Serie: „Alles, was Recht ist“

18.05.2012 | 12:03 |  Christine Kary (DiePresse.com)

Unterwegs im Paragrafendschungel mit Immobilien.DiePresse.com. Dieses Mal: Kalt- oder Warmmiete?

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Kalt oder warm?

Wenn im Zusammenhang mit Wohnungsmietpreisen von „kalt - warm“ die Rede ist, hat das weder etwas mit ruppigen Disziplinierungsmaßnahmen für Mieter oder Vermieter zu tun noch mit der Raumtemperatur in der Wohnung oder den Heizkosten. Die in Deutschland seit jeher gängigen Begriffe „Warm- und Kaltmiete“ sind seit einigen Jahren auch in Österreich gebräuchlich und bezeichnen das, was man hierzulande auch Brutto- und Nettomietzins nennt. Die Kaltmiete entspricht dem Nettomietzins, ist also jener Betrag, der nur für die Raumnutzung zu zahlen ist, ohne Nebenkosten, die etwa für Wasser, Müllabfuhr, Gangbeleuchtung; Lift, Feuerversicherung und Ähnliches anfallen. In der Warmmiete (oder dem Bruttomietzins) sind dagegen die Nebenkosten und meist auch die Umsatzsteuer schon enthalten. Sie ist somit der Gesamtbetrag, den der Vermieter vom Mieter kassiert. Das heißt aber nicht, dass damit schon alle Wohnkosten gedeckt sind. Insbesondere für  Strom und Gas zahlt man extra – nicht an den Vermieter, sondern direkt an den Versorgungsanbieter. 

Darf man eine Mietwohnung untervermieten?

Das kommt zunächst einmal darauf an, welche Art von Mietvertrag man selbst hat. Ist es ein Vertrag, für den nur das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) und nicht das Mietrechtsgesetz gilt – was zum Beispiel der Fall ist, wenn man ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder eine Ferienwohnung gemietet hat – ist Untervermieten grundsätzlich erlaubt, wenn es nicht vertraglich ausgeschlossen ist.

Bei einem Vertrag nach dem Mietrechtsgesetz gibt es dagegen Einschränkungen. Bei Wohnungen, für die der Mieterschutz gilt, ist es ein Kündigungsgrund, wenn man nicht mehr dort wohnt, sondern die Wohnung zur Gänze untervermietet. Das dürfte man nur, wenn der Eigentümer zustimmt. Ebenso kann man als Hauptmieter gekündigt werden, wenn man zwar nur einen Teil der Wohnung weitervermietet, dafür aber einen unverhältnismäßig hohen Mietzins verlangt.

Gänzlich verbieten kann es der Vermieter jedoch nicht, dass man einen Untermieter in seine Wohnung aufnimmt. Zwar ist in den meisten Mietverträgen eine entsprechende Klausel enthalten, laut Mietrechtsgesetz kann sich der Vermieter aber auf ein solches Verbot nur aus wichtigen Gründen berufen: in den beiden oben genannten Fällen, in denen er sogar ein Kündigungsrecht hat, außerdem bei Überbelegung der Wohnung (mehr Bewohner als Wohnräume) oder wenn Grund zur Annahme besteht, dass der Untermieter den Hausfrieden stören wird. Der Vermieter kann in solchen Fällen vom Hauptmieter verlangen, dass er die Untervermietung unterlässt, und das notfalls auch einklagen.

Ist der Hauptmietvertrag befristet, bedeutet übrigens sogar eine gänzliche Untervermietung im Normalfall keinen Kündigungsgrund. Denn bei befristeten Verträgen hat der Vermieter während der Laufzeit kein ordentliches Kündigungsrecht. Allerdings würde es einen Anspruch auf vorzeitige Vertragsauflösung begründen, wenn von der Wohnung „erheblich nachteiliger Gebrauch“ gemacht wird (genauso wie beispielsweise bei Versäumnis der Mietzinszahlung). Auf Unterlassung der Untervermietung klagen kann der Vermieter aber trotzdem, wenn einer der angeführten „wichtigen Gründe“ vorliegt.


Hauptmiete oder Untermiete?

