Wenn Fenster zum Streitfall werden

Instandhaltung: Wer repariert die Therme, wer die Fenster? Gesetze regeln das, Gerichte haben Urteile gefällt– und dennoch ist vieles offen.

So lautet die Regel: Für die Reparatur der Innenfenster ist der Mieter zuständig, für die Außenfenster der Vermieter. Aber was ist mit Verbundfenstern, bei denen es zwar ein Innen- und Außenfenster gibt, diese sich aber nicht getrennt öffnen lassen? Dazu hat kürzlich der Oberste Gerichtshof gesprochen und den Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft für zuständig erklärt. Wer nicht auf Gerichtsurteile warten und alle Eventualitäten selbst vertraglich regeln will, läuft indes Gefahr, dass die Gerichte einzelne Klauseln oder den ganzen Vertrag kippen. „Die Situation ist dermaßen verworren, dass es kaum noch möglich ist, einen Mietvertrag aufzusetzen, der nicht zu Fall gebracht werden kann“, sagt Michael Hule, Rechtsanwalt bei Hule Bachmayr-Heyda Nordberg. So sind die häufigsten Streitfälle derzeit geregelt:

1Muss der Vermieter immer die Fenster reparieren?

Die Reparatur der „Außenhaut“ muss der Vermieter übernehmen. Somit auch die der Fenster. Bei alten Kastenfenstern obliegt jedoch die Reparatur der Innenfenster dem Mieter. Kürzlich hat der Oberste Gerichtshof entschieden, dass sogenannte „Verbundfenster“ zur Gänze Vermietersache beziehungsweise – im Wohnungseigentum – Sache der Eigentümergemeinschaft sind. Doch können die Wohnungseigentümer im Vertrag auch vereinbaren, dass jeder selbst für seine Fenster zuständig ist. Ist das nicht passiert, kann der betreffende Wohnungseigentümer die Sanierung seiner Fenster durch das Gericht erzwingen, sagt Georg Röhsner, Rechtsanwalt bei Lambert Eversheds. Probleme ergäben sich oft dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, alle Fenster zu ersetzen, ein paar Eigentümer das aber bereits auf eigene Kosten getan haben und nun Geld zurückwollen.

2Muss der Mieter die kaputte Therme ersetzen?

Hier herrscht nach mehreren Gerichtsurteilen eine Patt-Stellung. Der Mieter muss es nicht tun, kann aber auch den Vermieter nicht dazu zwingen, sondern allenfalls auf Mietminderung klagen. Ersetzt er die Therme auf eigene Kosten, kann er laut Mietrechtsgesetz beim Auszug den Zeitwert auf zehn Jahre zurückverlangen: Ist die Therme neun Jahre alt, erhält er noch ein Zehntel des Kaufpreises.

3Muss man beim Auszug die Wohnung ausmalen?

Sofern es sich nur um normale Abnutzung handelt, nein. Hat der Mieter etwa die Wände schwarz ausmalen lassen, schon. Im Teilanwendungsbereich des Mietrechts (etwa im frei finanzierten Neubau) ist es möglich, vertraglich zu vereinbaren, dass der Mieter die Wohnung vor dem Auszug ausmalt– wenn er im Gegenzug weniger Miete bezahlt.

4Was darf man als Betriebskosten verrechnen?

Im Mietrechtsgesetz gibt es einen Betriebskostenkatalog, in dem aufgelistet ist, welche Betriebskosten zulässig sind. Es sind jene für Wasser, Müllabfuhr, Rauchfangkehrer, Schädlingsbekämpfung, Kanalräumung, Stiegenhausbeleuchtung, diverse Versicherungen, Hausverwaltung, Reinigung und öffentliche Abgaben des Hauses. Nicht unter die Betriebskosten fallen etwa Reparatur- und Erhaltungsarbeiten. Der Austausch eines Heizkessels oder einer Lampe im Stiegenhaus darf nicht an die Mieter weiterverrechnet werden. Diese muss der Vermieter tragen. Diese strengen Regeln gelten jedoch nur für den Altbau. Im frei finanzierten Neubau kann man auch abweichende Vereinbarungen treffen.

5Darf man im Mietvertrag andere Regeln vereinbaren?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechts (Altbau) nicht. Ansonsten darf man das grundsätzlich. Man muss aber damit rechnen, dass Gerichte die Klauseln als unzulässig kippen, wenn sie etwa dem Konsumentenschutzgesetz widersprechen, „intransparent“ oder „gröblich benachteiligend“ sind, sagt Hule. Das wäre etwa dann der Fall, wenn der Mieter „alle notwendigen Kosten“ tragen muss und nicht klar ist, welche das sind und wie hoch diese ausfallen können. Hule rät, Klausel um Klausel einzeln auszuformulieren. „Wenn eine gekippt wird, fällt wenigstens nicht das ganze System.“

6Müssen alle Eigentümer die Fenster reparieren?

Wenn der Vertrag nichts anderes vorsieht, ja. Aber nur dann, wenn die Fenster wirklich unbrauchbar sind, es etwa reinregnet, sagt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder. Wenn das Fenster nur optische Mängel aufweise, habe man keinen Anspruch auf Reparatur. Röhsner rät, die Entscheidung über die Fenstersanierung in die Sphäre des einzelnen Eigentümers zu übertragen, damit man sich Streitereien erspart. Dabei sollte man aber regeln, dass das äußere Erscheinungsbild der Fenster dem restlichen Bestand anzupassen ist.

7Müssen sich Eigentümer an jeder Reparatur beteiligen?

Solange genug Geld im Reparaturfonds ist, reicht eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer, um zu entscheiden, welche Reparatur- oder Verbesserungsarbeiten durchgeführt werden. Ist nicht genug Geld vorhanden, müssen die Wohnungseigentümer zuzahlen– auch die, die dagegen gestimmt haben. Fühlt man sich „über Gebühr benachteiligt“, kann man vor Gericht ziehen. Planen die anderen etwa, das Stiegenhaus mit teurem Marmor auszulegen, hat man Chancen. „Wenn das Dach kaputt ist, wird man aber kaum recht bekommen“, meint Röhsner. Auch einer thermischen Sanierung könne man sich nur schwer entziehen. Dabei handle es sich streng genommen um eine Verbesserung. „Im Sinne des dynamischen Erhaltungsbegriffs ist dabei nicht nur der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen, sondern gilt eine Erneuerung der Fenster auch dann noch als Sanierung, wenn das neue Fenster einem zeitgemäßen Zustand (etwa hinsichtlich Wärme- und Schalldämmung) entspricht“, schreibt der Experte in einer Aussendung. Reicht das Geld im Reparaturfonds nicht aus, ist das dann weniger schlimm: Thermische Sanierungen werden normalerweise über geförderte Kredite finanziert.

8Was sind die häufigsten Streitfälle im Eigentum?

Ein klassischer Streitpunkt sind Parkplätze, die nicht parifiziert sind, stellt Röhsner fest. Vor allem dann, wenn es weniger Parkplätze als Eigentümer gibt. Ein weiterer Konfliktherd ergibt sich daraus, dass manche Eigentümer selbst im Haus wohnen, andere ihre Wohnung vermieten. Erstere haben oft ein Interesse an einer Sanierung, die Heizkosten spart, Letztere wollen möglichst wenig investieren.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 02.07.2011)