Wiener Zinshäuser: Renditen purzeln

15.10.2012 | 18:16 |  BEATE LAMMER (Die Presse)

Privatpersonen fanden sich im ersten Halbjahr bei Zinshäusern eher auf der Verkäuferseite. Die Preise steigen dennoch, und eine Trendwende ist vorerst nicht in Sicht.

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Wien. Das erste Halbjahr 2012 dürfte einen neuen Rekord für den Wiener Zinshausmarkt bringen. Zwischen Jänner und Juni wechselten Häuser im Wert von 408 Mio. Euro den Eigentümer. Da noch nicht alle Transaktionen erfasst sind, dürften es noch mehr werden. Bei Otto Immobilien– das Unternehmen präsentierte am Montag seinen jüngsten Zinshausmarktbericht– rechnet man mit einem Rekordwert.

Eines bleibt aber beim Alten: Seit Jahren steigen die Preise bei Zinshäusern schneller als die Mieten. Das hat zur Folge, dass die Renditen sinken. In der Innenstadt liegen sie derzeit zwischen 1,5 und 3,5 Prozent. Im zehnten und elften sowie im 21. und 22.Bezirk bekommt man die günstigsten Häuser, die Renditen liegen zwischen 4,5 und sechs Prozent.

Schlechte Lage, fettere Rendite

Das Geld erhält man als Käufer freilich nicht bar auf die Hand. Es handelt sich um die Nettomieteinnahmen des ersten Jahres, gerechnet am reinen Kaufpreis; zu diesem kommen ca. zehn Prozent Nebenkosten hinzu (Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Notar, Makler, Anwalt etc.), was die Rendite schmälert. Auch muss man etwaige Erhaltungskosten tragen und Steuer zahlen.

Angesichts der geringen Alternativen (die Sparbuchzinsen liegen unterhalb der Inflationsrate) schrecken die kargen Zinshausrenditen kaum jemanden. Die Preise ziehen in fast allen Lagen weiter an. In mehreren Bezirken wurde die Untergrenze von 1000 Euro pro Quadratmeter überschritten. Meist liegt die Spanne zwischen 1000 und 2500 Euro, in der Innenstadt sind es 3500 bis 5500 Euro pro Quadratmeter. Und hatte man außerhalb des Gürtels bis vor Kurzem noch Häuser um 500 Euro pro Quadratmeter erhalten, so sind diese Zeiten vorbei.

Neu ist allerdings, dass sich im ersten Halbjahr viele Private auf der Verkäuferseite fanden. „Viele wollen ihre Immobilien bis Ende März noch steuerfrei verkaufen“, stellt Eugen Otto von Otto Immobilien fest. Zu Preisrückgängen führte das nicht. Der Trend, dass die Preise steigen, dürfte nach Ansicht der Experten noch eine Weile anhalten. „Es gibt keinen Verkaufsdruck, solange die Zinsen so niedrig sind“, sagt Wohnimmobilien-Experte Richard Buxbaum. Zumal die meisten Zinshäuser ohnehin überwiegend mit Eigenkapital gekauft werden. Die Zinsen müssten schon nachhaltig hoch sein, damit Zinshäuser unattraktiv würden, meint Otto.

Die Anfangsrendite ist allerdings nicht das einzige Kriterium, auf das man achten sollte. Denn die Rendite kann sich im Laufe der Jahre deutlich ändern. Im Idealfall nach oben. Das wäre etwa dann der Fall, wenn noch viele Altmieter zu sehr günstigen Konditionen im Haus wohnen, stellt Christian Marth, Partner bei PHHV Rechtsanwälte, fest. Diese Wohnungen kann man später unter Umständen teurer vermieten. Ein Risiko trägt man dagegen, wenn die Mieten zu hoch sind. (Der Richtwert beträgt in Wien etwa fünf Euro pro Quadratmeter, dazu kommen eventuell Zuschläge für Lage oder Ausstattung.) Klagen die Mieter erfolgreich auf Herabsetzung, könnte das die Rendite schmälern, warnt Marth.

Sanieren den Profis überlassen

Besteht die (technische und rechtliche) Möglichkeit zu einem Dachgeschoßausbau, erhöht das den Wert des Zinshauses. Denn solche Wohnungen unterliegen nicht dem Richtwert, können also teurer vermietet werden.

Von sanierungsbedürftigen Zinshäusern sollte man als Nicht-Profi allerdings die Finger lassen, rät Marth. Kleinere Maßnahmen, um die Attraktivität für Mieter zu steigern (und damit die Fluktuation zu verringern), seien aber ratsam, etwa ein Fahrradkeller oder Grünflächen.

Ein Risiko trägt man auch, wenn ein einziger (Geschäfts-)Mieter große Flächen, etwa Erdgeschoß und zwei Stockwerke, gemietet hat. „Hier hat man ein hohes Leerstandsrisiko, wenn dieser Mieter ausfällt“, sagt Marth.

Was Sie beachten sollten bei... Zinshäusern

Tipp 1

Preise. Vier von zehn Zinshäusern, die im ersten Halbjahr den Besitzer wechselten, kosteten weniger als eine Million Euro. Viele Erwerber kaufen nur Anteile. Die Quadratmeterpreise liegen zwischen 1000 und 2500 Euro, in der Innenstadt ist es teurer. Außerhalb des Gürtels zahlt man vereinzelt weniger. Doch ist auch die Miete bei Zinshäusern (da es sich um Altbauten handelt) nach oben gedeckelt.

Tipp 2

Renditen. Die Preise von Wiener Zinshäusern steigen schneller als die Mieten. In sehr guten Lagen liegen die Renditen (Mieteinnahmen eines Jahres am Kaufpreis) nur bei 1,5 Prozent. Sechs Prozent gibt es höchstens in Randlagen und bei entsprechend hohem Risiko (Sanierungsbedarf, hohe Fluktuation). Nebenkosten beim Kauf, Erhaltungskosten und Steuern schmälern die Rendite.

Tipp 3

Kriterien. Die anfängliche Rendite ist nur eine Momentaufnahme. Käufer müssen auch darauf achten, welche Faktoren die Erträge künftig erhöhen können (Wohnungen mit günstigen Altmietverträgen lassen sich nach dem Auszug des Mieters im Idealfall teurer vermieten), und welche Faktoren die Einnahmen schmälern (etwa Sanierungsbedarf oder zu hohe Mieten und damit das Risiko, dass Mieter klagen).

("Die Presse", Print-Ausgabe, 16.10.2012)

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1 Kommentare

wenn die Altmietverträge

unbefristet sind schaut die Sache aber etwas anders aus.

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