Immobilien: Preise steigen langsamer

(c) Die Presse (Clemens Fabry)
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Wiener Wohnimmobilien sind um 20 Prozent überbewertet, wie aus Daten der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) hervorgeht. Doch dieser Wert nimmt sukzessive ab.

Wien. Wohnimmobilien haben sich in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich stark verteuert. Zum Teil aus guten Gründen: Die Nachfrage nach Wohnraum in Ballungszentren steigt wegen des Zuzugs, des wachsenden Quadratmeterbedarfs pro Person und des höheren Anteils an Singlehaushalten. Das niedrige Zinsniveau hat Immobilien auch als alternative Veranlagungsform attraktiv gemacht.

Überbewertung nimmt ab

Dennoch: Wenn man alle diese Faktoren und noch ein paar weitere (verfügbare Einkommen der Haushalte, Leistbarkeit von Wohnen, Rentabilität von Immobilieninvestitionen etc.) berücksichtigt, sind Wiener Immobilien um 20 Prozent überbewertet. Das geht aus Berechnungen der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) hervor. Diese weist jedoch darauf hin, dass sich aus diesem Befund „keine Prognose betreffend die zukünftige Preisentwicklung ableiten“ lasse.

In ganz Österreich sind Immobilien hingegen angemessen bewertet, was den Schluss nahelegt, dass sie in allen Bundesländern außer Wien im Schnitt unterbewertet sind. Doch geht die Schere zumindest nicht weiter auf: Im zweiten Quartal waren Wiener Wohnimmobilien noch um 23 Prozent überbewertet. Vom zweiten zum dritten Quartal sind die Wiener Immobilienpreise um 2,5 Prozent gesunken. Im Jahresvergleich gab es im dritten Quartal allerdings noch ein Plus von 2,2 Prozent. Doch auch dieser Anstieg war schon einmal stärker: Im ersten Quartal hatten sich Wiener Wohnimmobilien noch um 8,1 Prozent, im zweiten Quartal um 5,8 Prozent im Jahresvergleich verteuert.

In ganz Österreich fielen die Preise vom zweiten zum dritten Quartal um 0,6 Prozent, verglichen mit dem Vorjahr gab es ein Plus von 2,6 Prozent.
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Im Detail hat sich in Wien vor allem der Preisauftrieb bei den gebrauchten Eigentumswohnungen eingebremst. Für neue Eigentumswohnungen mussten die Käufer hingegen um 5,1 Prozent tiefer in die Tasche greifen als noch vor einem Jahr. Baugrundstücke haben sich verbilligt, wobei die OeNB einräumt, dass diese „aufgrund der im Vergleich zu Eigentumswohnungen geringen Transaktionsanzahl deutlich höhere Schwankungen aufweisen“.

Außerhalb Wiens haben sich Einfamilienhäuser deutlich verteuert, während sich die Preise für Eigentumswohnungen stabil hielten (Neubauwohnungen wurden sogar billiger). Indes ist das Volumen der ausstehenden Wohnbaukredite gewachsen: Im Juli lag es um 3,4 Prozent über dem Vorjahreswert. 83 Prozent der neu vergebenen Wohnbaukredite waren variabel verzinste Kredite (Zinsbindungsfrist bis zu einem Jahr). Die durchschnittlichen Zinsen fielen in den ersten zehn Monaten des laufenden Jahren um 0,27 Prozentpunkte auf 2,09 Prozent. Effektiv (inklusive aller Kosten) betrug die Verzinsung im Schnitt 2,72 Prozent.

Zinsänderungsrisiko wächst

Der Fremdwährungsanteil bei den Wohnbaufinanzierungen beträgt 22,4 Prozent. Das liegt um drei Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert und um 17 Prozentpunkte unter dem Höchstwert von knapp 40 Prozent.
Damit ist ein wesentliches Risiko bei Krediten gesunken, ein anderes ist dafür größer geworden: das Zinsänderungsrisiko. Steigen die Zinsen, müssen viele Kreditnehmer (insbesondere jene mit variablen Krediten) tiefer in die Tasche greifen.

Knapp 36 Prozent der heimischen Privathaushalte haben Schulden. Dabei handelt es sich bei 17 Prozent der Haushalte um Nichthypothekarschulden, bei 14 Prozent um Hypothekarschulden und bei vier Prozent um beide Arten der Verschuldung. (b. l.)

("Die Presse", Print-Ausgabe, 23.12.2014)

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