Ob man in seinen vier Wänden als Haupt- oder als Untermieter wohnt, macht durchaus einen Unterschied: Hauptmieter haben mehr Rechte, vor allem im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Darunter fallen Zinshäuser, deren Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 erteilt wurde, vor dem 9. Mai 1945 bewilligte, vermietete Eigentumswohnungen sowie geförderte Neubau-Mietwohnungen. Insbesondere können bei Untermiete höhere Mietpreise verlangt werden als bei Hauptmietverträgen. Untermieter müssen auch beim Kündigungsschutz gewisse Abstriche machen und  haben beispielsweise keinen Anspruch darauf, in die Betriebskostenabrechnung Einsicht zu nehmen. Und: Wenn das Mietverhältnis des Hauptmieters endet, muss auch der Untermieter ausziehen.

So mancher „Untermietvertrag“ ist aber in Wahrheit keiner: Vermieter kommen manchmal auf die Idee, Wohnungen nur zur Untermiete anzubieten, um den vollen Mieterschutz zu umgehen. Rechtlich ist das jedoch nicht haltbar: Ob Haupt- oder Untermiete vorliegt, hängt einzig und allein davon ab, welche Rechtsposition der Vermieter hat. Ist er Eigentümer des Hauses oder der Wohnung, hat er ein Fruchtgenussrecht daran oder ist er Wohnungseigentumswerber, ist ein Mietvertrag, den man mit ihm abschließt, jedenfalls ein Hauptmietvertrag – egal, wie der Vertrag bezeichnet ist. Dasselbe gilt, wenn jemand ein ganzes Zinshaus gemietet oder gepachtet hat und dann einzelne Wohnungen weitervermietet.

Vermietet dagegen der Hauptmieter einer Wohnung diese oder Teile davon weiter, ist das ein echter Untermietvertrag. Zumindest im Normalfall. Tatsächlich kommen aber sogar bei auf den ersten Blick „lupenreinen“ Untermietverhältnissen immer wieder Scheinkonstruktionen vor. Ein Extrembeispiel: Ein Zinshausbesitzer vermietet ein paar Wohnungen seines Hauses an seine Frau, damit diese sie dann „untervermieten“ kann. Mieter können in solchen Fällen zur Schlichtungsstelle gehen und beantragen, als Hauptmieter anerkannt zu werden. Zwar ist es meist nicht ganz leicht, eine solche Scheinuntermiete nachzuweisen, aber wenn konkrete Anhaltspunkte dafür gegeben sind, kommt es zu einer Beweislastumkehr: Dann muss der Hauptmieter beweisen, dass keine Umgehungsabsicht vorliegt.


Was ist ein Assanierungsgebiet?

Entvölkerte Stadtviertel, Bagger, Kräne und Abrissbirnen, eine Großbaustelle neben der anderen: So kann man sich „echte“ Assanierungsgebiete vorstellen. Assanierung bedeutet Stadterneuerung in radikaler Form – alte Gebäude werden abgerissen und durch neue ersetzt. In vielen Großstädten, etwa Berlin, Hamburg oder Budapest, ist das auch tatsächlich so geschehen.

Die rechtliche Möglichkeit dazu gibt es auch in Österreich, sie wurde 1974 durch das Stadterneuerungsgesetz geschaffen. Demnach können Gemeindegebiete oder Teile davon durch Verordnung der Landesregierung zu Assanierungsgebieten erklärt werden, wenn entweder die Gemeinde oder die Mehrheit der Liegenschaftseigentümer – die gemeinsam auch mehr als die Hälfte der Grundfläche besitzen – das beantragen. Voraussetzung dafür sind städtebauliche Missstände, die sich ohne „Radikalkur“ schwer beheben lassen; zum Beispiel, wenn mindestens die Hälfte der Wohnungen in dem Gebiet Substandardwohnungen sind. Die Rechtsfolgen sind gravierend, bis hin zur Enteignungsmöglichkeit, um Stadterneuerungsmaßnahmen durchzusetzen. Außerdem gibt es  Einschränkungen beim Verkauf von Liegenschaften: Wer ein Grundstück in einem Assanierungsgebiet veräußern will, muss es zuerst der Gemeinde anbieten. Wenn diese es nicht erwerben will, darf man es zwar jemandem anderen verkaufen, braucht dafür aber eine Bewilligung, die man nur bekommt, wenn die Behörde den Preis als angemessen erachtet.

