Die Kaution als Streitfall

Wien. Wohnung gesucht, Wohnung gefunden. Doch noch bevor Umzugsservice und neue Einrichtungsgegenstände anrollen können, sind ganz andere Kosten zu tragen: Neben einer oft anfallenden Maklerprovision wird in der Regel auch eine Kaution fällig – und diese ist meist nicht zu gering.

Üblicherweise werden als Kaution drei Bruttomonatsmieten verlangt, sagt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder. Der Oberste Gerichtshof hat jedoch entschieden, dass bei einem üblichen Mietverhältnis bis zu sechs Bruttomonatsmieten erlaubt seien. „Liegt die Kaution darüber, liegt der Verdacht nahe, dass es sich um eine verbotene Ablöse handelt“, sagt Christian Boschek von der Arbeiterkammer. Je höher die Miete ausfällt, desto eher lasse sich der Vermieter jedoch zu einer geringeren Kaution überreden.

Üblicherweise kann ein Mieter die Kaution auf mehrere Arten entrichten. Wird sie in bar bezahlt, muss sie der Vermieter „fruchtbringend“ auf einem Sparbuch veranlagen, wie es im Gesetzestext heißt. Auf Verlangen des Mieters ist dieser darüber auch schriftlich zu informieren. „Eine andere Veranlagung kommt auch in Frage, sie muss aber ähnlich sicher und ertragreich sein“, sagt Boschek. Sie muss daher eine gleich gute Verzinsung und die Sicherheit einer Spareinlage vorweisen. Darüber hinaus muss die Kaution auch eindeutig vom Vermögen des Vermieters abgegrenzt werden. Das bedeutet, dass die Kaution bei Insolvenz des Vermieters nicht gefährdet sein darf.

Abgesehen davon kann die Kaution auch gleich vom Mieter in Form eines Sparbuchs hinterlegt werden. Auch eine Bankgarantie ist denkbar. Hier prüft die Bank die Bonität des Mieters. Das Geld wird im Bedarfsfall dabei nicht an den Mieter ausgezahlt, sondern direkt dem Vermieter überwiesen, sagt Katja Fries, Finanzierungsexpertin der Erste Bank. Kostenlos ist das freilich nicht. Bei der Bank fallen jährlich zwei Prozent der garantierten Summe an. Ist die Garantiesumme gering, muss eine Mindestgebühr bezahlt werden.

Alternative Modelle

Neuerdings werden auch sogenannte Kautionsgarantien angeboten – gemeinsam mit der VAV Versicherung bietet diemietkaution.at ein solches Modell an. Hinterlegt der Mieter die Kaution nicht in bar oder in Form eines Sparbuchs – und ist der Vermieter einverstanden – kann sich der Mieter beim Unternehmen diemietkaution.at versichern lassen, das die Garantie für die Kaution übernimmt. Zuvor muss der Mieter eine Bonitätsprüfung über sich ergehen lassen. Fällt diese positiv aus, zahlt der Mieter je nach Kautionshöhe eine entsprechende Prämie – ganz billig ist das aber nicht: Ist eine Kaution von 3500 Euro zu bezahlen, fällt eine jährliche Prämie von 215 Euro an. Bei einer Kaution von 5000 Euro steigt die Prämie auf 275 Euro im Jahr. Tritt am Ende des Mietverhältnisses ein Schadensfall ein, überweist diemietkaution.at dem Vermieter die Kautionssumme. Der Mieter muss diese dann an die Firma retournieren. Boschek sieht hier das Problem, dass die Prämie nicht vor Schäden schützt. Holzapfel stellt die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit bei längeren Verträgen in Frage.

Warten ist nicht nötig

Ist ein Mietverhältnis beendet, ist die Kaution meist der größte Zankapfel – vor allem dann, wenn der Vermieter Beträge für Schäden in Rechnung stellt, für die der Mieter seiner Ansicht nach nicht verantwortlich ist.

Gewöhnliche Abnutzungserscheinungen reichen in der Regel nicht aus, um einen Teil der Kaution einzubehalten. Dazu zählt etwa, wenn durch das Anbringen von Bildern Löcher in der Wand entstanden sind. „Ich kann nur empfehlen, den Zustand der Wohnung genau zu dokumentieren“, sagt Boschek dazu. Wer sich im Streitfall dennoch nicht einigen kann, hat die Möglichkeit, auf das sogenannte Außerstreitverfahren zurückzugreifen. Bei diesem können sich Mieter an ein Bezirksgericht oder eine Schlichtungsstelle für Mietsachen wenden.

Die Kaution ist übrigens „unverzüglich“ und „nach Rückstellung des Mietgegenstandes“ an den Mieter zu überweisen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der Vermieter den „Kautionsfall“ binnen weniger Tage prüfen kann, sagt Renate Rechinger von der Kanzlei Hule Bachmayr-Heyda Nordberg. Steht rasch fest, dass der Kautionsfall nicht eintreten wird, muss die ausstehende Summe sofort retourniert werden. [fotolia]

("Die Presse", Print-Ausgabe, 08.09.2012)