Viele Familien planen noch schnell ein Verschenken der Immobilien. Dabei sollte aber genau gerechnet werden: Denn bei kleinen Immobilien – vor allem auf dem Land – kann es sogar billiger werden.
Wien. Sie ist wohl jener Teil der Steuerreform, der unter Privaten für die meiste Aufregung und Verunsicherung sorgt: Die Grunderwerbsteuer. Grund dafür ist nicht zuletzt die Tatsache, dass die Regierung wesentliche Details der geplanten Änderungen bei der Präsentation der Reform am Freitag nicht genannt hat. Wie mehrfach berichtet, sollen beim Übertrag innerhalb der Familie (egal ob Schenkung, Erbschaft oder Verkauf) künftig ja nicht mehr zwei Prozent vom dreifachen Einheitswert anfallen. Stattdessen soll es einen gestaffelten Tarif geben, der sich vom Verkehrswert berechnet. Bis 250.000 Euro (auch dieser Wert wurde zuletzt noch angehoben) sollen es 0,5 Prozent sein. Zwischen 250.000 und 400.000 sollen es zwei Prozent und über 400.000 sollen es 3,5 Prozent sein (wie bei Fällen außerhalb der Familie).
Berechnet wird die Steuer dabei allerdings entlang der Staffelung. Für eine Wohnung im Wert von 280.000 Euro fallen also 0,5 Prozent von 250.000 Euro und zwei Prozent von 30.000 Euro an. Bei 500.000 Euro beträgt die Steuer somit 7750 Euro (1250 Euro für die ersten 250.000, 3000 Euro für die nächsten 150.000 Euro und 3500 Euro für die letzten 100.000 Euro).
Dadurch soll es laut Angaben der Regierung für einen Großteil der Österreicher keine zusätzlichen Belastungen geben. Für viele werde es sogar billiger, heißt es am Montag dazu im Bundeskanzleramt, wo man dies auch mit Beispielrechnungen untermauern möchte. So würde ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 142 Quadratmetern im Burgenland auf einen Verkehrswert von etwa 186.500 Euro kommen. Der Einheitswert ebendieses Hauses läge bei 20.250 Euro. Nach der neuen Regelung wäre die Grunderwerbsteuer mit 932,50 Euro (0,5 Prozent von 186.500) somit sogar niedriger als nach der bisherigen mit 1.215 Euro (zwei Prozent vom Dreifachen von 20.250).
Durchschnittswert ist 258.000 Euro
Auch für ein Haus in Linz-Land mit 150 Quadratmetern (Wert 245.000 Euro) müssten künftig um 600 Euro weniger Steuer gezahlt werden, so die Beispiele. Anders sieht es nur für die 280-Quadratmeter-Villa im Wert von 830.000 Euro in Kitzbühel aus. Dort werden statt 3893 Euro in Zukunft 12.850 Euro an Steuer fällig.
Doch wie realistisch sind diese Berechnungen? Daten über die Werte der heimischen Immobilien finden sich nur in der Vermögensstudie der OeNB. Demnach liegt der Durchschnittswert bei 258.000 Euro, der Median bei 200.000 Euro. Vor allem außerhalb der urbanen Gebiete liegen die meisten Immobilien also in jenem Bereich, in dem dank des niedrigeren Tarifs eine geringere Steuerbelastung möglich ist. Entscheidend ist dabei jedoch der Unterschied zwischen Verkehrs- und Einheitswert. Wenn der Verkehrswert weniger als zwölfmal so hoch wie der Einheitswert ist, gibt es eine Entlastung.
„Es gibt keinen verlässlichen Zusammenhang zwischen diesen beiden Werten“, meint dazu Harald Ganster, Obmann der Immobiliensachverständigen in der Steiermark und Kärnten. Eine Faustregel besage zwar, dass der Verkehrswert das Zehnfache des Einheitswerts sei. Diese stimme häufig aber nicht. Vor allem in städtischen Lagen oder den Speckgürteln ergibt sich schnell das 15- bis 20-fache. Und dann bringt die neue Regelung auch in der niedrigsten Tarifstufe eine Verteuerung. Bei teureren Immobilien wäre das sowieso der Fall. Auf dem Land kann es aber durchaus auch günstiger werden.
Immobilienbesitzer sollten daher zuerst einmal genau rechnen, ob sich eine Schenkung vor Inkrafttreten der neuen Regel auszahlt. Der Einheitswert kann beim Finanzamt erfragt werden, der Verkehrswert aufgrund von Preisspiegeln geschätzt werden.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 17.03.2015)
