Wo Wien bald boomt: Die neuen Trendviertel

Wien. Ein Zinshaus in der Felberstraße in Fünfhaus? Eine Eigentumswohnung im Vierten, ganz nahe dem Gürtel? Vor zehn Jahren wären das für Investoren „absolute No-go-Zonen“ gewesen, sagt Martin Müller, Gesellschafter der J+P Immobilienmakler. Heute sind das aufstrebende Trendviertel. Das geht aus dem ersten Grätzelbericht von JP Immobilien hervor. Vier aufstrebenden Vierteln sagt man bei JP eine besonders blühende Zukunft voraus: dem Arsenal im Dritten, dem Viertel um den neuen Hauptbahnhof im Vierten, jenem um den Westbahnhof im Fünfzehnten und dem Yppenviertel im Sechzehnten, das bis in den Siebzehnten ausstrahlen soll.

Das erste der vier Trendviertel, das Arsenal, erinnert mit den imposanten Backsteinbauten zwischen weitläufigen Grünflächen an Hamburg. War das Arsenal bis Ende des Zweiten Weltkriegs eine militärische Zentrale, so brechen heute Kinderspielplätze, Tenniscourts und Grünflächen, die etwa zum Langlaufen genutzt werden, das militärische Image auf. Probebühnen und Kulissenwerkstätten der Theater oder das 21er Haus bringen Kultur und Künstler. Diverse Einrichtungen der Unis, etwa die frühere „Panzerhalle“, die derzeit von der TU adaptiert wird, locken Studenten ins Arsenal. Vor allem aber wird das Arsenal zur Wohngegend. „Es gibt einen starken Zuzug junger Familien. Besonders von jenen aus den Bundesländern, die das viele Grün schätzen“, sagt Müller.

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Die Bahnhöfe als Impulsgeber

Durch die Nähe zum neuen Hauptbahnhof und die kommende Anbindung an die U2 über die Gudrunstraße in Favoriten (ab 2017/18) darf man mit einem zusätzlichen Aufleben des Areals rechnen. Der neue Hauptbahnhof soll auch das Elisabeth- bzw. Karolinenviertel im Vierten beleben. Verschlafene Seitengassen, eine bunte Infrastruktur, Geschäfte abseits des üblichen Filialisten-Mix, der entstehende Bahnhof und die Favoritenstraße als schnelle Achse ins Zentrum und ins Grüne: „Das schätzen vor allem Familien“, so Müller. Der Bahnhof als Impulsgeber soll auch in den Zehnten ausstrahlen, etwa ins Sonnwendviertel. Aber das brauche noch Zeit.

Gewöhnlich, so Müller, dauert es sieben bis zehn Jahre, bis eine heruntergekommene Gegend, die mit billigen Mieten Studenten und Kreative lockt, zum In-Grätzel wird. Der Fünfzehnte steckt mitten in diesem Wandel. Im Café sitzen Studenten neben Art-Direktoren oder serbischstämmigen Gastarbeitern. Ihn, so Müller, erinnere das an den Siebenten vor 20 Jahren. Nun ziehen jene, denen der nahe Sechste und Siebente zu teuer geworden sind, über den Gürtel.

Fünfzehnter folgt Sechzehntem

Im Fünfzehnten, als Hotspot der Straßenprostitution lange verrufen, lassen sich heute Galeristen und Designer neben Handwerkern und türkischstämmigen Friseuren nieder, Altbauten werden saniert. Der Aufschwung, so die Prognose, werde trotz der Trennung durch die Gleise sowohl das Viertel um die äußere Mariahilfer Straße als auch jenes nordwestlich des Bahnhofs, bis zur Stadthalle, betreffen.

Der nahe Sechzehnte ist dem Fünfzehnten um einige Jahre voraus. Brunnenmarkt und Yppenplatz zählen zu den buntesten Vierteln Wiens (siehe unten). „Wir erwarten, dass das Yppenviertel in den nächsten Jahren bis zur Ottakringer Straße und später zur Hernalser Hauptstraße ausstrahlt“, so Müller. Dafür spreche etwa die Wiederbelebung des Etablissements Gschwandner in Hernals.

Grätzel um alte WU sei „kritisch“

Teilt man in der Stadt die Prognose des Grätzelberichts? „Ja, total“, sagt Christian Kaufmann aus dem Büro des Wohnbaustadtrates Michael Ludwig. Dazu würde man auch noch die Grätzel um den Rochusmarkt und den Karmelitermarkt rechnen – wenngleich dort der Höhepunkt schon erreicht sein dürfte, die Immobilienpreise sind auf Rekordniveau geklettert. Noch kommen werde, so Kaufmann, auch das Eurogate im Dritten am Gelände des ehemaligen Bahnhofs Aspang. Das werde aber noch dauern.

Klare Verlierer-Viertel gibt es in Wien derzeit nicht. Allein, die Gegend um die alte WU im Neunten sei „kritisch“, so Müller. Wie es dort weitergeht, hängt von der späteren Nutzung des Areals ab. Sinkende Miet- oder Eigentumspreise dürfe man aber nirgends erwarten, zu gefragt seien Wiener Immobilien derzeit. „Eine richtige No-go-Area gibt es für Investoren heute ohnehin nicht mehr. In Wien findet jeder Topf seinen Deckel.“

("Die Presse", Print-Ausgabe, 17.10.2012)