Eine gewisse Preisregulierung, um Grundstücksspekulationen hintanzuhalten, war denn auch der Hauptgrund für so manches Assanierungsgebiet, das in Wien entstand. Von der Idee, desolate Viertel einfach zu planieren und neu aufzubauen, kam man hier bald ab und entwickelte statt dessen die schonenderen Modelle der „Sockel- und Blocksanierung“. Gemeint sind damit schrittweise Renovierungs- und Verbesserungsmaßnahmen in einem bewohnten Haus oder einem ganzen Grätzel, wobei versucht wird, die Bausubstanz so weit wie möglich zu erhalten.


Was ist der Friedenskronzins?

Wohnungsmieter, die ihn noch genießen dürfen, freuen sich und schweigen, für Vermieter ist er meist ein rotes Tuch – der Friedenskronzins, auch Friedenszins genannt. Streng genommen, heißt er heute gar nicht mehr so: 2001 wurde er durch den „wertbeständigen Mietzins“ oder „Altmietzins“ ersetzt.

Der ursprüngliche Begriff stammt noch aus der Zeit des Ersten Weltkrieges. Damals wurden die Wohnungs- und Geschäftsraummieten eingefroren, und zwar auf Basis des vor Kriegsbeginn geltenden – noch in Kronenwährung vereinbarten – Zinses und verbunden mit einem weit gehenden Kündigungsschutz. Bei den festgesetzten Beträgen blieb es dann für die gesamte Laufzeit der alten Mietverträge; oft durch Jahrzehnte und sogar über mehrere Mietergenerationen hinweg, wenn nahe Angehörige als Eintrittsberechtigte Wohnung und Vertrag übernahmen.

1982 gab es dann erstmals – durch die Einführung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags – eine Möglichkeit, auch für laufende Verträge den Mietzins in einem gewissen Rahmen anzupassen. Der 2001 eingeführte „Altmietzins“ legte dafür neue Betragsgrenzen fest. Laut Mietrechtsgesetz gilt bei Mietverträgen, die vor dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden und noch auf alten Friedenszinsvereinbarungen basieren, dass der Hauptmietzins für eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder eine Geschäftsräumlichkeit auf 2,15 Euro angehoben werden darf, bei Kategorie B auf 1,62 Euro, bei Kategorie C oder D in brauchbarem Zustand auf 1,08 Euro und bei Kategorie D in nicht brauchbarem Zustand auf 0,81 Euro, jeweils je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat. Die Beträge unterliegen der allgemeinen Valorisierungsregel.

Trotz dieser neuerlichen Anpassung liegen die Mietpreise bei vielen Altverträgen immer noch deutlich unter dem marktüblichen Niveau. Das führt dazu, dass oft in ein und demselben Haus die Miethöhen sehr unterschiedlich sind. Nicht selten ist das auch Auslöser für Konflikte: So mancher Vermieter würde Altmieter gern loswerden, um die Wohnung teurer an jemanden anderen vermieten zu können, während Mieter naturgemäß versuchen, die Wohnung zu behalten und eventuell an Eintrittsberechtigte weiterzugeben. Ein häufiges Streitthema ist dann zum Beispiel die Frage, ob der Mieter oder nahe Angehörige die Wohnung tatsächlich noch ständig bewohnen. Denn nur wenn die vier Wände zur Befriedigung eines „dringenden Wohnbedürfnisses“ dienen, greift der Mieterschutz.

 

Gewährleistung beim Haus- oder Wohnungskauf

Angenommen, jemand kauft ein Haus und entdeckt  kurz darauf, dass die Wände feucht sind. Oder es stellt sich nachträglich heraus, dass auf dem Kaufobjekt noch alte Schulden lasten. Das und Ähnliches sind typische Gewährleistungsfälle, für die grundsätzlich der Verkäufer einzustehen hat. Aber speziell wenn man von privat kauft, ist Vorsicht geboten - die Gewährleistung greift hier nicht immer.

