Wien Umgebung. Bewegung kommt im Speckgürtel derzeit nur am Ufer auf.
Platz für die Kinder zum Spielen, kurze Wege bis zum Golfplatz, realisierbare Poolträume im eigenen Garten und das alles zu Preisen, die deutlich unter denen der lauten Stadt liegen: Gründe für das Wohnen im Wiener Speckgürtel gibt es viele. Im Moment ist die Nachfrage nach edlen Objekten in den Nobelgegenden vom Ölberg bis Baden allerdings eher etwas abgeflaut. In Zeiten, in denen die Preise im Luxussegment auch in Wien stagnieren, zieht es so manchen dann doch eher wieder in die Stadt als an den Rand. Und diejenigen, die den Speckgürtel vorziehen, machen immer weniger Kompromisse bei der Suche nach dem Idyll im Grünen. „Viele Villen im Speckgürtel sind beispielsweise nicht am letzten Stand“, weiß Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien. „Da rechnet sich mancher Investor aus, dass er um das Geld, das er für die Erhaltung braucht, auch ein Penthouse in Wien bekommt. Es ist also nicht leichter geworden.“
Das gilt vor allem für den Süden, besonders Baden leidet nach wie vor unter dem Wegfall der russischen Käufer, die hier bis vor zwei Jahren den Luxusmarkt dominiert haben und nach Rubelverfall und EU-Embargo weitgehend ausfallen. „Da sieht es nicht so rosig aus“, so Weinberger. „Wenn jetzt etwas gekauft werden soll, muss alles passen.“
Entspannter Norden
Ein wenig entspannter präsentiert sich die Lage mit den luxuriösen Wohnstätten im Norden Wiens. Klosterneuburg etwa hat indirekt von der Preisexplosion im südlichen Speckgürtel während der Boomjahre profitiert und stagniert nun auf hohem Niveau. „Klosterneuburg hat generell Aufwind gewonnen und verzeichnet auch weiterhin einen Aufwärtstrend. Die Stadt ist ja schon fast in Wien eingemeindet und damit geografisch einfach sehr interessant“, so Makler Peter Marschall, Inhaber des gleichnamigen Immobilienunternehmens. Zumindest für die „nördliche“ Käuferschicht, denn die Kunden im Luxussegment teilen sich recht streng in die Anhänger Hietzings und des Wiener Südens und die Döbling-/Klosterneuburg-Partie auf, und da werden auch selten Grenzen überschritten. Für die zweite Gruppe wird Klosterneuburg – und hier vor allem natürlich der Ölberg – immer interessanter, was nicht zuletzt den Preisen in Döbling geschuldet ist. „Für Top-Luxuswohnungen in Döbling muss ich 6000 bis 8000 Euro für den Quadratmeter zahlen, in Klosterneuburg bekomme ich etwas in vergleichbarer Qualität um 4000 bis 6000 Euro“, rechnet Marschall vor; und auch bei Häusern mache der Preisunterschied 25 bis 30 Prozent aus, wenn nicht mehr. „Am Ölberg bekomme ich eine tolle Villa für vier Millionen, für die ich in Döbling bis zu acht Millionen investieren muss“, betont der Makler.
Preisunterschiede von bis zu 100 Prozent macht auch Helfried Mück, Geschäftsführer von Engel & Völkers Mödling, aus. „Im Vergleich zwischen den Nobelgegenden im Süden und jenen in Wien zahle ich in der Stadt bis zu 50 Prozent mehr, im Vergleich mit dem Ersten sogar bis zu 100 Prozent“, weiß der Makler. „Für eine Villa, die in Maria Enzersdorf um 2,5 Millionen Euro kostet, muss ich in Döbling mit vier bis fünf Millionen rechnen“, so Mück weiter. Aber trotz dieser Preisunterschiede bleibe es vergleichsweise ruhig im Süden. „Die Nachfrage nach Objekten über eine Million Euro ist weniger geworden“, räumt er ein, „Luxusobjekte, die früher in sechs bis zwölf Monaten verkauft waren, haben jetzt eine Vermarktungsdauer von bis zu zwei Jahren.“
Was manchen Eigentümer, der noch von den einstigen Glanzzeiten verwöhnt ist, immer noch verwundere; aber nicht nur in Baden, sondern auch in den anderen Klassikern des gehobenen Wohnens wie Mödling, Hinterbrühl, am Gießhübl, in Perchtoldsdorf, Maria Enzersdorf oder Brunn am Gebirge, derzeit nun einmal Realität sei.
