Hausverwalter können mehr, als sie dürfen

Eine gute Hausverwaltung ist Goldes wert, eine schlechte ein echter Risikofaktor. Denn der Verwalter hat weitreichende Befugnisse, die sich im Außenverhältnis nicht einschränken lassen.

Hausverwalter koennen mehr duerfen
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Hausverwalter koennen mehr duerfen
Hausverwalter koennen mehr duerfen – (c) www.BilderBox.com (www.BilderBox.com)

Wien. Wohnungseigentum gilt als relativ sichere Geldanlage. Es kann aber auch Ärger bereiten. Viel Ärger sogar, unerwartete Kosten auch. Die Eigentümer eines Hauses in der Krausegasse im 11.Bezirk in Wien erleben das gerade: Sie wurden von der Raiffeisenkasse Zistersdorf-Dürnkrut auf Rückzahlung von zwei fällig gestellten Krediten in einer Gesamthöhe von 288.000 Euro geklagt.

Die Kredite habe die damalige Hausverwaltung ohne Wissen oder zumindest ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft aufgenommen, so der Vorwurf betroffener Wohnungseigentümer. Von dem Geld sei nur ein geringer Teil für die Liegenschaft verwendet worden, der große Rest sei auf anderen Konten gelandet – wie zuvor schon die Mittel aus der Rücklage.

Die Liegenschaft in der Krausegasse ist nicht die einzige, die von Unregelmäßigkeiten betroffen sein soll. Die Hausverwaltung, die Magnum Immobiliengesellschaft m.b.H., ist inzwischen in Konkurs, gegen ihren Geschäftsführer Elmar Dirnberger ermittelt die Staatsanwaltschaft Wien wegen Verdachts der Untreue. Dirnberger, für den die Unschuldsvermutung gilt, bestreitet die Vorwürfe: Soweit es Fehlbeträge gebe, hätten ehemalige Mitarbeiter diese verursacht.

Aber was auch immer die anhängigen Verfahren ergeben werden: Allein schon durch die Medienpräsenz des Falles – unter anderem war er Thema im ORF beim „Bürgeranwalt“ – ist bei so manchem Wohnungseigentümer das Vertrauen in die „Institution Hausverwaltung“ angekratzt. Zu Recht? „Tatsächlich passiert selten etwas“, beruhigt Thomas Malloth, WKÖ-Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Er verweist auf die „hohen Ausbildungsstandards“ der Branche – die allerdings gegen bewusste Manipulationen auch nicht schützen können.

 

Klare Regeln aufstellen

Eigentümergemeinschaften rät Malloth zu großer Sorgfalt bei der Auswahl der Hausverwaltung. Wobei man auf formale Kriterien wie Konzession und Qualifikationen von Geschäftsführern und Mitarbeitern achten solle, vor allem aber auf Mundpropaganda hören und „ein Gefühl kriegen“ müsse, ob die handelnden Personen vertrauenswürdig sind. Unverzichtbar: „Ein ordentlicher Verwaltungsvertrag. Da gehört unbedingt auch eine Klausel hinein, dass der Verwalter nicht berechtigt ist, Darlehen ohne Rücksprache bzw. Beschlussfassung aufzunehmen.“ Auch eine Betragsgrenze, ab der etwa bei Reparaturen – außer bei Gefahr im Verzug – ein Eigentümerbeschluss nötig ist, solle man festlegen, sie aber vernünftig ansetzen: „Wenn das schon bei 500 Euro gilt, wird man mit dem Unterschreiben nicht fertig.“

Christoph Kothbauer, FH-Dozent und leitender Jurist der Online-Hausverwaltung, sieht das ähnlich: Man müsse, wenn man solche Regeln festlegt, aufpassen, dass man die Verwalterbefugnisse nicht zu sehr einschränkt. Noch ein Problem gibt es dabei: Auch wenn es im Innenverhältnis klare Regeln gibt, kann der Hausverwalter „nach außen mehr tun, als er im Innenverhältnis darf“: Denn seine Vertretungsbefugnis ist laut Wohnungseigentumsgesetz im Außenverhältnis nicht beschränkbar.

Soll heißen: Wenn er einen Vertrag für die Eigentümergemeinschaft abschließt, gilt dieser grundsätzlich – auch wenn er damit intern festgelegte Befugnisse überschreitet. Jedenfalls betrifft das die „ordentliche Verwaltung“, also etwa Erhaltungsarbeiten oder die Behebung von Schäden am Gebäude. Im Bereich der „außerordentlichen Verwaltung“, darunter fallen nicht unbedingt nötige Verbesserungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen, ist unter Juristen umstritten, ob nicht trotz allem etwa für eine Kreditaufnahme eine eigene „Geldvollmacht“ nötig wäre. Aber selbst ohne Außenwirkung sind interne Regeln sinnvoll. „Normalerweise wird sich der Verwalter daran halten“, sagt Malloth. Und wenn doch nicht, ist wenigstens klar, dass er pflichtwidrig gehandelt hat.

 

Sorgfaltspflicht der Banken

Auf einem anderen Blatt steht, wie Banken nach ihren eigenen Sorgfaltsregeln bei der Kreditvergabe vorzugehen haben. Auch das könnte im genannten Fall noch zum Thema werden. Großzügigkeit ist hier unüblich: „Banken geben normalerweise kein Darlehen, wenn es nicht zumindest den Anschein eines Mehrheitsbeschlusses gibt“, sagt Malloth, meist müsse man „fünf Beschlüsse und drei Protokolle vorlegen“. Kothbauer bestätigt das: Erfahrungsgemäß sei es für Hausverwalter sogar eher schwierig, „die Dinge umzusetzen, die sie dürfen“.

Auf die Finger schauen kann man der Hausverwaltung auch, indem man die Abrechnung genau prüft und Einsicht in die Belege nimmt. „Man könnte dafür einen Finanzbeirat schaffen“, rät Kothbauer. Wenn es allerdings zu einem Missbrauch komme, greife das Einsichtsrecht möglicherweise zu spät, und letztlich seien auch Abrechnungen manipulierbar. Sein Fazit: „Gegen kriminelle Energie ist kein Kraut gewachsen.“

Wohl aber gibt es seit 2005 beim Fachverband einen Härtefonds für Betroffene. In besonderen Härtefällen darf man wenigstens auf eine Vergütung aus diesem Topf hoffen. Auf Schadenersatz durch die Versicherung des Hausverwalters nicht unbedingt: Bei Vorsatz zahlen die Versicherungen normalerweise nicht.

Auf einen Blick

Die Vertretungsvollmacht des Hausverwalters für die Eigentümergemeinschaft – die ins Grundbuch eingetragen wird und damit für Dritte ersichtlich ist – kann laut Gesetz nicht beschränkt werden.
Im Innenverhältnis
sollte aber klar geregelt sein,für welche Maßnahmen der Verwalter einen Eigentümerbeschluss braucht.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 25.03.2013)

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