Nachfragen macht sich bezahlt

Die Mistery Shopper der Arbeiterkammer Wien (AK) nahmen vor kurzem die Filialen von sechs Banken in Wien unter die Lupe: BA-CA, Bawag-PSK, Erste Bank, Hypo NÖ, Volksbank Wien und die Raiffeisenlandesbank NÖ Wien wurden um einen Hypothekarkredit gebeten. „Es ging darum, die Zinsmargen festzustellen und die Nebenspesen der Finanzierung zu eruieren“, erklärt Christian Prantner von der AK. Das Ergebnis: Die Unterschiede sind signifikant.

Großer Verhandlungsspielraum

Allein die Zinsen der Bankangebote betragen zwischen 5,25 und 6,25 Prozent. Die Bearbeitungsgebühren schwanken zwischen einem und zwei Prozent, und auch die Gebühren der Kontoführung laufen weit auseinander: zwischen 5,25 und 13,98 Euro pro Quartal. Die gute Nachricht: Vergleichen und verhandeln, bevor man einen Kredit für das neue Eigenheim unterschreibt, zahlt sich aus. Denn der Verhandlungsspielraum umfasst die gesamte Bandbreite von Zinsmargen, Schätzkosten, Bearbeitungsgebühren, Höhe des eingetragenen Pfandrechts sowie der als Sicherheit geforderten Versicherungen. Mit ein bisschen Geschick kann man sich bei einem Kredit von 73.000 Euro mit 20 Jahren Laufzeit bis zu 10.000 Euro an Zinsen und Spesen ersparen, lautet das Resultat des Tests.

„Nach der Fixzinsphase droht ein Zinssprung, und dann kann es teuer werden.“

AK-Experte Christian Prantner warnt vor Lockzinsangeboten.

Auch wenn die Finanzkrise in den USA keine direkten Auswirkungen auf die Wohnkredite in Österreich hat, eine Entwicklung macht sich doch bemerkbar: „Geld auszuborgen, ist im gesamten Euro-Raum teurer geworden“, bemerkt Katharina Wallner von der Raiffeisenbank NÖ Wien. Christof Sperk, Abteilungsleiter Retail Credit der Bank Austria, sieht ebenfalls eine Trendumkehr bei den Banken: „Die langfristigen Refinanzierungskosten steigen.“ Umso wichtiger ist es, dort zu sparen, wo es noch möglich ist. Zum Beispiel bei den Nebenkosten.

Da wäre zum Beispiel die Pfandrechtseintragungsgebühr. Sie ist vom Grundbuchsgericht vorgeschrieben, beträgt 1,2 Prozent und ist nicht verhandelbar. „Verhandeln kann man dagegen die Pfandrechtshöhe, die als Berechnungsbasis für die Gebühr herangezogen wird“, erklärt Prantner die Sachlage. „Es ist denkbar, dass sich die Bank mit einer Nebengebührensicherstellung von 20 Prozent zufriedengibt.“ Das eingetragene Pfandrecht beträgt in diesem Fall 120 Prozent vom Kreditbetrag, anstatt 130 Prozent.

Schätzung: null bis 280 Euro

Auch der Vergleich bei den Spesen für das Kreditverrechnungskonto macht sich bezahlt: Denn umgerechnet auf die Laufzeit von 20 Jahren kosten die Kontospesen im günstigsten Fall 429,60, im teuersten Fall 1118,40 Euro. Nicht zu vergessen: Manche Banken verlangen eine Schätzung der Immobilie. Die Schätzkosten liegen zwischen null und 478 Euro, machen im Durchschnitt 280 Euro aus und sind meistens verhandelbar.

Ein wichtiger Punkt sind die variabel verzinsten Hypothekarkredite: Die Bandbreite reicht von 5,25 bis 6,25 Prozent. Wie setzt sich dieser Zinssatz zusammen? „Die meisten Banken binden bei Hypothekarkrediten den Zinssatz an den Geldmarktsatz Drei-Monats-Euribor. Zusätzlich zu diesem von der Bank nicht beeinflussbaren Referenzzinssatz verrechnen die Banken einen Gewinnaufschlag. Dieser beträgt zwischen einem und zwei Prozent“, so Prantner, der sich hier gute Chancen zum Verhandeln ausrechnet.

Kodex für Kostentransparenz

Die Nebenkosten kleinzureden, das hält Prantner den meisten Banken vor. Wozu gibt es schließlich den EU-Verhaltenskodex, der die Kosten- und Spesentransparenz sicherstellen soll und durch die einheitlichen Informationen einen Vergleich der Konditionen erleichtert? Das Ergebnis des AK-Tests: Nur zwei von sechs Banken rückten freiwillig mit diesem Musteroffert heraus. Also: unbedingt danach fragen.

Die besuchten Banken wurden auch um Angebote für Sofortfinanzierung von Bausparkassen gebeten. „Keine Lockzinsen, sondern realistische Angaben“, ist eine der wichtigsten Forderungen der Arbeiterkammer, erklärt Prantner. „Viele gehen von unrealistischen Zinsannahmen aus, einige bewerben das Bauspardarlehen mit großen Lettern wie ,2,75 Prozent p. a.‘. Doch dieser Zinssatz stellt nur den fixen Einstiegszinssatz für die ersten 18 Monate dar. Nach der Fixzinsphase droht ein Zinssprung, und dann kann es teuer werden“, berichtet Prantner aus der Praxis.

Dennoch haben Banken und ihre Kunden ein gemeinsames Interesse. Für Sperk von der Bank Austria steht zu Beginn jeder Investition die wichtigste Bedingung: „Der Kredit muss für den Kunden leistbar sein.“ Und ein Sicherheitspolster kann auch nicht schaden.

„Wohnkredite im Test“ steht auf der AK-Website in der Rubrik „Konsument“, Bereich „Bauen & Wohnen“.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 31.05.2008)