Was das Leben an der Spitze teuer macht und wo es Neues gibt.
Sie sind in vielerlei Hinsicht ganz oben: Räumlich sowieso, aber auch in der Gunst der Immobilienkäufer liegen Dachgeschoßwohnungen immer noch auf einem der absoluten Spitzenplätze. Was sie auch in einer weiteren Disziplin ganz oben angesiedelt sein lässt, bei den Preisen: „Dachgeschoßwohnungen sind nach wie vor am teuersten, was die Quadratmeterpreise betrifft“, weiß Richard Buxbaum, Prokurist bei Otto Immobilien.
Eine Eigenschaft, die den obersten Stockwerken im Luxussegment derzeit das Leben ein wenig schwer macht. Denn zum einen holen die Altbauwohnungen in der Popularität der Käufer gerade wieder auf, zum anderen sorgen die oft großen Flächen der Dachgeschoßausbauten in Kombination mit den hohen Quadratmeterpreisen für Gesamtsummen, die in der derzeitigen Marktsituation nur schwer zu realisieren sind.
Kleinere Einheiten
„Da kommt oft ein Absolutpreis von fünf bis sechs Millionen Euro zusammen“, so Buxbaum, was derzeit nicht so leicht zu lukrieren ist. Für viele Entwickler stehe daher momentan die Überlegung im Raum, eher kleinere Einheiten zu bauen, die sich im Preisbereich zwischen zwei und drei Millionen verkaufen lassen und damit ein breiteres Publikum ansprechen.
Davon abgesehen ist die Nachfrage nach luxuriösen Dachwohnungen ungebrochen – sofern alle Details passen. Eines der wichtigsten Kriterien ist dabei die Raumhöhe. „Das beginnt im Luxussegment ab drei Metern“, berichtet Serkan Geyik, Geschäftsführer der Imperial Projektentwicklung GmbH, „denn ab dieser Höhe gibt es ein ganz anderes Raumgefühl, wenn man in der Wohnung steht und einen Blick über die Stadt hat“.
Eine Ebene, keine Schrägen
Außerdem rangieren Penthäuser in der Beliebtheit der Kunden mit nur einer Wohnebene deutlich vor den Maisonettewohnungen, in denen sich das Leben auf mehreren Etagen abspielt. Zumal dann, wenn sie über gerade Wände verfügen und keinerlei Schrägen bei der Planung Kompromisse und jede Menge Einbauschränke notwendig machen. Das Um und Auf bei den Wohnungen ganz oben sind aber die Freiflächen: „Dachterrassen sorgen natürlich für eine Wertsteigerung“, weiß Maria Schantl, Inhaberin des gleichnamigen Immobilienunternehmens, „damit lassen sich mindestens 20 Prozent mehr verlangen, wenn das Gesamtpaket stimmig ist.“ Und zu diesem gehören laut Schantl neben der Lage ein Tiefgaragenplatz samt Lift in die Wohnung, aber auch Faktoren wie der Lichteinfall, genügend Sonne auf den Freiflächen und die Frage, wo genau diese denn liegen. Beliebt sind Terrassen auf der Wohnebene, die sich direkt von der Küche oder dem Wohnzimmer aus betreten lassen, ohne dass man mitsamt dem Kaffeehäferl über eine Hendlleiter die Dachterrasse erklimmen muss. „Ist das nicht der Fall, gibt es inzwischen aber auch gute Lösungen, beispielsweise mit einem internen Lift“, so Schantl, gefragt seien auch Anschlüsse, die auf den Dachterrassen eine Sommerküche möglich machen. Sind alle diese Wünsche auf der Liste der Immobilienkäufer erfüllt, erzielen die Wohnungen ganz oben nach wie vor Spitzenpreise auf dem Quadratmeter: Wer im Ersten den Blick über die Dächer auf die Kirchtürme genießen will, muss laut Buxbaum zwischen 15.000 und 25.000 Euro für den Quadratmeter hochwertiger Wohnfläche investieren, im 19. Bezirk beginnen die Preise für stimmige Gesamtkonzepte bei 12.000 Euro, und für die Bezirke zwei bis neun werden im Luxussegment Preise zwischen 8000 und 11.000 Euro aufgerufen.
