Immobilien. Die Grunderwerbsteuer fällt nun vom Verkehrswert an. Dies bringt Kosten und Unsicherheit.
Wien. Die Grunderwerbsteuer fungiert schon seit dem Auslaufen der Erbschaftssteuer im Jahr 2008 als „kleiner Ersatz“ ebendieser. Diese Rolle soll nun weiter ausgebaut werden, indem auch bei einem Übertrag im Familienkreis die Steuer künftig vom Verkehrswert berechnet wird. Bisher wird sie vom dreifachen Einheitswert fällig – unabhängig davon, ob verschenkt, verkauft oder vererbt wurde. Und auch die Tarifsätze werden verändert.
Bei einem Immobilienwert von 200.000 bis 400.000 Euro sind weiterhin zwei Prozent fällig. Unter 200.000 sind es 0,5 Prozent, über 400.000 sind es 3,5 Prozent – so wie sie bei jeglichem Übertrag außerhalb der Familie anfallen. Bei einer Wohnung im Wert von 500.000 Euro werden somit künftig 17.500 Euro an Steuer fällig.
Für künftige Erben bedeutet dies, dass sie bei Erbschaften (oder Schenkungen) wohl einen Gutachter beauftragen müssen – so wie es heute bereits bei Schenkungen und Erbschaften außerhalb der Familie notwendig ist. „Im Gesetz wird zwar auch auf den Immobilienpreisspiegel verwiesen“, sagt der Präsident der österreichischen Notariatskammer, Ludwig Bittner. Es sei allerdings „gefährlich“, sich darauf zu verlassen. Besser wäre es, ein Schätzgutachten erstellen zu lassen.
Steuer wird selbst berechnet
Denn die konkrete Berechnung der Steuer erfolgt durch den Erben selbst – mithilfe seines Notars. Sie wird beim Finanzamt eingereicht, aber dort nicht automatisch auch kontrolliert. Diese Kontrolle findet nur – unter Umständen – im Rahmen einer Finanzprüfung statt. Und diese Prüfung kann bis zu fünf Jahre nach der Erbschaft oder Schenkung noch stattfinden. „Die Probleme fallen damit auch oft erst Jahre später an“, so Bittner. Dies sei auch ein Grund, warum es bisher noch wenig Erfahrungen gebe. Bittner rät daher Erben und Beschenkten auf jeden Fall dazu, sich auf seriöse Gutachter zu stützen, damit der geschätzte Wert vom Finanzamt nicht später beanstandet wird. Hierfür fallen allerdings zusätzlich zur Steuer Kosten an, die bald auch im vierstelligen Bereich liegen können.
Wer seit Längerem über eine Schenkung nachdenkt, könnte die – wahrscheinliche – Frist bis Inkrafttreten nutzen. Eine rückwirkende Einführung erwartet Bittner nicht, da sie „verfassungsrechtlich sehr bedenklich wäre“. Mit einem eingetragenen Wohn- oder Fruchtgenussrecht kann der Geschenkgeber dafür sorgen, dass er bis zum eigenen Ableben die Immobilie selbst nutzen kann. Nur ein Verkauf ist dann nicht mehr möglich.
Ein solcher Immobilienverkauf wird künftig ebenfalls teurer. So müssen statt 25 Prozent des Veräußerungsgewinns 30 Prozent an Steuer gezahlt werden. Dieser Gewinn errechnet sich durch die Differenz zwischen Anschaffungswert und Verkaufspreis. Bei Altimmobilien (vor 31. März 2002 in Besitz) werden pauschal 86 Prozent des Verkaufswert als Anschaffungspreis genommen.
Keine Veränderungen erwartet Bittner bei den Gebühren beim Immobilienübertrag wie der Grundbucheintragungsgebühr, die ebenfalls vom dreifachen Einheitswert berechnet wird. Es gäbe keinen direkten Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer.
(''Die Presse'', Print-Ausgabe, 14.03.2015)