ab, dass nicht nur die US-Immobilienkrise und die weltweit schlechte Stimmung für Immobilienaktien auf die Kurse drücken, sondern dass die Unternehmen selbst mit Problemen zu kämpfen haben: vor allem in Osteuropa. Zwar wächst dort die Wirtschaft stark, die Nachfrage nach modernen Büros und hochwertigen Wohnungen steigt. Doch die Kauflust der Investoren hat nachgelassen: Osteuropäische Immobilien verlieren an Wert. Das zeigt sich jetzt auch in den Bilanzen der Immobiliengesellschaften. Als die Immoeast vergangene Woche ihre Quartalszahlen (per 31. Jänner) bekannt gab, musste sie ein negatives Betriebsergebnis (Ebit) von 94,8 Mio. Euro einräumen. Und das, obwohl die Mieten steigen und die Immoeast zuletzt stets mit Gewinn verkauft hat.

Virtuelle Gewinne und Verluste

Die Verluste sind aber virtuell: Der Wert der Immobilien in der Bilanz wurde um 90 Mio. Euro gesenkt. Denn die Immoeast bewertet– wie alle heimischen Immobiliengesellschaften– nach den internationalen Bilanzierungsregeln IFRS: Dabei werden Wertsteigerungen nicht erst beim Verkauf der Immobilie als Gewinn verbucht, sondern regelmäßig. Bisher waren die Gutachter immer von steigendem Wert ausgegangen. Im dritten Quartal hat die Immoeast jedoch abgewertet. „Der Markt rechnet mit steigenden Renditen in Osteuropa“, erklärte Immoeast-Chef Karl Petrikovics diesen Schritt. Steigende Renditen, das bedeutet sinkende Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten.

Vor allem in Polen, Tschechien, der Slowakei, Ungarn sowie Rumänien geht man jetzt von Renditen aus, die um einen Viertelprozentpunkt höher sind als noch im zweiten Quartal. Petrikovics hofft, dass die steigenden Renditen mittelfristig durch höhere Mieten kompensiert werden. Dann könnte man die Immobilien bald schon wieder höher bewerten. Er rechnet vor: Wenn die Rendite von 5,75 auf sechs Prozent steigt, sinkt der Wert einer Immobilie von 100 auf 95,83. Wenn aber gleichzeitig die Miete um fünf Prozent steigt, erhöht sich der Wert der Immobilie trotzdem– und zwar auf 100,63. Letzteres passiere aber erst mit Zeitverzögerung: wenn die Mietverträge sukzessive auslaufen und durch neue ersetzt werden.

Die Immofinanz, die 54,1 Prozent an der Immoeast hält, konnte in Folge nur um 2,3 Mio. Euro aufwerten: Vor einem Jahr waren es 95,5 Mio. Euro. Die CA Immo International musste in ihrer Jahresbilanz keine Abwertungen vornehmen. Doch kommt auch bei der CA Immo (der Muttergesellschaft sowie ihrer Tochter CA Immo International) ein Gutteil des Betriebsergebnisses aus Neubewertungen, nämlich 57,6 Mio. von insgesamt 82,9 Mio. Euro.

Schlechte Lagen brechen ein

Die Lage sieht CA-Immo-Vorstand Wolfhard Fromwald aber genauso wie Petrikovics: Einbrechen werden die Preise vor allem bei schlechten Immobilien in schlechten Lagen. Und solche wollen beide Unternehmen kaum haben.

Warum die Immoeast abwertet und die CA Immo International nicht, erklärt Unicredit-Analyst Alexander Hodosi damit, dass die Immoeast zuvor aggressiver aufgewertet habe. „Die CA Immo hat jetzt einen Polster, und die Immoeast nicht.“ Dass die Phase der Abwertungen schon vorbei ist, glaubt er nicht. Wenn die Renditen weiter sinken, könnten auch die Immobiliengesellschaften wieder abwerten müssen. Auch Meinl European Land (MEL) könnte Abwertungsbedarf haben. Die Gesellschaft sei stark in Russland aktiv, dort könnte sich der niedrige US-Dollar bemerkbar machen. Schließlich werden die Mieten in Dollar bezahlt. Bei anderen Immo-AG sieht Hodosi vorerst keinen Abwertungsbedarf. Hätte er die Wahl, würde er am ehesten Immofinanz kaufen, am wenigsten würde er MEL empfehlen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 29.03.2008)