Für ein Zinshaus muss man im günstigsten Fall 500.000 Euro hinlegen, es gibt jedoch auch Objekte um mehr als zehn Mio. Euro. Je niedriger die Rendite, desto sicherer ist sie.
Wien. „Ein Zinshaus kauft man nicht, um reich zu werden, sondern um reich zu bleiben.“ Der erste Teil des Sprichworts trifft wohl zu: Wer derzeit ein Zinshaus kauft, kann mit Mietrenditen zwischen 1,4 Prozent (in Bestlage) und sechs Prozent (in Randlage und bei entsprechendem Leerstandsrisiko) nicht mehr so leicht reich werden. Bei den meisten Wiener Zinshäusern, die im Vorjahr den Besitzer wechselten, bewegte sich die Rendite zwischen zwei und vier Prozent, wie aus dem jüngsten Zinshaus-Marktbericht von Otto Immobilien hervorgeht.
Grundsätzlich gilt: Je niedriger die Rendite, desto sicherer ist sie und desto eher hat man die Chance, dass man seine Einkünfte im Lauf der Jahre steigern kann. Anders ausgedrückt: Niedrige Renditen werden– auch aus Mangel an attraktiven Anlagealternativen– von den Käufern akzeptiert, „sofern diese mit einer hohen Objektqualität sowie einer guten Lage verbunden sind“.
Hohe Miete nur scheinbar einträglich
Mit solchen Häusern fällt das Reichbleiben leichter: Denn die Rendite, die man dort erzielt, ist meist nachhaltig. Ob man die Einkünfte langfristig konstant halten kann, hängt auch von der Höhe der Miete ab: Eine (zu) hohe Miete bringt nur auf den ersten Blick hohe Einkünfte. Findet man keinen Mieter, der sie bezahlt, muss man die Miete senken– und hat das Zinshaus unter Umständen zu teuer gekauft.
Die meisten Zinshauskäufer brauchten sich diesbezüglich allerdings keine Sorgen zu machen, meint Richard Buxbaum von Otto Immobilien: Die Mieten betragen im Schnitt 4,5 bis 5,0 Euro netto pro Monat und Quadratmeter. Das liegt weit unter dem Schnitt für Neuvermietungen auf dem freien Markt; vor hoher Mieterfluktuation oder Leerständen braucht man sich kaum zu fürchten.
Doch wer ein Zinshaus kaufen will, muss sich entweder auf die Suche nach potenziellen Miteigentümern begeben– oder tief in die eigene Tasche greifen können. Nur neun Prozent der im Vorjahr verkauften Objekte kosteten weniger als 500.000 Euro. Der relativ größte Anteil (37 Prozent) wechselte um eine Million bis 2,5 Millionen Euro den Besitzer, fünf Prozent der Häuser kosteten jeweils mehr als zehn Millionen Euro. Für diese fünf Prozent wurden aber 30 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aufgewendet.
Der Anteil der Unternehmen unter Käufern und Verkäufern wächst zwar (vor allem Versicherungen setzen zunehmend auf Zinshäuser), doch auch Privatpersonen mischten im Vorjahr noch kräftig mit: Sie stellten 35 Prozent der Käufer und 55 Prozent der Verkäufer. (Die Privatstiftungen, deren Begünstigte häufig ebenfalls Privatpersonen sind, sind da noch nicht dabei.)
Noch sind nicht alle Zinshaus-Transaktionen des Jahres 2013 im Grundbuch erfasst. Ob das Niveau von 2012 (914 Millionen Euro) erreicht wird, ist noch offen: Im Jahr 2012 hatten Verkäufe im ersten Quartal, die wegen der neuen Immobiliensteuer vorgezogen worden waren, das Niveau in die Höhe getrieben. Doch dürfte nicht viel auf diesen Stand fehlen. Das Rekordjahr 2009, als die Zinshaustransaktionen nach der Finanzkrise die Milliardenschwelle überschritten, dürfte nicht überboten werden. Denn längst ist wieder Normalisierung angesagt– auch bei der Preisentwicklung: „Die Preise bewegen sich auf hohem, jedoch konstantem Niveau“, heißt es im Marktbericht. [ iStockphoto ]
Was Sie beachten sollten bei ... Zinshäusern
Tipp 1
Preise. Wer ein Wiener Zinshaus erwerben will, sollte laut Experten eine Million Euro aufwärts haben. Zwar gibt es billigere Häuser, diese beinhalten aber nur wenige Wohnungen. So kann man das Risiko nicht streuen. Eine Alternative ist, auf Kredit zu kaufen– mit dem Risiko, dass die Zinsen den Mieten davonlaufen. Viele Anleger geben sich mit Anteilen zufrieden.
Tipp 2
Renditen. Die Renditen von Zinshäusern (Mieterträge des ersten Jahres gemessen am reinen Kaufpreis ohne Nebenkosten) in Wien liegen zwischen sechs Prozent (in Randlagen) und 1,4 Prozent (in der Innenstadt). In Randlagen ist dafür das Risiko (hohe Fluktuation, Leerstände) entsprechend höher. Auch Sanierungsbedarf kann die Rendite drücken.
Tipp 3
Kriterien. Vor dem Erwerb sollte man nicht nur auf die Höhe der Rendite achten, sondern sich auch informieren, wann welche Sanierungen anstehen und welches Potenzial das Haus hat. Wohnen im Haus viele Altmieter, die niedrige Mieten bezahlen, ist das günstig. Bezahlen die Mieter schon hohe Mieten, kann man sich kaum auf große Steigerungen einstellen.
Tipp 4
Alternativen. Anleger mit weniger Geld kaufen häufig Vorsorgewohnungen. Dabei handelt es sich meist um Neubauwohnungen. Für solche gibt es keine strikte gesetzliche Mietobergrenze. Meist wird die Miete, auf deren Basis die Rendite berechnet wird, auch entsprechend hoch angesetzt. Mit viel Wertsteigerungspotenzial darf man dann nicht rechnen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 05.05.2014)