Generell gilt die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe bereits vorhanden waren. Die Frist zur Geltendmachung beträgt bei „unbeweglichen Sachen“ drei Jahre. Aber: Dieser Anspruch kann auch ausgeschlossen werden, in manchen Fällen sogar ohne dass es ausdrücklich im Vertrag steht. „Wird zum Beispiel eine mangelhafte Wohnung in Kenntnis des Mangels als Erfüllung des Vertrages akzeptiert, ist dies laut herrschender Rechtsprechung als Verzicht auf die Gewährleistungsansprüche zu werten“, warnt Barbara Reichl-Bischoff, Liegenschaftsrechtsexpertin bei Lattenmayer, Luks  & Enzinger Rechtsanwälte.
Häufig wird im Kaufvertrag auch explizit ein Gewährleistungsverzicht vereinbart, etwa mit der Formulierung: „Das Objekt wurde besichtigt und wird gekauft wie es liegt ... für ein bestimmtes Ausmaß oder eine bestimmte Beschaffenheit des Objekts wird nicht gehaftet.“ Diese Klausel erstreckt sich laut ständiger Rechtsprechung allerdings nur auf Mängel, die bei ordnungsgemäßer Besichtigung erkennbar waren. „Soll auch auf die Gewährleistung versteckter Mängel verzichtet werden, so ist dies ausdrücklich festzuhalten“, so Reichl-Bischoff.

Wie überhaupt Verzichtserklärungen – zum Glück für den Käufer – grundsätzlich restriktiv ausgelegt werden. So darf beispielsweise ein Verzicht auf eine Gewährleistung für Baumängel nicht auf Rechtsmängel ausgedehnt werden. Außerdem muss der Verkäufer für ausdrücklich zugesagte Eigenschaften des Kaufobjekts immer einstehen, auch wenn ein Gewährleistungsverzicht unterschrieben wurde.
Ebenso kann man als Käufer trotzdem noch zu seinem Recht kommen, wenn sich herausstellt, dass der Verkäufer den Mangel „arglistig verschwiegen“ hat. Dass er also beispielsweise von den feuchten Wänden wusste, sie aber vor dem Besichtigungstermin noch rasch neu gestrichen hat, damit es nicht auffällt.
Es gibt auch Fälle, in denen die Einschränkung der Gewährleistung als sittenwidrig angesehen werden wird. „Die herrschende Lehre nimmt dies etwa an, wenn die Sache zum Zeitpunkt des Ausschlusses noch gar nicht existiert, sodass für den Übernehmer nicht einmal die theoretische Möglichkeit besteht, sich von ihrem Zustand zu überzeugen“, so Reichl-Bischoff. Ein typischer Fall wäre der Haus- oder Wohnungskauf direkt vom Bauträger.
Dafür gelten allerdings ohnehin andere Regeln, wenn der Käufer eine Privatperson ist. Denn dann handelt es sich um ein Verbrauchergeschäft, das dem Konsumentenschutzgesetz unterliegt. Und dieses sieht vor, dass Verbraucher vor Kenntnis eines Mangels weder vollständig noch teilweise auf ihr Gewährleistungsrecht verzichten können (bloße Erkennbarkeit des Mangels reicht nicht!)  
Unterliegt der Vertrag dem Bauträgervertragsgesetz, ist außerdem ein Haftrücklass oder eine Bankgarantie in Höhe von zwei Prozent des Kaufpreises als Sicherung für Gewährleistungsansprüche vorgesehen.

 

Besichtigungsschein oder Anbot?


Genau das Kleingedruckte lesen, bevor man etwas unterschreibt: Das ist immer ratsam – auch und ganz besonders bei einem Wohnungsbesichtigungstermin. Denn es macht einen großen Unterschied, ob man dort nur einen Besichtigungsschein oder aber ein Miet- oder Kaufanbot unterfertigt.  
 
