Wohnen: Die Preise bremsen sich ein

(c) Die Presse (Clemens Fabry)
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Preise von Eigentumswohnungen in guten Wiener Bezirken sind im Vorjahr nicht so stark gestiegen wie die Inflationsrate. Mietwohnungen werden mitunter um weniger Geld angeboten als im Jahr 2012.

Wien. In den vergangenen Jahren haben in kaum einer anderen Stadt Europas die Preise für Wohnimmobilien so stark angezogen wie in Wien. Die Mieten (bei Neuabschluss) hielten mit den Eigentumspreisen zwar nicht ganz Schritt, doch auch sie stiegen stärker als die allgemeine Teuerung.

Dieser Hype scheint nun– zumindest in einzelnen Marktsegmenten– abzuflauen. Das legt der ImmoDEX nahe, eine Analyse von Angebotspreisen gewerblicher Anbieter (Makler, Hausverwalter, Bauträger) auf der Plattform www.immobilien.net. Zwar verlangten die Anbieter für gebrauchte Eigentumswohnungen in Wien im Vorjahr durchschnittlich 3137 Euro pro Quadratmeter und damit um 4,8 Prozent mehr als im Jahr davor; der Anstieg liegt über der Inflationsrate von zwei Prozent. Er ist aber geringer als 2012 (5,7 Prozent).

In Tirol flachte sich der Preisanstieg von neun Prozent (2012) auf 1,8 Prozent ab. Wohnungen kosten dort jetzt 3020 Euro pro Quadratmeter. Im Burgenland wurden Domizile sogar billiger: Pro Quadratmeter legt man jetzt 1249 Euro hin. Nur in Kärnten, das im Jahr 2012 mit plus 0,4 Prozent eine sehr schwache Entwicklung verzeichnet hatte, verteuerten sich Wohnungen im Vorjahr um 3,1 Prozent und damit stärker.

Vor allem in Wien haben sich Anleger in den vergangenen Jahren oft Wohnungen zugelegt, um ihr Geld vor der Inflation zu sichern. Für eine entsprechende Wertsteigerung gibt es aber keine Garantie. In den Bezirken Mariahilf und Donaustadt wurden gebrauchte Wohnungen zuletzt um 3501 bzw. 3038 Euro feilgeboten– und damit um weniger als im Jahr 2012. Freilich handelt es sich bei den Angaben im Angebotspreise, die tatsächlichen Preise könnten auch darunter liegen. Doch zeigt sich, dass Anbieter nicht mehr so viel verlangen.

In der Inneren Stadt, wo gebrauchte Eigentumswohnungen mit 9127 Euro pro Quadratmeter so viel kosten wie sonst nirgends in Österreich, gab es einen mageren Anstieg von 0,31 Prozent. Real ist das ein Rückgang. In einigen (noch) billigen Bezirken wie Simmering (dort zahlt man 2041 Euro) und Favoriten (2273 Euro) gab es jedoch Preisanstiege von neun bzw. acht Prozent. „Für eine Wiedner Wohnung bekommt man derzeit zwei in Simmering“, rechnet Alexander Ertler von Immobilien.net vor. Das steigere die Nachfrage in den einst billigen Bezirken.

Auch bei Neubauwohnungen bremsen sich die Preise ein, und zwar vor allem in den teuren Bezirken. So verlangten Anbieter für Wohnungen in der Inneren Stadt im Vorjahr „nur“ noch 15.201 Euro pro Quadratmeter und damit um vier Prozent weniger als vor einem Jahr. Wer sich in Floridsdorf um eine neue Wohnung umsieht, wird hingegen mit Angeboten von 3027 Euro konfrontiert, das ist ein Plus von zehn Prozent zum Vorjahr.

Mieten billiger angeboten

Auch Mietwohnungen lassen sich offenbar nicht mehr überall so gut vermarkten wie noch 2012. In fünf Bundesländern (Burgenland, Vorarlberg, Tirol, Oberösterreich, Niederösterreich) wurden Mietwohnungen um weniger feilgeboten als im Jahr zuvor. Nur in der Steiermark und in Kärnten waren die Preisanstiege mit fast vier Prozent stärker als die Inflationsrate.

Wiener Mietwohnungen wurden um durchschnittlich 9,84 Euro netto pro Quadratmeter angeboten. Das ist zum Vorjahr ein Plus von 0,39 Prozent. In 13 von 23 Bezirken können sich Mieter über günstigere Angebote freuen als 2012, und in nur drei Bezirken (Landstraße, Penzing und Rudolfsheim-Fünfhaus) fielen die Preiserhöhungen höher aus als die Inflationsrate. „Erste Anzeichen für diese Trendwende haben sich bereits im zweiten Quartal 2012 gezeigt“, stellt Ertler fest. Als Grund sieht er, dass Quadratmetermieten von zehn Euro netto offenbar eine Obergrenze für die meisten Haushalte darstellten.

Zur heiß geführten Mietrechtsdebatte meint er: „Gesetzliche Mietobergrenzen sind nicht notwendig, der Markt regelt das selbst.“ Tatsächlich ist vor allem ein Teilbereich des Mietrechts umstritten, und zwar die Richtwertmieten: Solche zahlt man meist im Altbau bei Mietverträgen, die nach 1994 abgeschlossen wurden. Betroffen ist jeder sechste Mieter (die übrigen leben in Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen, Neubauwohnungen, haben ältere Verträge etc.).

Streit um Mietobergrenzen

In Wien macht der Richtwert 5,16 Euro netto pro Monat und Quadratmeter aus, dazu können Zuschläge für Lage und Ausstattung kommen. Diese sind aber sehr kompliziert und müssen nicht eigens im Mietvertrag ausgewiesen werden. Die Arbeiterkammer beklagt regelmäßig, dass in diesem Bereich oft zu viel verlangt werde, auch der 25-prozentige Abschlag im Fall einer Befristung werde nicht immer gewährt. Daher sei mehr Transparenz geboten, auch sollte man die Zuschläge zum Richtwert mit 20 Prozent begrenzen.

Letzterem können Makler und Eigentümervertreter wenig abgewinnen. Die Ökonomen des neoliberalen Thinktanks Agenda Austria verwiesen jüngst darauf, dass solche Obergrenzen vor allem gut betuchten Mietern in teuren Lagen zugutekämen.

AUF EINEN BLICK

Preise.Wer sich in Österreich um eine gebrauchte Eigentumswohnung umschaut, stößt im Burgenland mit durchschnittlich 1249 Euro pro Quadratmeter auf die billigsten Angebote. In Tirol, Salzburg und Wien muss man über 3000 Euro bezahlen, wie aus dem ImmoDEX von www.immobilien.net hervorgeht. Neuwertige Wohnungen kosten zwischen 1357 (Burgenland) und 3976 Euro (Wien). Häuser kosten zwischen 1313 Euro pro Quadratmeter (Burgenland) und 3850 Euro (Wien). Wer lieber mietet, stößt im Burgenland auf Angebote von 6,63 Euro netto pro Monat und Quadratmeter, in Tirol sind es 10,6 Euro.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 17.02.2014)


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