Investments: Es darf auch São Paulo sein

Krise? Welche Krise? Während in Großbritannien, Spanien oder Florida die Immobilienpreise purzeln, scheint die Finanzkrise an einigen Regionen spurlos vorüberzugehen. In vielen großen Städten Asiens, Afrikas oder des arabischen Raums sind die Mieten zuletzt noch im hohen zweistelligen Bereich angestiegen. Das geht aus den jüngsten Marktberichten von CB Richard Ellis (CBRE), Jones Lang LaSalle oder Degi Research hervor. Auch anderswo steigen sie noch, aber bei Weitem nicht so stark.

Krise kommt zeitverzögert

Ein Trend, der sich nicht unbedingt fortsetzen muss. Denn die Immobilienmärkte reagieren generell zeitverzögert auf Wirtschaftskrisen. Und noch ist es nicht so weit. „Die Unsicherheiten mancher Volkswirtschaften und die gegenwärtige Situation auf den Finanzmärkten haben bisher auf die Kosten für Büroflächen keinen Einfluss“, stellt Andreas Ridder von CBRE in einer Aussendung fest. „Die Kosten steigen stärker als die globale Inflation. Wir verzeichnen einen durchschnittlichen Anstieg bei den Bruttomieten von acht Prozent.“

Mancherorts ist es mehr: In Abu Dhabi, Vereinigte Arabische Emirate, etwa kletterten die durchschnittlichen Bruttomieten in den vergangenen zwölf Monaten um 94,6 Prozent. Die neun Standorte mit den stärksten Preissteigerungen liegen allesamt weder in Europa noch in den USA: Nach Abu Dhabi gab es die höchsten Preissprünge in Ho Chi Minh City (Vietnam), Dubai (Vereinigte Arabische Emirate), Perth (Australien), Tel Aviv (Israel), Durban (Südafrika), São Paulo (Brasilien), Panama City und Kapstadt (Südafrika).

Erst an zehnter Stelle und mit einer Preissteigerung von 29,8 Prozent findet sich die erste europäische Stadt: Moskau. Absolut betrachtet, liegt Europa bei den Preisen noch vorne: Moskau ist der zweitteuerste Bürostandort der Welt nach London West End. Von den 50 teuersten Bürostandorten befinden sich mehr als die Hälfte in Europa.

Dubai: rasante Zunahme

Die Schere könnte angesichts der Finanzkrise nun etwas zugehen. Doch holen die asiatischen Städte zu Recht auf? Oder bläht sich eine Blase in diesen Märkten auf? Bei Jones Lang LaSalle weist man auf das erhöhte Risiko hin: In den vergangenen Wochen gab es laut einer Erhebung des Immobilienunternehmens in Dubai einen scharfen Einbruch. 70 Prozent der Immobilieninvestoren in Dubai sind staatliche oder staatsnahe Unternehmen. Diese haben ihre Projekte zum Gutteil auf Eis gelegt. Mittelfristig könnte das wieder Chancen für Investoren eröffnen, weil es Überproduktion verhindert.

Doch es gibt weitere Befürchtungen für die arabische Halbinsel: Die Experten von Degi Research verweisen auf das hohe Flächenwachstum. Allein in Dubai dürfte die Bürofläche nächstes Jahr von 2,4 Mio. auf 5,6 Mio. Quadratmeter ansteigen. Dazu kommt das wirtschaftliche Risiko durch die Entwicklung des Öl- und Gaspreises, der sich derzeit im Sinkflug befindet.

Dass es sich bei den starken Preissprüngen in Abu Dhabi um eine Überhitzung handelt, glaubt Catherine Bushnell von CBRE aber nicht: „Es gibt ein sehr geringes Angebot an qualitativ hochwertiger Bürofläche und eine hohe Nachfrage von internationalen Firmen, die in den Vereinigten Arabischen Emiraten Fuß fassen wollen.“ Auch Ridder fürchtet keine Blase: „Wir haben gegenwärtig kaum Märkte mit signifikanten Überkapazitäten“, meint er.

Ridder räumt jedoch ein, dass sich der Preisaufschwung allerorts bereits verlangsamt. Auch ist die Nachfrage von Investorenseite weltweit drastisch eingebrochen. Da hilft es wenig, dass die Mieten noch steigen: Die Kaufpreise geben vielfach nach.

Hoher Leerstand in Asien

Auch im attraktiven asiatisch-pazifischen Raum warten Investoren derzeit auf Notverkäufe. Bei Degi Research warnt man zudem: Die Leerstandsrate in den stark wachsenden Regionen ist mit fast zehn Prozent überdurchschnittlich hoch. Dazu gehören China, Indien, Thailand, Vietnam, Malaysia und Indonesien. In „reiferen Märkten“ wie Hongkong oder Singapur sieht es zwar besser aus, doch wurden dort in den vergangenen Jahren viele Bauprojekte gestartet, die jetzt alle auf den Markt kommen. Das könnte eine leichte Abkühlung einleiten. Mit einer schweren Krise rechnen die Experten aber nicht.

Nachfrage aus Singapur

In Australien wird laut Jones Lang LaSalle die beginnende Krise durch die starke Nachfrage von Investoren aus Singapur etwas konterkariert. Auch für andere Regionen sieht die Zukunft nicht schlecht aus: So dürften in den kommenden Monaten Versicherungsfirmen verstärkt in Tokio, Singapur und Hongkong investieren, glaubt man bei Degi Research. Insgesamt dürfte die Krise Asien weniger hart treffen als Europa und die USA.

Am Anfang einer Wachstumsphase befinden sich auch einige südamerikanische Städte wie Mexico City und São Paulo (Brasilien). In São Paulo ist die Leerstandsrate im vergangenen Jahr von zehn auf sechs Prozent zurückgegangen. Für das kommende Jahr erwarten die Degi-Experten „aufgrund gesunder wirtschaftlicher Fundamentaldaten und steigenden Investoreninteresses“ ein stabiles bis leicht wachsendes Mietniveau.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 13.12.2008)