Schimmelbefall. OGH billigt Kündigung wegen schädlichen Gebrauchs einer Wohnung.
Wien. Zu wenig duschen kann die Mitmenschen stören, zu viel duschen kann einen hingegen die eigene Wohnung kosten. Das zeigt der Fall eines Wiener Mieters, der regelmäßig dermaßen oft und lang unter der Dusche stand, dass die eigene Wohnung und auch andere, besonders die darunterliegende, beschädigt wurden. Der Oberste Gerichtshof bestätigte jetzt, dass der Mann wegen „erheblich nachteiligen Gebrauchs“ des Mietobjekts gekündigt werden kann und daher die Wohnung räumen muss.
Der durch einen Sachwalter vertretene Mieter war offenbar ein Extremduscher: Er duschte sowohl tagsüber als auch nächtens jeweils bis zu viermal und immer 15 bis 20 Minuten lang. Sein Wasserverbrauch war etwa dreimal so hoch wie der Durchschnitt. Nicht wenig Wasser spritzte auf die – offenbar etwas undichten – Boden- und Wandfliesen und durchnässte die nicht gegen Feuchtigkeit isolierte Struktur darunter und dahinter.
Entlüftung überfordert
Die Lüftungsanlage war heillos überfordert, wobei „Anlage“ etwas übertrieben wirkt: Es ist nur ein Schacht ins Freie, keine Ventilation. Eine solche ließ sich laut Sachverständigengutachten auch nicht einbauen. Zu manuellem (Ent-)Lüften ließ sich der Mieter aber nicht bewegen: Er ließ die Fenster regelmäßig geschlossen.
Jedenfalls war die Wohnung ein Jahr, nachdem der Mieter eingezogen war, stark von Schimmel befallen. Diesen ließ der Eigentümer des Hauses durch einen Professionisten entfernen, was jedoch keine nachhaltige Besserung bewirkte. Deshalb ordnete ein paar Monate später sogar die Baupolizei wegen Gefahr im Verzug an, der Vermieter möge den Verputz in der vermieteten Wohnung und jener darunter instand setzen.
Mittlerweile hat der Vermieter das Vertrauen in den Mieter verloren: Er machte vom außerordentlichen Kündigungsrecht wegen „erheblich nachteiligen Gebrauchs des Bestandgegenstands“ (§1118 ABGB) Gebrauch und klagte den Mieter auf Räumung der Wohnung.
2. Instanz: Gerade noch okay
Anders als das Bezirksgericht Innere Stadt sah das Landesgericht für Zivilrechtssachen freilich „gerade noch“ keinen erheblich nachteiligen Gebrauch. Primäre Ursache der Durchfeuchtung sei offenbar die mangelhafte bauliche Situation des Badezimmers, die der Kläger selbst hergestellt habe. Eine ordentliche Revision ließ das Berufungsgericht nicht zu.
Stattdessen gab der OGH einer außerordentlichen Revision Folge und billigte den Wunsch des Vermieters, seinen Mieter loszuwerden. Dazu reiche „ein länger andauerndes oder wiederholtes vertragswidriges Verhalten des Mieters aus, das wichtige Interessen des Vermieters verletzt, dessen Vertrauen in seinen Vertragspartner beseitigt und ihm die Aufrechterhaltung des Bestandverhältnisses nicht mehr zumutbar macht“ (5 Ob 45/15a). Hier sei dem Mieter über einen längeren Zeitraum ein extremes, zur Schimmelbildung führendes Duschverhalten vorzuwerfen, das er trotz Aufforderung der Hausverwaltung nicht abgestellt habe. Bei einem durchschnittlichen Gebrauch der Dusche – und nötigenfalls des Fenstergriffs – hätte sich kein Schimmel gebildet. Also muss der Mann raus.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 20.07.2015)