Gesellschaftspolitik hat im Mietrecht Grenzen

Die Koalition verspricht ein neues Mietrecht. Angesichts ideologischer Gräben erscheint eine Einigung schwierig.

Graz. Medienberichten zufolge soll es nun – wieder einmal – bald so weit sein: Bis Juni 2015 möchte die Regierung in Umsetzung ihres Programms aus dem Jahre 2013 eine Mietrechtsreform ausverhandelt haben. Angestrebt wird dabei unter der Überschrift „Leistbares Wohnen“ nicht weniger als größtmögliche Vereinheitlichung, bessere Verständlichkeit („transparente gesetzliche Ausgestaltung“) der Regelungen sowie leistbare Mieten. Die vor allem beim letzten, offenbar zentralen Punkt von beiden Regierungspartnern und den einschlägigen Interessenvertretungen zu überspringenden ideologischen Gräben sind breit und tief. Grund genug, am Erfolg dieses Vorhabens zu zweifeln; aber auch Anlass, sachlich und ohne Parteinähe bzw. Parteinahme auf zentrale Grundsätze der Rechtsmaterie aufmerksam zu machen.

Interessenausgleich gefragt

Mietrecht ist in erster Linie Vertragsrecht und damit Privatrecht. Nach dem weitgehend anerkannten Grundsatz der beiderseitigen Rechtfertigung von Rechtsfolgen darf man – bei Rechtssetzung und Rechtsanwendung – nicht nur auf eine Vertragspartei und deren Interessen blicken, sondern muss fragen, ob und inwieweit mit den Interessen des einen Belastungen des anderen Vertragsteils gerechtfertigt werden können. Daraus folgt, dass zwingendes Recht, von dem die Vertragspartner nicht oder bloß zugunsten einer bestimmten („schwächeren“) Partei abgehen können, sehr zurückhaltend einzusetzen ist: Es hat nur dann und insoweit Berechtigung, als solche Vorschriften für einen einigermaßen ausgewogenen Interessenausgleich erforderlich sind.

Ansätze dazu finden sich im allgemeinen Zivilrecht vor allem beim – nach wie vor im Vordringen befindlichen – Verbraucherschutz. Dessen Wertungen und Regeln sind für Wohnungsmieten selbstverständlich häufig von Bedeutung. Einzige Voraussetzung: Auf der Vermieterseite steht ein Unternehmer. Ebenfalls zur Verhinderung bzw. Beseitigung eines massiven Missverhältnisses der vereinbarten Vertragsleistungen geeignet sind die Vorschriften über den Wucher. Sie richten sich etwa gegen ein Ausbeuten von Personen, die sich – wie sicherlich manche Wohnungssuchende – in einer Zwangslage befinden. Liegt der vereinbarte Preis über dem Doppelten des Wertes der Gegenleistung, gibt das Gesetz dem Benachteiligten ein Anfechtungsrecht, das von zusätzlichen subjektiven Voraussetzungen (wie Verschulden, Notlage usw.) ganz unabhängig ist.

Den „Mietwert“ eines Objekts festzustellen, ist nicht immer einfach. Ein ganz wesentlicher Indikator dafür ist aber ohne Zweifel der Wert des Objektes: Für die eine halbe Million Euro wertvolle Wohnung wird eine höhere Miete gerechtfertigt sein als für ein Objekt im Wert von 300.000 Euro. Bei der Suche nach einem Maximalmietzins wäre also der Wert der konkreten Wohnung ein weitaus sachgerechteres Kriterium als etwa, wie derzeit, die Größe oder das Alter des Gebäudes, in dem sich der Mietgegenstand befindet.

Dass in der Praxis – und damit im Gesetz – mit Näherungswerten und (gewissen) Pauschalierungen gearbeitet werden muss, um mit der großen Menge an Mietverträgen zurechtzukommen, ist fast selbstverständlich. Der Gesichtspunkt eines sachgerechten Interessenausgleichs spricht jedoch dafür, die Mietzinsgrenzen nicht zu niedrig anzusetzen, dem Mieter aber immer die Möglichkeit zur Klärung zu geben, ob im konkreten Fall Wucher oder Verkürzung über die Hälfte vorliegt. Sogar an eine mietrechtsspezifische Sittenwidrigkeits- oder Inäquivalenzregelung mit (deutlich?) niedrigeren Grenzen könnte man denken.