Wohnen am Wasser
Neues tue sich in diesen Bereichen wenig, und dort, wo es Neues zu verzeichnen gebe, ziehen sich derzeit zwei Merkmale wie ein roter Faden durch die Projekte, nämlich Wasser und „Leben im Ressort“. „Das Thema Seewohnen hat an Beliebtheit gewonnen. Das zeigt sich etwa an Projekten wie dem Aqualina oder dem Giardina“, so Mück.
Unter dem klingenden Namen Aqualina Wohnpark sollen in Ebreichsdorf direkt hinter der Magna-Racino-Rennbahn 56 Villen entstehen, die im Stil jenen des Golfklubs Fontana ähnlich sind – also sehr traditionell in Weiß samt Säulen, Gauben und Satteldach. Das herausragende Verkaufsargument für die weißen Wohnträume im Rund ist aber das, was in der Mitte der rund 1200 Quadratmeter großen Grundstücke liegt: ein drei Hektar großer künstlicher Badesee, der nur den Bewohnern der Anlage zugänglich ist und direkt an die Grundstücke grenzt. Verkauft werden teilweise die unbebauten Seegründe, die innerhalb von zwei Jahren um eine den stilistischen Vorgaben entsprechende Villa bereichert werden müssen. Aber auch fertige Objekte im Edelrohbau sind schon in der Vermarktung. So werden beispielsweise für eine gut 200 Wohnquadratmeter große Einheit aktuell 1,23 Millionen Euro aufgerufen. Neben den Villen plant die Magnolia Projektentwicklungsgesellschaft hier auf einer Gesamtfläche von 22 Hektar in einer zweiten Bauphase weitere 90 Privathäuser und 60 Apartments.
Etwas weniger exklusiv, aber ebenfalls am Wasser entstehen in Oberwaltersdorf auf einem neun Hektar großen Areal rund um sechs künstliche Badeseen mit insgesamt 1,2 Hektar Wasserfläche sechs Bereiche mit unterschiedlichsten Bebauungen. Im Giardino – so der klingende Name dieser Anlage – gibt es drei Bereiche, die zur individuellen Bebauung vorgesehen sind. In einem weiteren werden gemeinsam mit Elk Fertighausvillen entwickelt, und auf den zwei verbleibenden Flächen werden sogenannte Seeresidenzen – unterschiedliche Villen in Größenordnungen zwischen 110 und 160 Quadratmeter Wohnfläche gebaut sowie 40 weitere Wohnungen zwischen den Bereichen. Alle Villen werden von der Bauen und Wohnen Wohnbaugruppe mit direktem Seezugang angeboten, die Preise für die aufgeschlossenen Grundstücke beginnen bei 195.000 Euro, jene der Villen bei 419.000 Euro. Mit dem Bau soll noch heuer im Frühjahr begonnen werden, die Fertigstellung ist bereits für Ende 2016 geplant. (SMA)
Info
Der Luxusmarkt im Wiener Speckgürtel bewegt sich seit zwei Jahren in eher ruhigerem Fahrwasser. Die Vermarktungsdauer der Liegenschaften hat bei gleich bleibenden Preisen deutlich zugenommen.
Ein Trend im Süden von Wien heißt aber ganz klar Wohnen am Wasser.
In Ebreichsdorf und Oberwaltersdorf entstehen auf zwei großen Arealen gleich zwei exklusive Großprojekte an künstlichen Seen.