Mietrecht: Der ganz normale Thermen-Wahnsinn

22.03.2009 | 17:51 |  BENEDIKT KOMMENDA (Die Presse)

Rund um die Zuordnung der Erhaltungspflichten im Inneren von Mietobjekten herrscht nach einer Reihe von Urteilen große Verwirrung.

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WIEN. Manchmal sind es die alltäglichsten Rechtsfragen, deren Lösung die größten Schwierigkeiten bereitet: Wer muss zum Beispiel dafür aufkommen, wenn in einer Mietwohnung eine mitgemietete Heiztherme repariert oder ausgetauscht werden muss?

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In der Praxis wurden und werden die Erhaltungspflichten häufig vertraglich dem Mieter auferlegt. Seit aber der Oberste Gerichtshof in den Jahren 2006 und 2007 Verbandsklagen Folge gab, mit denen die Arbeiterkammer gegen diese Praxis vorging, heißt es umdenken: Nach den „Klauselentscheidungen“ widerspricht es dem Konsumentenschutzgesetz, die Erhaltungskosten in Musterverträgen auf den Mieter zu überwälzen. Doch nicht alle folgten dieser Linie, nicht einmal alle Gerichte: Die Richtigkeit der Erwägungen des Höchstgerichts müsse in Frage gestellt werden, formulierte etwa das Wiener Landesgericht für Zivilrechtssachen. Und schloss mit der Aussage: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), also im Fall der klassischen Mietwohnung, trifft den Vermieter keine Verpflichtung, die Wartung und Reparatur der Therme in der Wohnung zu bezahlen. In den Unterinstanzen geht es seither drunter und drüber: Während beispielsweise das Landesgericht Wels jüngst entschied, dass der Aufwand für den Austausch eines kaputt gegangenen Warmwasserboilers vertraglich dem Mieter auferlegt werden darf, verneinte das Oberlandesgericht Linz dies schon für die laufende Wartung.

Die Unklarheiten rühren vor allem daher, dass das MRG zwar – übrigens gleichlautend mit dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz – eine Reihe von Erhaltungspflichten des Vermieters ausdrücklich nennt, die Wartung der individuellen Heizanlage in der Wohnung aber fehlt. Allerdings könnte sie von § 1096 ABGB erfasst sein, der die Pflicht zur Erhaltung des vermieteten Objekts generell dem Vermieter auferlegt. Nun steht eine Entscheidung des OGH bevor, in der erstmals Mieter und Vermieter einander in einem Individualprozess mit der Frage des Rückersatzes für den Austausch einer irreparablen Therme gegenüberstehen. Doch wie immer die Entscheidung ausfallen wird: Sie kann nur einzelfallbezogen sein und nicht alle erdenklichen rechtlichen und faktischen Konstellationen erfassen.

 

Gesetzliche Klarstellung nötig

„Die einzig sinnvolle Lösung ist, eine umfassende gesetzliche Regelung zu schaffen“, meint deshalb Hon.-Prof. Johannes Stabentheiner, Abteilungsleiter in der Zivilrechtssektion des Justizministeriums. Nicht von ungefähr steht im Koalitionsabkommen: „Einer Klarstellung bedarf die Erhaltungs- und Wartungspflicht zwischen Mieter und Vermieter für das Innere des Mietgegenstandes unter Abwägung der OGH-Judikatur.“ Je nachdem, wie nun das Höchstgericht entscheidet – für den Mieter oder den Vermieter –, wird der Wunsch nach einer gesetzlichen Klärung zwischen den Koalitionsparteien sehr unterschiedlich ausgeprägt sein.

Vertreter der Arbeiterkammer und der Wirtschaftskammer hatten im Vorjahr bereits einen Kompromiss formuliert, der es aber nicht bis zum Gesetzesbeschluss schaffte – die ÖVP war dann doch dagegen. Nur geringfügige Erhaltungsarbeiten, aber immerhin diese, sollten nach dem Sozialpartnerpapier im MRG dem Mieter abverlangt werden. Wie Franz Köppl, Mietrechtsexperte der Arbeiterkammer, der „Presse“ erläutert, fühlt man sich nun auch auf Mieterseite nicht mehr an den Kompromiss gebunden – schon gar nicht dann, wenn der OGH noch mieterfreundlicher entscheiden sollte.

Univ.-Prof. Andreas Vonkilch, Berater der ÖVP in Sachen Mietrecht, warnt davor, durch eine am Konsumentenschutz orientierte Regelung im MRG die Vertragsfreiheit allzu sehr zu beschränken. Warum, so fragt Vonkilch, sollen etwa ein Wohnungseigentümer und sein Mieter nicht frei vereinbaren können, wer wie weit welchen Aufwand zu tragen hat?