Über dem Karmelitermarkt
Oder manchmal auch ein wenig darüber hinaus, wenn beispielsweise eine Dachgeschoßwohnung nicht nur über drei bis fünf Terrassen, sondern auch über eine riesige, rundumverglaste Gaupe verfügt, die eine Raumhöhe von vier Metern schafft. Gebaut werden vier solcher Dachwohnungen in Größen zwischen 158 und 261 Wohnquadratmetern – oder wahlweise auch nur zwei entsprechend größere Einheiten – aktuell im zweiten Bezirk direkt am Karmelitermarkt von der Immotime Immobilienverwertungs GmbH. Bis spätestens Ende des Sommers sollen die vom Architekt Joachim Thaler entworfenen Wohnungen bezugsbereit sein, angeboten werden sie zu Preisen zwischen 2,7 und 3,55 Millionen Euro. Dafür bekommen die zukünftigen Besitzer dann nicht nur einen Rundumblick über die Stadt, sondern unter anderem auch drei Terrassen auf drei Ebenen: eine direkt bei der Wohnküche, eine zweite samt Whirlpool und Sauna auf dem Galeriegeschoß und eine dritte ganz oben auf dem Dach. „Insgesamt hat jede Wohnung 70 bis 80Quadratmeter Terrasse dabei“, erklärt Geyik, der mit der Vermittlung der Wohnungen beauftragt ist.
Hoch oben im Kutschkerviertel
Auch im Kutschkerviertel im 18.Bezirk entstehen derzeit neue Dachterrassen mit dazugehörigen Wohnungen. Die Schantl Immobilientreuhand revitalisiert hier an der Gentzgasse ein Jahrhundertwende-Zinshaus und baut darauf vier Maisonettewohnungen mit jeweils knapp 165 Quadratmetern, die im Herbst 2016 fertiggestellt werden sollen. Auf der unteren der beiden Wohnebenen finden sich vier Schlafzimmer, zwei Bäder und eine kleine Terrasse, die obere Etage beherbergt den großzügigen Wohnraum mit direktem Zugang zur großen Dachterrasse. Außerdem gibt es noch zwei kleine Balkone, die Gesamtflächen an der frischen Luft summieren sich hier auf knapp 36 Quadratmeter. Zu haben sind diese Wohnungen für 1,065Millionen Euro, ein Garagenplatz kann optional dazugekauft werden.
Mitten im Achten
Extrem modern auf dem Dach eines gediegenen Gründerzeithauses wohnt es sich in einer Maisonettewohnung bei der Mölkergasse, die nicht nur über eine Dachterrasse, sondern auch noch über ein kleines Salettl verfügt, in dem man sprichwörtlich „mitten im Achten“ sitzt. Die Sitzecke, die mit speziellen Outdoor-Vorhängen auch wind- oder sonnengeschützt gemacht werden kann, thront nämlich auf dem halbrunden Dach des Stiegenhauses, und sorgt somit ganz oben auf dem Eckhaus für besondere Ausblicke. Außerdem ist von der Terrasse aus auch eine kleine Sauna begehbar. Die Wohnung, die derzeit über Otto Immobilien vermittelt wird, hat auf gut 170 Quadratmetern über zwei Etagen drei Zimmer und zwei Bäder inklusive eines 58 Quadratmeter großen Wohnbereichs samt offenem Kamin. Der Kaufpreis: 1,65Millionen Euro. (SMA)
INFO
Die Schallgrenze der 30.000 € pro m2 wurde bislang in der Wiener Dachgeschoßlandschaft nicht erreicht. Die Höchstpreise haben sich bei rund 25.000 € eingependelt. Je näher der Ringstraße, desto teurer in der Regel.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 18.04.2015)