Eigentum: Kredite sind billig wie lange nicht

Wien. Seit Jahren schon steigen die Preise für Eigentumswohnungen. Für viele erklimmen sie gar unerreichbare Höhen. Wer sich den Kauf eines neuen Eigenheims dennoch leisten kann, hat Glück: Denn die Finanzierungskosten sinken. Entschließt man sich also dazu, einen Kredit abzuschließen, zahlt man so niedrige Zinsen wie nie zuvor. Während die Effektivzinssätze, also die Zinssätze inklusive Gebühren, für ein Immobiliendarlehen im Jahr 2008 noch bei im Schnitt 5,62 Prozent lagen, erreichten sie zuletzt nur noch 2,98 Prozent. Die niedrigeren Zinssätze spiegeln auch die Entwicklung des Referenzzinssatzes Euribor wider, der Basis zahlreicher Spar-und Kreditverträge ist.

In der Vergangenheit sind die geringen Basiszinssätze aber nicht eins zu eins an die Bankkunden weitergegeben worden. Denn während der Euribor gesunken ist, haben viele Banken ihre Margen infolge neuer Liquiditätsvorschriften erhöht. Seit einiger Zeit dürfte sich die Situation aber entspannt haben. Die Margen der Banken scheinen zwar nicht gesunken, aber auch nicht mehr gestiegen zu sein. Fällt nun also der Basisreferenzzinssatz Euribor, dürften sich auch die Kosten für Neuverträge im gleichen Ausmaß reduzieren.

Fixzinskredite werden verschmäht

Die meisten, die sich für ein Immobiliendarlehen interessieren, schließen einen Vertrag auf Basis eines variablen Zinssatzes ab. Das heißt: Sinkt der Basiswert Euribor, verringert sich nicht nur die monatliche Kreditrate, sondern auch die erwartete restliche Gesamtkreditbelastung. Steigt der Basiswert, müssen Kreditnehmer aber tiefer in die Tasche greifen. Weil die aktuelle Zinssituation sehr günstig ist, entscheiden sich viele für diese Variante des Kreditvertrags. Dabei gäbe es auch andere Möglichkeiten: „Die Kunden denken, dass sie ihre Kosten so gering wie möglich halten wollen. Die Bereitschaft, sich Gedanken über die Zukunft zu machen, ist aber gering“, sagt Michael Bauer von der Bawag. Doch wie lang das Zinsniveau niedrig bleiben wird, weiß niemand so genau. Weil das Zinsniveau auf einem historischen Tief liegt, muss man langfristig wohl von einem höheren Niveau ausgehen.

Die Alternative zu einem variablen Kredit ist ein Darlehen mit einer Fixzinsvereinbarung. Bei dieser wird ein bestimmter Zinssatz für eine im Vorhinein vereinbarte Dauer eingefroren. Damit unterliegt auch die monatliche Rate keinen Schwankungen. Viele Institute haben ihr Angebot in den vergangenen beiden Jahren stark ausgebaut. Hatte die Bawag früher keine entsprechenden Offerte in petto, sind nun Fixzinsvereinbarungen von zwei, vier oder zehn Jahren erhältlich. Auch bei der Volksbank können sich Kunden den Zinssatz für die Dauer von bis zu 15 Jahren einfrieren lassen.

Katja Fries, Finanzierungsexpertin der Erste Bank, empfiehlt, bei Abschluss eines Kredits auch gleich die Anschlusskonditionen zu vereinbaren, um ein klares Bild davon zu haben, wie sich der Zinssatz nach Ablauf der Fixzinsvereinbarung zusammensetzt. Weil die Banken aber mit unterschiedlichen Anschlusskonditionen kalkulieren, ist die Gesamtbelastung nur schwer vergleichbar. Auf den ersten Blick mutet ein Darlehen mit fix vereinbarten Zinsen teurer an. Da sich die Zinssituation bei Kreditverträgen mit variablem Zinssatz aber zuungunsten des Kreditnehmers ändern kann, könnte die Fixzinsvariante am Ende der Laufzeit auch die günstigere sein. Wer sich vorab jedoch für einen Vertrag mit einem variablen Zinssatz entscheidet, kann während der Laufzeit auf eine Fixzinsvereinbarung umsteigen. Zusatzkosten sind damit keine verbunden. Auch der umgekehrte Weg ist möglich. Allerdings können dann Gebühren anfallen.

Je besser die Bonität des Kunden ist, desto günstiger wird das Darlehen. Eine Lebensversicherung kann hier durchaus zuträglich sein. In der Regel empfehlen die Banken, ein Drittel der Anschaffungskosten einer Immobilie auf der hohen Kante zu haben. Wichtig ist freilich auch, dass sich jeder Kreditnehmer seine monatlichen Raten leisten kann.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 14.01.2013)