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("Die Presse", Print-Ausgabe, 23.03.2009)

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17 Kommentare
Gast: Wien1070
28.03.2009 18:03
0

Vor allem die Kat D mieten müssen abgeschafft werden

Es kann nicht sein, dass Mieter seit Jahrzehnten Billigstmieten zahlen (derzeit 1,03 p. m2; etwaige seinerzeitigen Investitionen in die Wohnung haben sich für die Mieter schon längst refinaniziert!) und die Eigentümer alle Erhaltungspflichten haben.
Das ist unsozial, da Mieter die ab 1994 Ihre Wohnungen angemietet haben diese Altmieter mit Ihren Marktmieten quer subventionieren.
Diese Billigstmieten müssen sukzessive an die Marktmieten herangeführt werden.

Antworten Gast: gg
17.12.2009 14:13
0

Re: Vor allem die Kat D mieten müssen abgeschafft werden

wieso unsozial

der vermieter kan di ewohnung ja dem mieter verkaufen!

warum muss man mit jahrundertealten wohnungen noch immer ein geschäft machen - ganz ohne selbst zu arbeiten???

wie wärs also mit arbeiten gehen anstatt die mieter auszusackeln???

was soll das?

wirklich ganz toll, dass die presse fast halbbildschirm große werbebanner platziert(gut die zeitung muss sich ja irgendwie finanzieren), und weiters auch bewundernswert dass so schön anschauliche grafiken immer mal wieder in artikeln auftauchen(gut die zeitung muss sich ja irgendwie profilieren). nur UNGLAUBLICH DUMM dass die werbebanner zumeist die halbe grafik verdecken und es nicht mal möglich ist eines von beiden zu verschieben!

änderung wär vielleich mal ganz ok....

Antworten Gast: 8472
25.03.2009 08:29
0

Re: was soll das?

Gibt es in diesem Forum eigentlich den einen oder anderen Moderator, der in der Lage ist einen Doppelpost zu löschen?

Gast: hallo00214
23.03.2009 19:43
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was soll das?

wirklich ganz toll, dass die presse fast halbbildschirm große werbebanner platziert(gut die zeitung muss sich ja irgendwie finanzieren), und weiters auch bewundernswert dass so schön anschauliche grafiken immer mal wieder in artikeln auftauchen(gut die zeitung muss sich ja irgendwie profilieren). nur UNGLAUBLICH DUMM dass die werbebanner zumeist die halbe grafik verdecken und es nicht mal möglich ist eines von beiden zu verschieben!

änderung wär vielleich mal ganz ok....

Gast: hallo
23.03.2009 19:42
0

was soll das?

wirklich ganz toll, dass die presse fast halbbildschirm große werbebanner platziert(gut die zeitung muss sich ja irgendwie finanzieren), und weiters auch bewundernswert dass so schön anschauliche grafiken immer mal wieder in artikeln auftauchen(gut die zeitung muss sich ja irgendwie profilieren). nur UNGLAUBLICH DUMM dass die werbebanner zumeist die halbe grafik verdecken und es nicht mal möglich ist eines von beiden zu verschieben!

änderung wär vielleich mal ganz ok....

Was Herr Stabenteiner von sich gibt strotzt nur so von Konkretheit ...

Die schlimmste Aussage bei einer Diskussion über die Erhaltungspflichten war ... ... das ist insofern nicht von Bedeutung, da die Mieter darüber kaum informiert sind. Dumm ist nur, dass diese Leute die die Gesetze vorbereiten und die Stimmviecher danach abstimmen.
Siehe die Novelle die Kautionen betreffend. Nichts außer Administration...

In den Fernwärmekosten ist die Wartung des Kraftwerkes inkludiert

der Mieter mit einer Gastherme erspart sich eine Menge an Heizkosten. Ergibt sich die Frage nach dem Gleichheitsgrundsatz.

Sogar über die Kostenübernahme der Thermenreparatur könnte man reden, das Problem jedoch sind jene Mieter, die so verdreckt wohnen, dass alle 5 bis 6 Jahre eine neue Therme vonnöten ist während die in der Nachbarwohnung nach 20 Jahren noch ihren Dienst versieht.

Ähnliches Problem gibt es mit den modernen Drehkippfenstern, die Verschlussriegelstangen und deren Führungen wollen gereinigt und geschmiert werden. Tut aber kaum jemand, die Fenstergriffe werden schwergängiger und eines Tages blockieren sie oder es kommt zum Bruch.

Eine langfristige Wohnungsmiete mit einer kurzfristigen Automiete gleichzustellen heißt Bananen mit Kartoffeln vergleichen, allenfalls mit einem Leasingvertrag wäre das vergleichbar und da übernimmt der Leasingnehmer sehr wohl das Risiko, allenfalls durch eine Versicherung gedeckt, selbstredend zahlt die der Leasingnehmer.