Mit einem Besichtigungsschein bestätigt man lediglich, dass der Makler einem das Kauf- oder Mietobjekt gezeigt hat. Der Makler hat damit quasi einen „Leistungsnachweis“ - gegenüber dem Anbieter der Wohnung, aber auch gegenüber dem Interessenten. Letzterer verpflichtet sich mit seiner Unterschrift auf dem Besichtigungsschein auch dazu, die Vermittlungsprovision zu zahlen,  falls er sich später tatsächlich für diese Wohnung entscheidet. Aber, und das ist das Wesentliche:  Man bekundet damit noch keine Absicht, den Miet- oder Kaufvertrag abzuschließen

Das ist der große Unterschied zu einem Miet- oder Kaufanbot (Angebot, Offert). Wer ein solches unterschreibt, gibt eine einseitige Erklärung ab, dass er die Wohnung zu den darin angegebenen Bedingungen mieten oder kaufen möchte. An eine solche Erklärung ist man gebunden, während es dem Verkäufer oder Vermieter freisteht, das Anbot anzunehmen oder nicht.
Nimmt er es an, kommt damit ein gültiger Vertrag zustande, der für beide Vertragspartner verbindlich ist und durch den außerdem der Makler Anspruch auf die Provision erhält.
Hat man ein Anbot unterschrieben, gibt es somit kein Zurück mehr – es sei denn, der Vermieter oder Verkäufer entscheidet sich anders. Will man selbst noch die Notbremse ziehen, kann man höchstens das Rücktrittsrecht nach Konsumentenschutzgesetz geltend machen. Möglich ist das innerhalb einer Woche, wenn es um einen Vertragsabschluss zur „Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses“ geht und man das Anbot am Tag der Erstbesichtigung unterschrieben hat.


Was bedeutet Denkmalschutz?


Wer sich eine alte Burg oder ein Schloss gekauft hat, muss ohnehin damit leben. Aber auch andere Haus- oder Wohnungseigentümer können – mitunter recht überraschend – mit der Tatsache konfrontiert werden, dass sie ein Baudenkmal besitzen.  
Grundsätzlich kann jedes Gebäude unter Denkmalschutz gestellt werden, das geschichtliche, künstlerische oder sonstige kulturelle Bedeutung hat, wenn seine Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt. Ob das der Fall ist, entscheidet das Bundesdenkmalamt. Das Gebäude muss dazu weder besonders schön noch besonders alt noch allgemein zugänglich sein, ja nicht einmal öffentlich sichtbar. Laut Bundesdenkmalamt kann alles ein Denkmal sein, was „den Stil und die Lebensweise einer Epoche ausdrückt“ - vom alten Bauernhaus über die Fabrik bis zur Straßenbahnhaltestelle. 


Flattert einem ein Bescheid ins Haus, der die eigenen vier Wände zum Baudenkmal erklärt, bedeutet das einige Einschränkungen. Nutzen darf man das Gebäude zwar weiterhin, es muss aber so weit wie möglich im schützenswerten Zustand erhalten bleiben. Wobei damit nicht unbedingt der Zustand gemeint ist, in dem es sich gerade befindet: So kann es passieren, dass man, wenn wieder einmal ein neuer Fassadenanstrich fällig ist, eine andere Farbe nehmen muss, die dem – beim Untersuchen der alten Putzschichten festgestellten – Originalzustand entspricht. Oder es werden in Innenräumen alte Fresken freigelegt, die man nicht mehr überpinseln darf, auch wenn sie einem nicht gefallen. 

Für jede Veränderung an einem Baudenkmal, sogar für unbedingt nötige Sanierungsmaßnahmen, braucht man eine Bewilligung des Bundesdenkmalamtes. Sinnvolles, wie etwa eine Wärmedämmung, wird oft an Auflagen geknüpft, und es kann schwierig bis hoffnungslos sein, die Zustimmung für einen Umbau zu bekommen. Abreißen darf man die geschichtsträchtigen Mauern schon gar nicht, solange sie erhalten werden können.
Man hat als Eigentümer auch eine gewisse Erhaltungspflicht, allerdings in einem eher bescheidenen Rahmen. So muss man fehlende Dachziegel ersetzen oder dafür sorgen, dass ständig offenstehende Fenster geschlossen werden. Und man darf nötige Instandhaltungsmaßnahmen nicht  in der „offenkundigen Absicht“ unterlassen, das Baudenkmal verfallen zu lassen.
Der Denkmalschutz hat aber auch Vorteile. Für die Sanierung und Instandhaltung des Gebäudes kann man eventuell Förderungen bekommen, auch Steuerabsetzmöglichkeiten gibt es. Als Wohnungsvermieter kann man außerdem, wenn man für die Erhaltung des Baudenkmals tief in die Tasche gegriffen hat, mit seinen Mietern den Zins frei vereinbaren und ist nicht an den Kategoriemietzins gebunden.


