Mietrecht: Der ganz normale Thermen-Wahnsinn

Rund um die Zuordnung der Erhaltungspflichten im Inneren von Mietobjekten herrscht nach einer Reihe von Urteilen große Verwirrung.

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WIEN. Manchmal sind es die alltäglichsten Rechtsfragen, deren Lösung die größten Schwierigkeiten bereitet: Wer muss zum Beispiel dafür aufkommen, wenn in einer Mietwohnung eine mitgemietete Heiztherme repariert oder ausgetauscht werden muss?

In der Praxis wurden und werden die Erhaltungspflichten häufig vertraglich dem Mieter auferlegt. Seit aber der Oberste Gerichtshof in den Jahren 2006 und 2007 Verbandsklagen Folge gab, mit denen die Arbeiterkammer gegen diese Praxis vorging, heißt es umdenken: Nach den „Klauselentscheidungen“ widerspricht es dem Konsumentenschutzgesetz, die Erhaltungskosten in Musterverträgen auf den Mieter zu überwälzen. Doch nicht alle folgten dieser Linie, nicht einmal alle Gerichte: Die Richtigkeit der Erwägungen des Höchstgerichts müsse in Frage gestellt werden, formulierte etwa das Wiener Landesgericht für Zivilrechtssachen. Und schloss mit der Aussage: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), also im Fall der klassischen Mietwohnung, trifft den Vermieter keine Verpflichtung, die Wartung und Reparatur der Therme in der Wohnung zu bezahlen. In den Unterinstanzen geht es seither drunter und drüber: Während beispielsweise das Landesgericht Wels jüngst entschied, dass der Aufwand für den Austausch eines kaputt gegangenen Warmwasserboilers vertraglich dem Mieter auferlegt werden darf, verneinte das Oberlandesgericht Linz dies schon für die laufende Wartung.

Die Unklarheiten rühren vor allem daher, dass das MRG zwar – übrigens gleichlautend mit dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz – eine Reihe von Erhaltungspflichten des Vermieters ausdrücklich nennt, die Wartung der individuellen Heizanlage in der Wohnung aber fehlt. Allerdings könnte sie von § 1096 ABGB erfasst sein, der die Pflicht zur Erhaltung des vermieteten Objekts generell dem Vermieter auferlegt. Nun steht eine Entscheidung des OGH bevor, in der erstmals Mieter und Vermieter einander in einem Individualprozess mit der Frage des Rückersatzes für den Austausch einer irreparablen Therme gegenüberstehen. Doch wie immer die Entscheidung ausfallen wird: Sie kann nur einzelfallbezogen sein und nicht alle erdenklichen rechtlichen und faktischen Konstellationen erfassen.

 

Gesetzliche Klarstellung nötig

„Die einzig sinnvolle Lösung ist, eine umfassende gesetzliche Regelung zu schaffen“, meint deshalb Hon.-Prof. Johannes Stabentheiner, Abteilungsleiter in der Zivilrechtssektion des Justizministeriums. Nicht von ungefähr steht im Koalitionsabkommen: „Einer Klarstellung bedarf die Erhaltungs- und Wartungspflicht zwischen Mieter und Vermieter für das Innere des Mietgegenstandes unter Abwägung der OGH-Judikatur.“ Je nachdem, wie nun das Höchstgericht entscheidet – für den Mieter oder den Vermieter –, wird der Wunsch nach einer gesetzlichen Klärung zwischen den Koalitionsparteien sehr unterschiedlich ausgeprägt sein.

Vertreter der Arbeiterkammer und der Wirtschaftskammer hatten im Vorjahr bereits einen Kompromiss formuliert, der es aber nicht bis zum Gesetzesbeschluss schaffte – die ÖVP war dann doch dagegen. Nur geringfügige Erhaltungsarbeiten, aber immerhin diese, sollten nach dem Sozialpartnerpapier im MRG dem Mieter abverlangt werden. Wie Franz Köppl, Mietrechtsexperte der Arbeiterkammer, der „Presse“ erläutert, fühlt man sich nun auch auf Mieterseite nicht mehr an den Kompromiss gebunden – schon gar nicht dann, wenn der OGH noch mieterfreundlicher entscheiden sollte.

Univ.-Prof. Andreas Vonkilch, Berater der ÖVP in Sachen Mietrecht, warnt davor, durch eine am Konsumentenschutz orientierte Regelung im MRG die Vertragsfreiheit allzu sehr zu beschränken. Warum, so fragt Vonkilch, sollen etwa ein Wohnungseigentümer und sein Mieter nicht frei vereinbaren können, wer wie weit welchen Aufwand zu tragen hat?

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("Die Presse", Print-Ausgabe, 23.03.2009)

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