Die Banken sind bemüht, bei Wohnbaukrediten Zinsaufschläge und Nebenkosten zu erhöhen. Für die Kreditnehmer kann das langfristig sehr teurer werden. Sie können aber Vorkehrungen treffen.
Wien. Für jene, die ein Haus bauen wollen, kommt die gute Nachricht zuerst: Wohnbaukredite sind noch relativ billig zu haben. Die schlechte Nachricht: Das kann sich schon bald wieder ändern. Einige Umstände und Trends deuten nämlich darauf hin.
•Steigende Refinanzierungskosten:Die Europäische Zentralbank (EZB) übernimmt ab November dieses Jahres die Bankenaufsicht. „Der Regulierungsaufwand für die Banken wird steigen. Und das geben die Institute teilweise schon jetzt in Form von höheren Kreditmargen an die Kunden weiter“, sagt Christoph Kirchmair, Geschäftsführer von Infina Credit Broker in Innsbruck.
•Leicht steigende Marktzinsen: Die Geldmarktzinsen haben zuletzt leicht angezogen – auch weil die Notenbanken signalisierten, die extrem lockere Geldpolitik wieder straffen zu wollen. Steigende Marktzinsen führen bei variablen Darlehen zu steigenden Kreditkosten. „Die Zinsen werden ziemlich sicher steigen. Aber dass sie deutlich steigen, sehen wir aufgrund der (relativ schwachen, Anm.) wirtschaftlichen Entwicklung eher nicht“, sagt Dietmar Plattner, renommierter Finanzierungsberater und Geschäftsführer von Mercurplus.
•Anziehende Nebenkosten: Die Kreditzinsen sind derzeit noch gering, daher erlauben es sich die Banken, die „kleinen“ Nebenkosten zu erhöhen. „Das ist in den meisten Fällen ein Körberlgeld für die Banken“, sagt Plattner. Das betrifft die Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren, Tricks bei Versicherungsprämien, Kosten für Grundbuchauszüge oder Kosten für Liegenschaftsschätzungen. Plattner: „Die Nebenkosten muss man sich alle genau anschauen, auch Kleinvieh macht Mist.“
Gefahr: Zinsaufschlag
Trotzdem ist die Zeit noch immer außerordentlich günstig für Wohnkredite. Der wichtige Referenzzinssatz Euribor (drei Monate), an den viele Kredite gebunden sind, notiert bei 0,3 Prozent. Das ist praktisch nichts. Dennoch verbirgt sich dahinter eine latente Gefahr, die sich erst Jahre später als solche entpuppen kann.
Niedrige Marktzinsen sind nämlich immer eine ideale Möglichkeit für eine Bank, Kreditmargen zu erhöhen. Das fällt dem Kreditnehmer im Moment gar nicht wirklich auf, weil die monatliche Kreditbelastung noch relativ gering ist. „Einzelne Banken ziehen die Margen auch bei Stammkunden, die einen neuen Kredit aufnehmen, auf bis zu 2,5 Prozent an. Und das bei Kunden mit Top-Bonität“, moniert Plattner. Das ist völlig überzogen. Kunden mit sehr guter Bonität sollten vielmehr eine Marge von 1,125 Prozent p.a. bekommen. Das ergäbe dann einen Nominalzinssatz von 1,425 Prozent (Referenzzinssatz plus Zinsaufschlag). Die Zinsdaten der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) verdeutlichen allerdings, dass die Banken bei den Kunden ordentlich zulangen – und zwar mit Nominalzinssätzen von drei Prozent.
Die Kreditmarge ist tückisch. Wenn sie etwa 2,25 Prozent statt 1,125 Prozent ausmacht, hat das langfristig enorme Auswirkungen. Der Kreditnehmer würde dann für einen 150.000-Euro-Kredit über 25 Jahre um mindestens 20.000 Euro mehr bezahlen.
Nicht zu vergessen sind die zahlreichen Nebenkosten. Der Nominalzinssatz spiegelt nämlich nicht die tatsächlichen Kreditkosten wider. Die Nebenkosten machen erfahrungsgemäß zusätzlich zwischen 0,5 und 1,5 Prozent aus. Plattner: „Diese Kosten variieren stark, etwa aufgrund der unterschiedlichen Versicherungsprämien der zwingenden Ablebensversicherungen bei klassischen Hypothekarbanken.“
Fixzins als Alternative?
Die Devise für die Kreditnehmer kann also nur lauten: Heute die Kosten gering halten, um später (wenn die Zinsen wieder ein normales Niveau erreichen) keine bösen Überraschungen zu erleben. „Aus unserer Sicht ist es wahrscheinlicher, dass die Zinsen über die Jahre ansteigen, als dass sie auf dem aktuell niedrigen Niveau verharren“, prognostiziert Kirchmair.
Irgendwann werden die Zinsen wohl steigen müssen. Ist daher eine Absicherung mit einem Fixzinskredit sinnvoll? Das sei erst dann eine Alternative, wenn sich der Gesamtzinssatz in Richtung sechs Prozent entwickelt, so Plattner. „Unsere Empfehlung lautet, sich mit einer Fixzinsvariante dann zu beschäftigen, wenn der Gesamtzinssatz auf über drei Prozent steigt.“
("Die Presse", Print-Ausgabe, 20.01.2014)