Der Weg zum Neohausherren

Hausherr in Wien sein, das wäre schön. So denken vermehrt private Investoren, die sich ein Zinshaus kaufen. Bei vielen dürfte aber der „Eigentümerstolz“ eher ein Kaufmotiv sein als die erwarteten Renditen. Denn nicht alles, was zu heutigen Preisen gekauft wird, ist auch wirtschaftlich fundiert. Zunehmend „private Ärzte und Anwälte mit ein bis drei Millionen Euro Bargeld drängen auf den Markt“, beobachtet Christian Schmück von Colourfish Real Estate. Und: Die Angebotspreise seien im Moment sehr hoch. „Wir haben viel mehr Nachfrage als Angebot“, sagt auch Richard Buxbaum, Zinshausexperte bei Otto Immobilien. Thomas Rohr, Conwert-Vertriebschef, bestätigt: „Die Preise in guten Lagen steigen weiter. Jetzt kommen auch ausländische Investoren auf den Geschmack.“

Ob es Sinn macht, in ein Zinshaus zu investieren, kann im Prinzip jeder berechnen. Dem ersten Zinshausbericht von Otto Immobilien zufolge erwirtschaftet ein Zinshaus in Innenstadtlage zwischen 3,0 und 4,5 Prozent Rendite (siehe Grafik, 8. Bezirk. Die angegeben Werte sind Richtgrößen). Je höher die Rendite, desto „billiger“ ist das Haus im Vergleich zum Mietertrag.

Reparaturen drücken Rendite

Drei Prozent – „das deckt bei den derzeit günstigen Bedingungen theoretisch die Bankzinsen“, sagt Zinshausexperte Guy Barrière von Barrière & Gruber Immobilienberatung. Bei der Renditeangabe wird aber auf Nebenkosten (etwa zehn Prozent des Preises) verzichtet – und ein weiterer Kostenblock ausgeblendet: „Von den Mieten muss man die laufende Instandhaltung zahlen. Die kostet bis zu zwei Euro pro Quadratmeter im Monat.“ Ein Betrag, der eine schön anmutende Rendite ordentlich anpatzen kann.

Bei einem Haus mit 1000 Quadratmetern fließen jährlich 24.000 Euro in die Instandhaltung. Kostet es eine Million Euro bei einer Rendite von „vier Prozent“ (40.000 Euro), so drückt das den tatsächlichen Ertrag auf 1,6 Prozent. Eine Fassadensanierung für 80.000 Euro schluckt zwei Jahresmieten. Wer ein solches Haus über Kredit finanziert, kann die Zinsen aus dem eigenen Säckel berappen.

Sind höhere Renditen ein Polster gegen derartige Sanierungsüberraschungen? Fehlanzeige. Selbst wer 7,5 Prozent Rendite in schlechten Lagen erzielt, kann sein blaues Wunder erleben: „Man riskiert, dass Erträge nicht nachhaltig sind. Die Mieterklientel übersteht schlechte Zeiten nicht“, sagt Buxbaum. Häuser mit traumhaften Renditen sind oft ein Albtraum: „Zum Teil sind sie überteuert vermietet, zum Teil muss man sofort investieren“, beschreibt Buxbaum vorsichtig das, was die Arbeiterkammer „Mietskasernen“ nennt. Wiener Außenbezirke solle man lieber den Profis überlassen, Privaten werden Gegenden innerhalb des Gürtels empfohlen. „Die meisten wünschen sich einen ,No-Brainer‘“, sagt Buxbaum: ein saniertes und vermietetes Haus, das kein Kopfweh bereitet. Freilich komme das auf den persönlichen Gusto an – manche suchen Häuser mit Leerflächen für den Eigenbedarf. Vielleicht hat „No-Brainer“ aber eher mit der Motivation hinter dem Zinshauskauf zu tun: „Viele wollen ihr Geld sicher anlegen“, sagt Schmück. Häuser mit dicken, alten Wänden sind auch preislich stets stabil und „eines der sichersten Instrumente“, wie Buxbaum sagt.

Gute Lagen werfen keine Renditen ab, doch der Wertzuwachs sei höher: „Die Schere zwischen guten Lagen und Nebenlagen geht auseinander“, sagt Barrière. Steuerlich macht es Sinn, einen Teil über Kredit zu finanzieren. Die Zinsen sind von den Mieterträgen absetzbar. Wer aber ein Haus bar kauft, muss die Mieten nach seiner Einkommensprogression besteuern – meist 50 Prozent.

„Leichen“ im Keller

Damit das Investment glückt, sollte der Möchtegernhausherr unbedingt einen Zinshausmakler einschalten, empfehlen die Experten nicht ganz ohne Eigennutz. Nirgendwo gebe es mehr Fettnäpfchen. „Man muss alle Mietverträge kontrollieren, die Bausubstanz, die Widmungen“, nennt Barrière Beispiele. Hindernisse warten oft dort, wo man sie nicht vermutet: Sind zum Beispiel hintere Haustrakte zu hoch gebaut, wird eine thermische Sanierung nicht gefördert.

Eine rein wirtschaftliche Entscheidung ist der Zinshauskauf ohnehin nicht. „Die Investition ist stark emotional, man kauft ein Stück Geschichte“, schwärmt Barrière. Wer nichts von „Eigentümerstolz“ und Liebhaberei hält, solle sich eher einen Neubau kaufen. „Damit macht man vier Prozent Rendite und hat keine Reparaturen.“ Rohr ergänzt aber: „Ich habe in den letzten 20 Jahren viele ,Liebhaber‘ älterer Objekte begleitet, die dank der Wertsteigerung reich geworden sind.“

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("Die Presse", Print-Ausgabe, 31.10.2009)