Airbnb: Gefahren für Vermieter und Mieter

Die Online-Plattform für Ferienwohnungen agiere im Graubereich, sagen Experten. Wer seine Wohnung weitergibt, muss mit rechtlichen Problemen rechnen. Auch wer sich einmietet, hat wenig Rechte.

Wien. Eine Frage an das Publikum im prall gefüllten Dachgeschoß des Wiener Juridicums zeigte es: Viele der Zuseher waren zur Diskussion gekommen, weil sie erwägen, ihre Wohnung via Airbnb zu vermieten. Per Handzeichen hatten sie dies erklärt, doch gab es beim letztwöchigen Rechtspanorama am Juridicum nicht nur gute Nachrichten für sie. Denn juristisch betrachtet gibt es einige Stolpersteine auf dem Weg zur Online-Vermietung.

Am leichtesten ist es noch aus öffentlich-rechtlicher Sicht. Hier geht es vor allem um die Frage, ab wann man der Gewerbeordnung unterliegt, die teils strenge Regeln und Überprüfungen vorschreibt. „Eine bloße Raumvermietung samt Inventar unterliegt nicht der Gewerbeordnung“, erklärte Daniel Ennöckl, Professor für Öffentliches Recht an der Universität Wien. Aber: „Wenn ich Bettwäsche und Handtücher tausche, dann rutsche ich rasch in die Gewerbeordnung hinein“, meinte Ennöckl. Und insbesondere dann, wenn man Frühstück anbiete, werde man unter die Gewerbeordnung fallen. Oder, wenn man viele Betten, nämlich mehr als zehn, vermiete.

Ein größeres Problem ist das abgabenrechtliche. „Es dürfte einen hohen Anteil an Schattenwirtschaft geben“, schätzte Ennöckl. Dabei gehe es noch weniger um die Ortstaxe, die von Airbnb-Vermietern oftmals nicht abgeführt werde. Mehr ins Gewicht würden die nicht abgeführten Steuern auf die Einkünfte des Vermieters fallen. Und ein Problem sei auch, dass Wohnraum etwa in Wien ein knappes Gut sei, das durch Airbnb noch reduziert werde. 6000 Wohnungen werden in der Stadt bereits über die Online-Plattform feilgeboten.

„Ich glaube nicht, dass das Geschäftsmodell darauf Rücksicht nimmt, ob die Angebote zivilrechtlich korrekt sind“, wandte auch Andreas Vonkilch, Professor für Bürgerliches Recht an der Universität Innsbruck, ein. Gerade miet- und wohnungsrechtlich gebe es einiges zu beachten. Und zwar sowohl, wenn man eine gemietete Wohnung via Airbnb weitervermieten möchte, als auch, wenn man selbst Eigentümer der Wohnung ist. „Ein Mieter riskiert die Kündigung. Ein Wohnungseigentümer riskiert eine Unterlassungsklage anderer Wohnungseigentümer“, präzisierte er. Nur wer ein ganzes Haus besitze, könnte demnach ohne ernstliche Bedenken seine Wohnung über die Online-Plattform weitervermieten.

Kooperation oder Konflikt?

Wie soll man nun als Gesetzgeber mit Airbnb umgehen? International betrachtet gibt es, wie bei der Diskussion deutlich wurde, zwei verschiedene Varianten: Konflikt oder Kooperation. Vor allem deutsche Städte wie Berlin, Köln oder Hamburg suchen eher den Konflikt. In Berlin gibt es etwa das Zweckentfremdungsgesetz, das verhindern soll, dass die für die Bevölkerung nötigen Wohnungen durch Airbnb dem Markt entzogen werden. Amsterdam hingegen setzt stark auf Zusammenarbeit mit Airbnb, das aber im Gegenzug garantiert, dass die Ortstaxe abgeführt wird. Auch in Wien bemüht sich die Stadtregierung gerade darum, von Airbnb die Daten der Vermieter zu erhalten; man setzt also auf Kooperation.

