Mietverträge: Die erste Wohnung - und schon Ärger

08.10.2012 | 18:07 |  BEATE LAMMER (Die Presse)

Ausziehen, wann man will? Bei befristeten Mietverträgen ist das nicht so einfach, bei Wohngemeinschaften ebenfalls nicht. Auch untervermieten darf man nicht immer.

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Wien. Studierende auf Wohnungssuche haben es nicht leicht. Wer in den vergangenen drei Monaten in Wien eine Wohnung gesucht hat, erhielt Angebote, die um drei Prozent höher waren als im zweiten Quartal. Das geht aus Daten des Immobilienportals FindMyHome hervor. In der österreichischen Bundeshauptstadt wurden Wohnungen um 13,89 Euro Miete pro Quadratmeter (inklusive Betriebskosten, aber noch ohne Umsatzsteuer) feilgeboten.

„Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird im dritten Quartal traditionell durch tausende Studierende auf Herbergssuche angetrieben“, erklären die Immobilienexperten Bernd Gabel-Hlawa und Benedikt Gabriel von FindMyHome. Schwacher Trost für jene, die noch immer auf Suche sind: Im vierten Quartal geben die Mietpreise meist leicht nach.

 

Kleine Wohnungen relativ teuer

Doch Studierende auf der Suche nach einer kleinen Wohnung haben ein weiteres Problem: Je kleiner die Wohnung, desto höher ist die Miete pro Quadratmeter. Das veranlasst 24 Prozent der Studienanfänger, in eine Wohngemeinschaft zu ziehen, wie aus der Studierenden-Sozialerhebung des IHS im Auftrag des Wissenschaftsministeriums hervorgeht.

Wer das tut, steht vor einem neuen Dilemma: Schließt nur ein Bewohner den Mietvertrag mit dem Vermieter ab, läuft er Gefahr, allein die Miete bestreiten zu müssen, wenn die anderen ausziehen. Zieht er aus, stehen oft auch die anderen auf der Straße. Schließen alle Bewohner den Mietvertrag ab, müssen auch alle (inklusive Vermieter) einem neuen Vertrag zustimmen, falls einer ausziehen will, sagt Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer. Wenn man Pech hat, akzeptiert der Vermieter einen neuen Bewohner nicht oder will lieber vier Zahler als drei. Solche Fragen kann man zwar vertraglich im Vorfeld regeln. „Daran denkt jedoch kaum jemand“, sagt Rosifka.

Schließt nur einer den Mietvertrag ab, sind die anderen Bewohner Untermieter. In vielen Mietverträgen ist „Untervermietung“ ausgeschlossen. Das sei aber nur eingeschränkt zulässig, sagt Rosifka. So darf man etwa nicht ausziehen und die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters (teurer) weitervermieten. Die teilweise Untervermietung (also wenn man selbst in der Wohnung wohnt) ist grundsätzlich erlaubt. Es sei denn, es kommt zu einer Überbelegung der Wohnung, die neuen Mitbewohner verhalten sich unleidlich (machen etwa ständig Lärm) oder der Hauptmieter kassiert eine unverhältnismäßig hohe Untermiete.

Doch diese Bestimmungen gelten nur im „Vollanwendungsbereich des Mietrechts“, also meist im Altbau. Ist das nicht der Fall (etwa im frei finanzierten Neubau), „kann das dem Hauptmieter zustehende Recht zur Untervermietung beschränkt werden oder ihm auch gar nicht erlaubt werden unterzuvermieten“, stellt der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) fest.

 

Gekündigt wird man nicht leicht

In Ein- und Zweifamilienhäusern kann das Recht zur Untervermietung ebenfalls eingeschränkt werden. Dort hat man als Mieter weitere Nachteile: Man kann jederzeit gekündigt werden, wenn der Vertrag nichts anderes vorsieht. In einer Mietwohnung kann man das bei einem unbefristeten Mietvertrag nicht (es sei dann, man zahlt die Miete nicht, verhält sich unleidlich, zerstört die Wohnung oder der Vermieter weist dringenden eigenen Wohnbedarf nach– wofür die Bedingungen aber streng sind).

Bei einem befristeten Vertrag hat man (nur im Altbau) den Vorteil, dass die höchstzulässige Hauptmiete um 25 Prozent niedriger ist. Dafür kann der Mieter nicht jederzeit kündigen, sondern frühestens nach einem Jahr und bei einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsletzten– also nach 16 Monaten, sagt Rosifka. Einen unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter jederzeit (mit einem Monat Frist) kündigen.

Was Sie beachten sollten bei... Mietverträgen

Tipp 1

Befristet oder unbefristet? Unbefristete Mietverträge haben für den Mieter den Vorteil, dass er nicht leicht gekündigt werden kann (es sei denn, er bezahlt die Miete nicht). Bei befristeten Verträgen im Altbau ist der höchstzulässige Hauptmietzins um 25 Prozent geringer. Dafür kann der Mieter erst nach Ablauf eines Jahres mit dreimonatiger Kündigungsfrist kündigen.

Tipp 2

Allein oder zusammen? Wenn bei einer Wohngemeinschaft nur einer den Mietvertrag abschließt, hat das den Vorteil, dass er sich jederzeit aussuchen kann, wer einziehen darf, aber den Nachteil, dass er unter Umständen die Miete allein weiterzahlen muss, wenn alle anderen ausfallen. Schließen alle gemeinsam den Mietvertrag ab, müssen alle zustimmen, wenn einer ausziehen will, auch der Vermieter.

Tipp 3

Mündlich oder schriftlich? Mündlich abgeschlossene Mietverträge sind ebenso gültig wie schriftliche. Es gelten auch die gleichen rechtlichen Bestimmungen wie bei schriftlichen Verträgen. Bei mündlichen Mietverträgen handelt es sich um unbefristete Verträge. Allerdings könnte sich bei Details das Problem der Beweisbarkeit stellen; es zahlt sich daher aus, Vereinbarungen schriftlich festzuhalten.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 09.10.2012)

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