Warum aber überhaupt Grenzen für die Vertragsfreiheit; etwa bei der eben angesprochenen Mietzinsvereinbarung, aber auch bei der Mietdauer (Befristung) oder den Kündigungsbeschränkungen zugunsten des Mieters? Hier sind manche Besonderheiten zu beachten, wobei das Ausmaß ihrer Berücksichtigung weitgehend eine (gesellschafts-)politische Entscheidung darstellt, sofern die Belastung des vermietenden Eigentümers nicht verfassungsrechtliche Grenzen wie die Eigentumsgarantie überschreitet: Wohnen auf Dauer – wenn auch nicht zwingend dauerhaft in ein und demselben Objekt – ist ein Grundbedürfnis; und im Gegensatz zur Versorgung mit Lebensmitteln, Kleidung oder Heizmaterial haben wir es mit einem knappen Anbietermarkt zu tun, in dem häufig die potenziellen Mieter als Nachfrager in Konkurrenz zueinander treten. Das rechtfertigt tendenziell auch typisierten Schutz, wie man ihn – teils aus anderen Gründen – aus dem Verbraucher- oder dem Arbeitsrecht kennt.

Allerdings sind sowohl Mieter- als auch Vermieterseite extrem heterogen. Manche Unternehmen betreiben die Wohnungsvermietung als ihr Hauptgeschäft. Es gibt aber auch Private, die ihr über viele Jahre Erspartes in eine „Anlagewohnung“ investieren, um im Alter ein Zubrot zu ihrer wenig üppigen Pension zu haben. Viele können sich das Wohnen im Eigentum nicht leisten; andere entscheiden sich trotz guter Finanzlage bewusst für das flexiblere Dasein als Mieter.

Wie also typisieren? Man könnte auch hier am Verbraucherschutzgedanken anknüpfen und beim Wohnen ebenfalls nach Vermietung durch Unternehmer oder durch Private unterscheiden. Gerade über die Hauptleistungen können allerdings auch Unternehmer mit Verbrauchern grundsätzlich frei Vereinbarungen treffen; abgesehen davon erscheint es nicht sachgerecht, dass ein Vermieter für eine gleichwertige Wohnung nur deshalb weniger an Mietzins verlangen dürfte, weil das Vermieten zu seiner unternehmerischen Tätigkeit gehört.

Umverteilt wird anders

Meines Erachtens setzen sowohl anerkannte Prinzipien des Privatrechts als auch die verfassungsrechtliche Gewährleistung von – weitreichend geschütztem – Privateigentum Grenzen für die Verwirklichung gesellschaftspolitischer Anliegen durch Miet(vertrags)recht. Verteilungsgerechtigkeit – welch hehres Wort, über dessen Inhalt leider kein Konsens herrscht – sollte zumindest primär auf anderen Wegen erreicht werden. Für die Unterstützung sozial Schwacher – und für „Umverteilung“ schlechthin – sind andere Ansätze üblich und passend: Sozial- und Wohnbeihilfe, geförderter Wohnbau, Steuern oder Gebühren. Warum sollte etwa ein „reicher“ Vermieter, der eigenes Vermögen in Wohnraum investiert und diesen dem Mietmarkt zur Verfügung stellt, neben der hohen Steuerlast auch noch massive Abstriche beim Mietzins hinnehmen müssen, während derjenige, der bloß sein Geld für sich arbeiten lässt, mit dem Kapitalertragsteuersatz von 25 Prozent davonkommt?

Das Regierungsprogramm lässt insofern allerdings wenig Hoffnung aufkeimen. Dort ist nicht einmal die Streichung der – sachlich unbegründbaren – Mietvertragsgebühr fix vorgesehen, sondern bloß deren Entfall „zumindest für unter 35-Jährige bei erstmaligem Mietvertragsabschluss zwecks Hauptwohnsitzbegründung“.

Zurück zur Frage der Mietzinsvereinbarung und deren Schranken: Das Regierungsprogramm zielt unter dem Stichwort „Leistbarkeit der Mieten“ auf die „Einführung einer einfachen und transparenten Mietzinsbildung“ ab. Dabei sollte aber auch der prägende Aspekt der Leistungsäquivalenz oder Austauschgerechtigkeit beachtet werden, der sich in einem allzu starren („einfachen“) System wohl kaum verwirklichen lässt. Das Regierungsprogramm scheint beim ersten Aufzählungspunkt der Wohnrechtsreformziele („gerecht, verständlich, transparent und leistbar“) zwar auch ein wenig an den Vermieter zu denken. Welche konkreten Regelungen herauskommen können, sollen oder gar müssen, wenn die Reform diese Vorgaben kumulativ zu erfüllen hat, könnte aber sicherlich nicht einmal ein unabhängiger Mietrechtsexperte vorhersagen; umso weniger ein Allgemeinzivilrechtler wie ich.

o. Univ.-Prof. Dr. Peter Bydlinski lehrt Zivilrecht in Graz.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 09.03.2015)