Per Gesetz neuen Phänomenen die Grundlage zu entziehen, davon hält Matthias Kubicki nichts. Er ist Mitgründer von Key to Office, einer Plattform, über die Unternehmen nicht genutzte Büroteile weitervermieten können. Kubicki verweist etwa darauf, dass in Austin, Texas, die Firma Uber verboten wurde, die Fahrgäste und Taxianbieter (Fahrer ohne Taxilizenz) miteinander vermittelt. Noch am selben Tag, an dem das Verbot in Kraft trat, habe es im Internet schon eine neue Plattform gegeben, über die sich Kunden und Fahrer – diesmal dezentral – absprechen können. Nun gebe es keinen zentralen Ansprechpartner mehr, mit dem die öffentliche Hand verhandeln könne.

Doch welche Rechte hat man eigentlich als Kunde, der via Airbnb gebucht hat? Wenn man den Kontrakt als Mietvertrag einstufe, dann gelte das Recht jenes Staates, in dem sich die Wohnung befindet, erklärte Brigitta Zöchling-Jud, Professorin für Zivilrecht an der Universität Wien. Wer sich also in Spanien einbucht, unterliegt spanischem Recht. Schwierig sei aber auch bei innerösterreichischen Airbnb-Vermietungen die Frage, inwiefern Konsumentenschutzrechte gelten. Damit diese Rechte gelten, müsste man den Wohnungsvermieter als Unternehmer qualifizieren. Wenn jemand aber seine Wohnung nur vermiete, während er selbst in den Ferien ist, sei er kein Unternehmer.

Aber auch wenn österreichisches Recht zur Anwendung kommt und man die Unternehmereigenschaft des Vermieters bejaht, nütze das dem Mieter nicht viel. „Die Rechte des Mieters sind dann bescheiden“, erklärte Zöchling-Jud. Es handle sich zwar um einen Fernabsatzvertrag, bei dem der Gastgeber umfangreiche Informationspflichten habe. Ein Rücktrittsrecht für den Kunden sei aber bei der Vermietung ausgeschlossen.

Naturgemäß kritisch sieht die Tätigkeit von Airbnb Michaela Reitterer, Präsidentin der Österreichischen Hoteliervereinigung und Betreiberin des Boutiquehotel Stadthalle Wien. Wobei sie nicht ein Verbot von Airbnb fordert, aber Chancengleichheit mit der Hotellerie. Sharingplattformen seien nämlich „ein Mittel zum Zweck, um Kosten für Mitarbeiter zu vermeiden und sich in exzessivem Ausmaß im Graubereich zu bewegen“, betonte sie. Wer dort vermiete, brauche keine Betriebsanlagengenehmigung und müsse nicht alle Kosten für die Kunden (etwa die Endreinigung) im Preis mitauszeichnen. Er würde keine 2,5 Prozent Ortstaxe und keine 13 Prozent Steuern zahlen. Reitterer forderte insgesamt weniger Bürokratie für die Hotellerie, „damit annähernd gleiche Rahmenbedingungen“ wie für Airbnb-Vermieter gelten.

UWG-Klage „probates Mittel“

Wie könnte man nun etwa als Hoteliervereinigung Airbnb und die dort tätigen Vermieter rechtlich bekämpfen? Das Gesetz gegen den Unlauteren Wettbewerb wäre „ein probates Mittel“, meinte der sich sich aus dem Publikum zu Wort meldende Unternehmensrechtler und Vizedekan Friedrich Rüffler. Gegen Leute, die via Airbnb regelmäßig vermieten, könnte die Klage greifen. Und möglicherweise auch gegen Airbnb als Anstifter. „Dafür gibt es gute Gründe, aber es ist keine sichere Bank“, meinte Rüffler zu den Klagsaussichten.

„PRESSE“-DISKUSSIONEN

Das Rechtspanorama am Juridicum ist eine gemeinsame Diskussionsveranstaltung der „Presse“ und der rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität Wien. Die letztwöchige Debatte ging der Frage nach, was Sharing-Plattformen wie Airbnb dürfen. Experten betonten, dass Vermietungen über die Internetplattform Airbnb rechtliche Grauzonen darstellen. Eine selbst gemietete Wohnung darf man nicht einfach weitervermieten. Auch als Wohnungseigentümer benötigt man eigentlich die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer im Haus. Leute, die über Airbnb eine Wohnung mieten, sollten wissen, dass das Recht jenes Staates greift, in dem sich die Wohnung befindet.

Nach der Sommerpause geht die Diskussionsreihe im Oktober mit aktuellen Themen weiter.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 13.06.2016)