Wohnen: Von Zuschlägen und Abschlägen

26.11.2012 | 18:18 |  von Beate Lammer und Eva Steindorfer (Die Presse)

Ein Drittel aller Wiener Mieter lebt im Altbau und zahlt Richtwertmiete, die aber von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch ist. Ob zu viel oder zu wenig entscheiden häufig die Gerichte.

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Wien . Verlangen Vermieter mehr Miete, als sie eigentlich dürften? Ja, meinte am Montag einmal mehr die Arbeiterkammer. Vor allem bei befristeten Mietverhältnissen sei das oft der Fall. Dort würden zwar die üblichen Zuschläge für Lage und Ausstattung verrechnet, auf den 25-prozentigen Abschlag für die Befristung werde aber häufig vergessen. Doch auch Mieter mit unbefristeten Verträgen zahlten oft zu viel, weil das Richtwertsystem zu intransparent sei.

Richtwertmieten gelten für Altbauten und Verträge, die nach März 1994 abgeschlossen worden sind. Ein Drittel aller Wiener Mieter ist betroffen (der Rest lebt in geförderten Wohnungen, Gemeindewohnungen, Zubauten, Ein- oder Zweifamilienhäusern oder frei finanzierten Neubauten und unterliegt jeweils anderen Regelungen).

Der Richtwert ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch. In Wien beträgt er 5,16 Euro pro Monat und Quadratmeter. Das ist der zweitniedrigste Wert in Österreich. „Der Richtwert wurde in Wien künstlich niedrig gehalten“, meint Anton Holzapfel vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Deshalb gebe es mehr Zuschläge (etwa für Lage, Fernsicht, Ruhelage, Lift etc.) als in anderen Bundesländern. Zum Vergleich: In Vorarlberg beträgt der Richtwert etwa 7,92, in Salzburg 7,12 Euro.

In die Kategorie Altbau fallen Zinshäuser, die vor 1953 baubewilligt, und vermietete Eigentumswohnungen in Häusern, die vor 1945 baubewilligt worden sind. „Bei Wohnungen im Neubau, bei denen die freie Mietzinsbildung gilt, ist kein Befristungsabschlag vorgesehen“, sagt Lukas Tockner von der AK Wien. Der Mieter habe in dem Fall nach Vertragsabschluss keine Handhabe bei der Preisbestimmung.

Geld zurück für gesamte Mietdauer

Einen ungefähren Überblick, welche Miethöhe in welcher Wiener Altbauwohnung zulässig ist, findet man unterwww.wien.gv.at/richtwert/anfrage. Der Vermieter muss die Zuschläge aber nicht im Vertrag aufschlüsseln, er muss sie nur bei Bedarf gut argumentieren können, wenn der Mieter die Höhe beeinsprucht. Von dem so errechneten Betrag muss schließlich ein 25-prozentiger Abschlag gewährt werden, wenn es sich um einen befristeten Vertrag handelt. Holzapfel kritisiert die Bestimmung und verweist auf den zusätzlichen Aufwand für den Vermieter, der die Wohnung nach jedem Auszug neu adaptieren müsse.

Hat ein Mieter den Eindruck, dass er zu viel Miete bezahlt, kann er sich an die Schlichtungsstelle wenden und die Höhe beeinspruchen. Bei einem befristeten Mietvertrag hat man dafür bis zu einem halben Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses Zeit. Bekommt man recht, kann man das zu viel bezahlte Geld für die gesamte Dauer zurückfordern. Bei einem unbefristeten Mietvertrag sollte man sich beeilen: Ficht man die Miethöhe nicht binnen drei Jahren nach Abschluss des Mietvertrags an, gilt sie als akzeptiert.

Alle zwei Jahre kann der Vermieter die Miete um die Zweijahresinflation erhöhen. Das nächste Mal kann er das bei Richtwertmieten im Mai 2014 tun. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag eine entsprechende Wertsicherung (Anpassung der Miete) vorsieht. Auch muss der Vermieter die Erhöhung zwei Wochen im Vorhinein ankündigen. Vergisst er darauf, kann er die Miete erst im jeweils nächsten Monat anheben– zwei Wochen im Voraus. Rückwirkend ist dies aber nicht möglich. Im Mietvertrag können auch andere Erhöhungsintervalle vorgesehen sein, die Miete darf aber nie über den gesetzlich zulässigen Wert steigen.

Allerdings erleben manche Mieter eine böse Überraschung, wenn sie einen neuen Vermieter bekommen: Hat der alte Vermieter nie die Miete angepasst, obwohl er das eigentlich hätte tun können, aber auch nicht ausdrücklich darauf verzichtet, kann der neue Vermieter alle versäumten Erhöhungsschritte auf einmal nachholen (allerdings nicht rückwirkend).

Was Sie beachten sollten bei... der Miete

Tipp1

Zuschläge. Ein häufiger Streitpunkt sind die Zuschläge zu den Richtwertmieten. Letztere gelten meist im Altbau bei Mietverträgen, die nach März 1994 abgeschlossen worden sind. Vermieter müssen die Zuschläge nicht detailliert im Mietvertrag auflisten, sollten sie aber gut argumentieren können.

Tipp2

Anfechten. Eine zu hohe Miete kann man als Mieter in einem unbefristeten Vertrag bis zu drei Jahre nach Abschluss anfechten. Bei befristeten Verträgen hat man bis zu einem halben Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses Zeit, kann das zu viel bezahlte Geld aber für die gesamte Dauer (auch für zehn Jahre) zurückfordern.

Tipp3

Vorsorgewohnungen. Vorsorgewohnungen, die man zu Anlagezwecken kauft, liegen meist im Neubau. Dort sind die Regeln weniger streng. Ist die Miete aber zu hoch angesetzt, kann einem der Markt einen Strich durch die Rechnung machen: Die Wohnung könnte oft leer stehen oder letztlich doch günstiger vermietet werden müssen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 27.11.2012)

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5 Kommentare

und Peter Pilz

wohnt im Gemeindebau zu Mietsätzen die es heute nicht mehr gibt, aber das scheint in Österreich ja niemanden zu stören - hauptsache wir finden wieder etwas gegen Stronach und co !

Re: und Peter Pilz

und wohnt in Rom in teurem Hotel

Klartext

Im Neubau soll es einen freien markt geben!

Im Altbau nicht - denn dort wurden die investkosten bereits einigemale von den Mietern bezahlt!

Daher ist der richtwert strikt zu prüfen und bei Missbrauch - in der Regel mit Vorsatz - als Betrug zu werten und entsprechend scharf zu sanktionieren - bis hin zur Enteignung im Wiederholungsfall!

Im Altbau wurden in den letzten Jahrzehnten Milliarden von Spekulanten verdient.

Damit muss Schluss sein!

Daher auch in Wien KPOE

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unter € 7.- geht´s nicht

unter € 7 pro Quadratmeter kann in Wien nur diejenige vermieten die das Haus nicht bauen musste oder die vom Steuerzahler gefördert wird. Bei einem Neubau ist in halbwegs brauchbarer Wiener Gegend bei 7.- die Rendite nahe Null . Ergo wird niemand bauen und wir kriegen eine massive Wohnungsnot wenn der Zuzug so hoch bleibt. Bei 1,5 Mio WienerInnen hätten wir alle Billigmieten!

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Re: unter € 7.- geht´s nicht

Nunja, dann legt man halt das Gemeindebauprogramm nochmal auf, voila!

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