Auf dem Zinshausmarkt wächst der Anteil der Immobilieninvestoren, die die Häuser kaufen, sanieren und die Wohnungen als Eigentumsobjekte verkaufen.
Wien. Im Vorjahr wechselten Wiener Zinshäuser im Volumen von 1,25 Mrd. Euro den Eigentümer. Das geht aus dem jüngsten Zinshausbericht von EHL Immobilien hervor. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das einen leichten Rückgang, da zwar die Nachfrage stark, das Angebot im Verhältnis dazu aber gering war. Potenzielle Verkäufer hätten es vor allem wegen der Niedrigzinsen nicht eilig, von ihren ambitionierten Preisvorstellungen abzurücken, heißt es in dem Bericht.
Besonders hohe Renditen werfen Zinshäuser nicht mehr ab. Ist die Rendite (Nettojahresmiete gemessen am Kaufpreis) 2001 noch zwischen fünf und acht Prozent gelegen (90Prozent aller Transaktionen fielen in diesen Bereich), so muss man sich derzeit mit Bandbreiten von 1,8 bis 4,5 Prozent zufrieden geben. In Zeiten, in denen man auf dem Sparbuch noch weniger Zinsen bekommt, die Anleihen teuer und die Aktienmärkte heiß gelaufen sind, behalten viele ihr Zinshaus unter diesen Umständen, statt es zu verkaufen. Bei den Käufern handelt es sich zu 60 Prozent um Privatpersonen und Stiftungen. Dieser Gruppe gehe es weniger um die Rendite als um die Wertbeständigkeit, heißt es. Fünf Prozent sind Banken oder Fonds.
Doch wächst der Anteil der Immobilienentwickler – es sind bereits 35 Prozent –, die die Zinshäuser meist aufkaufen, sanieren und als parifiziertes Wohnungseigentum verkaufen. Deren Aktivität werde sich heuer verstärken, da die Wiener Bauordnung entschärft wurde und nun auch Umbauten bei Objekten zulässt, die vorher nicht infrage gekommen waren.
Altbaumieten gedeckelt
Das ist einer der Gründe, warum die Zahl der Zinshäuser von Jahr zu Jahr schrumpft. Hintergrund ist der starke Preisanstieg bei Eigentumswohnungen. Innerhalb des Gürtels rechne sich die Umwandlung in Eigentumswohnungen mehr als die Vermietung, zumal die Mieten im Altbau nach oben gedeckelt sind. „Je näher aber an der Peripherie, desto sinnvoller ist meist ein kompletter Abbruch und die Errichtung eines Neubaus, da in solchen Lagen das (geringere) Preisniveau für Eigentumswohnungen die hohen Sanierungskosten meist nicht rechtfertigt“, stellen die EHL-Autoren fest. Allerdings habe die Wiener Bauordnung den Abbruch von Bestandsobjekten erschwert.
Auch Otto Immobilien legt einen Zinshaus-Bericht auf. Aufgrund der strengeren Kriterien werden weniger Objekte erfasst (nur sogenannte Gründerzeit-Zinshäuser). Demnach lag der Umsatz im Vorjahr, wie berichtet, bei etwa 700 Mio. Euro. Beide Berichte kommen zu dem Schluss, dass der Trend zum Kauf ganzer Häuser geht. Zinshausanteile erfreuen sich geringerer Beliebtheit.
Die teuersten Zinshäuser liegen wenig überraschend im ersten Bezirk. Dort bewegt sich die Rendite zwischen 1,5 und drei Prozent. In einigen schlechten Lagen in Favoriten, Simmering, Floridsdorf und Donaustadt erhält man noch vereinzelt sechs Prozent. (b.l.)
("Die Presse", Print-Ausgabe, 06.07.2015)