Mieten dürfen nur dann erhöht werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Worauf (Ver-)Mieter sonst noch achten sollten, dazu gibt ein Buch des VKI einen Überblick.
Wien. Ein paar Dinge haben sich für Mieter und Vermieter zu Jahresbeginn geändert: Für die Erneuerung der Heiztherme ist seit Anfang Jänner der Vermieter zuständig. Das kann jedoch zu neuen Streitigkeiten führen: Eine Wohnung wird 2013 auf fünf Jahre befristet vermietet, die Mieterin verpflichtet sich vertraglich zur Erhaltung der Therme. 2016 wird die Therme defekt, der Vermieter weigert sich, sie zu ersetzen. Die Mieterin lässt das Gerät auf eigene Kosten erneuern und klagt auf Kostenersatz. Sie dürfte Recht bekommen, meinen die Autoren des vom Verein für Konsumenteninformation herausgegebenen Buchs „Fair (ver)mieten“, das kürzlich in dritter Auflage erschienen ist. Denn die neue Regelung gelte auch für Altverträge, selbst dann, wenn Klauseln etwas anderes vorsehen. Voraussetzung sei allerdings, dass die Mieterin die Therme nach dem 1.1.2015 erneuert hat. Deswegen erhält sie auch Aufwandsersatz.
Bei den meisten anderen mietrechtlichen Fragen bleibt alles beim Alten– sprich: es bleibt kompliziert und unterschiedlich geregelt, je nachdem, ob man eine Altbauwohnung, eine Neubauwohnung oder ein Einfamilienhaus vermietet. So können Mietverträge auch „schlüssig“ zustande kommen: Lässt man jemanden eine Zeitlang in der eigenen, leer stehenden Wohnung wohnen und nimmt regelmäßige Zahlungen entgegen, durch die sich der Bekannte erkenntlich zeigen will, kann ein unbefristeter Mietvertrag mit Kündigungsschutz zustande kommen– auch wenn man derlei nie schriftlich oder mündlich vereinbart hat.
Dann wird man den Mieter nur noch los, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt. Neben Mietrückständen wären das zum Beispiel unleidliches Verhalten des Mieters (wenn er etwa andere Mitbewohner massiv belästigt) oder erheblich nachteiliger Gebrauch (wenn er etwa tragende Wände entfernen lässt). Eigenmächtig delogieren– indem man beispielsweise das Türschloss austauscht, während der Mieter nicht in der Wohnung ist– darf man den Mieter nicht; das geht nur aufgrund einer gerichtlichen Anordnung durch den Gerichtsvollzieher.
Wertsicherung muss vereinbart sein
Verkauft der alte Mieter dem neuen Möbel, sollte man als Vermieter schriftlich auflisten lassen, um welche Möbelstücke es sich handelt, und das von beiden Mietern unterschreiben lassen, raten die Autoren. So verhindere man als Vermieter, dass Inventar, das einem selbst gehört, den Besitzer wechselt oder man in spätere Streitigkeiten über die Höhe der Ablöse hineingezogen wird.
Wie viel Miete man verlangen darf, hängt davon ab, ob man sich im Altbau befindet (dort gibt es gesetzliche Mietzinsobergrenzen) oder im Neubau (dort gibt es keine Obergrenzen, es darf nur kein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehen, zudem kann es Einschränkungen durch Wohnbauförderungsvorschriften geben).
Grundsätzlich kann man einen Gesamtmietzins (inklusive Betriebskosten) vereinbaren oder die einzelnen Bestandteile gesondert vorschreiben. Bei längerfristigen Mietverträgen raten die Autoren zu Letzterem, da die Betriebskosten im Regelfall schneller steigen als die Inflationsrate. Doch auch der Mietzins kann nur dann regelmäßig an die Teuerung angepasst werden, wenn im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde. Bei Altbauwohnungen sollte man zudem darauf achten, dass man dem Mieter die jeweilige Erhöhung rechtzeitig schriftlich und im Voraus bekannt gibt, rückwirkend kann man sie nicht geltend machen. Bei Einfamilienhäusern und Neubauwohnungen kann man die Wertsicherung bis zu drei Jahre rückwirkend geltend machen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 01.06.2015)