Re: In den Fernwärmekosten ist die Wartung des Kraftwerkes inkludiert

Könnte eine jährliche Wartung und dann eine notwendige Reparatur nicht als Betriebskosten für das Haus abgerechnet werden? Damit zahlen die Mieter (solidarisch) die Erhaltung / Wartung und der Vermieter hätte sogar Zutritt zur Wohnung um den Zustand 1x jährlich festzustellen...?

Gast: Beobachter
23.03.2009 01:34
0

Vertragsfreiheit!!!!!!!!!!!!

Ein Gericht hat nur zu entscheiden, ob ein aus freien Stuecken eingegangener Vertrag verletzt wurde oder nicht. Dieser Eingriff in Vertraege hat nichts mit Recht, jedoch alles mit SOZIALISTISCHER Ideologie zu tun, die ja leider bei der Richterschaft zu gut 90% verbreitet ist.

Antworten Gast: 8472
24.03.2009 07:38
0

Re: Vertragsfreiheit!!!!!!!!!!!!

und wie verhindern sie ein (faktisches) Ungleichgewicht zwischen den Parteien?
Wenn eine Partei der anderen Klauseln "aufs Aug" drücken kann und ich denke Sie stimmen mir zu, dass der Vermieter der "Stärkere" ist.

Antworten Antworten Gast: N.N.
24.03.2009 22:47
0

Re: Re: Vertragsfreiheit!!!!!!!!!!!!

Nicht jeder Vermieter ist der "Stärkere". Und nicht jeder Mieter ist ein armes Hascherl, dem was "auf's Auge" gedrückt wird.

Antworten Antworten Antworten Gast: 8472
25.03.2009 08:28
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Re: Re: Re: Vertragsfreiheit!!!!!!!!!!!!

aber ganz generell wird wohl der Vermieter eher die stärkere Vertragspartei sein, oder etwa nicht?
Daher ist es schon richtig, dass es Regelungen gibt, die dieses faktische Ungleichgewicht (natürlich betrifft es nicht "alle", auch nicht jeder Angestellte bedürfte eines AngG, trotzdem ist das doch eine tolle Sache) beseitigen.

Vertragsfreiheit in der von Ihnen angedachten Form gibt es nicht, da sie im aktuellen Zustand immer zur Übervorteilung des auf die leistung angewiesenen Partners führen würde, gäbe es keine entsprechenden Regeln. Das sich der Markt in diesem Bereich von selbst regeln würde, ist leider schlicht und ergreifend falsch.

OGH soll Judikaturlinie treu bleiben

Ganz so unklar ist die Rechtslage nicht. Das Mietrechtsgesetz ist 1982 in Kraft getreten. Der Oberste Gerichtshof hat zweimal entschieden, dass der § 1096 ABGB - der eine allumfassende Erhaltungspflicht seitens des Vermieters vorsieht - zur Gänze auch im Vollanwendungsbereich anwendbar ist.

Die Bürger müssen der Judikatur des Obersten Gerichtshofes vertrauen können. Somit sollte der Oberste Gerichtshof die bisherige Judikatur fortschreiben.

Gast: mMeinung
22.03.2009 21:59
0

Wohnungseigentümer soll zahlen!!

sollen etwa ein Wohnungseigentümer und sein Mieter nicht frei vereinbaren können, wer wie weit welchen Aufwand zu tragen hat?

es braucht eine regelung und nicht den zufall überlassen, wer zahlen soll.

die (meistens) habgierigen vermieter verlangen sowieso schon zu viel!!

Antworten Gast: Gast
27.03.2009 23:33
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Re: Wohnungseigentümer soll zahlen!!

Der Wohnungseigentümer hat aber auch genug gezahlt um sich diese Wohnung zu kaufen und einen fremden darin wohnen zu lassen.
Außerdem sind Vermieter, wenn sie dem Vollanwendungsbereich unterliegen sowieso fast vollkommen beschränkt in der Vertragsfreiheit und an der Willkür des Mieters ausgeliefert.

Mal abgesehen davon, sieht ja das MRG sowieso Ablösen für Aufwendungen des Mieters im Rahmen des Bestandsvertrags, abzgl. der eigenen Nutzungszeit durch den Mieter vor. Daher seh ich eigentlich eh keinen Streitpunkt (und wenn der Mieter diese dolos zerstört dann muss er eh zu recht dafür zahlen).

Gast: gast
22.03.2009 21:33
0

und was ist mit Durchlauferhitzern?

Der Begriff THERME steht ja für Heizung und Warmwasser.
Was ist mit Durchlauferhitzern = nur Warmwasser?

Die kosten auch gutes Geld und können, so wie alle Gasgeräte, beim Auszug NICHT abmontiert und mitgenommen werden (weil gebrauchte Gasgeräte nicht wieder montiert werden dürfen) - müssen also in der Wohnung bleiben. Wenn man sie entfernt sinkt aber Wert und Kategorie der Wohnung, was auch nicht im Sinne des Vermieters sein kann...

Weiß das wer?

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