Wozu sind Eigentümerversammlungen gut?


Alle zwei Jahre muss es sein, es kann aber auch öfter passieren: dass man als Wohnungseigentümer zu einer Hausversammlung gebeten wird. Die Begeisterung über solche Post vom Verwalter hält sich meist in Grenzen, denn diese Veranstaltungen sind selten besonders vergnüglich. Weitaus öfter arten sie in langwierige Diskussionen, vielleicht sogar in Streitereien aus. Bevor man aber beschließt, einfach nicht hinzugehen, sollte man sich die Tagesordnung durchlesen und schauen, ob es um wichtige Themen geht, bei denen man mitreden möchte. Man kann sich auch durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen.  
Besprochen und entschieden werden können dort Angelegenheiten der „ordentlichen“ und der „außerordentlichen“ Verwaltung: zum Beispiel Änderungen der Hausordnung, die Festlegung des Zeitpunktes für eine Sanierung oder die Anschaffung von Fahrradständern, aber auch weit kostspieligere Verbesserungsmaßnahmen, etwa die Erneuerung des Lifts.
Über all das bestimmt die Mehrheit der Wohnungseigentümer, wobei nicht nach Köpfen, sondern nach Miteigentumsanteilen gerechnet wird. Im Extremfall kann sogar ein Einzelner das Sagen haben, beispielsweise, wenn ihm ein Großteil der Wohnungen gehört. Gelegenheit zur Stellungnahme muss aber jeder Wohnungseigentümer bekommen, damit ein Beschluss wirksam zustande kommen kann.  

Die Initiative für eine Hausversammlung muss nicht immer vom Verwalter ausgehen. Mindestens drei Wohnungeseigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile haben, können von ihm verlangen, dass er ein solches Treffen einberuft. Allerdings müssen sie das schriftlich machen und einen wichtigen Grund angeben. Darüber hinaus steht es jedem Einzelnen frei, selbst aktiv zu werden und zu versuchen, möglichst viele der übrigen Miteigentümer an einen Tisch zu bringen. Zum Beispiel wenn man den Hausverwalter wechseln will, wird man eher so vorgehen – oder überhaupt eine andere Form der Willensbildung wählen, zum Beispiel schriftlich durch Umlaufbeschluss. Vor allem in großen Wohnanlagen ist das wahrscheinlich aussichtsreicher.
Und welche Möglichkeiten hat man, wenn man mit einer Mehrheitsentscheidung nicht einverstanden ist? Eventuell kann man sie gerichtlich anfechten. Eine Chance auf Erfolg hat das jedoch nur, wenn bestimmte, im Gesetz definierte Anfechtungsgründe gegeben sind und die Frist eingehalten wird (ein Monat oder drei Monate ab dem Anschlag des Beschlusses am Schwarzen Brett – je nachdem, um welche Angelegenheit es geht).

 

Wer muss den Rollsplitt am Gehsteig wegräumen?

Schneeschaufel und Streusplitt wird man in diesem Winter wohl nicht mehr oft brauchen – meteorologisch ist ja sogar schon Frühling. Die Freude vieler Hauseigentümer, jetzt wieder für etliche Monate die Gehsteigräumpflicht vergessen zu können, ist aber trügerisch: Genau genommen, endet diese Verpflichtung nie.
Rechtsgrundlage ist eine Bestimmung in der Straßenverkehrsordnung (StVO). Demnach müssen  Grundeigentümer im Ortsgebiet dafür sorgen, dass die Gehsteige und Gehwege entlang der Liegenschaft in der Zeit von sechs bis 22 Uhr „von Schnee und Verunreinigungen gesäubert sowie bei Schnee und Glatteis bestreut sind“.

Gibt es keinen Gehsteig, muss man einen Streifen am Straßenrand begehbar halten. Dass im Gesetz auch von „Verunreinigungen“ die Rede ist, wird oft übersehen, es bedeutet aber nicht mehr und nicht weniger, als dass man ganzjährig den Gehsteig sauber halten muss. Gerade jetzt ist das sehr aktuell: Der im Winter gestreute Splitt muss wieder weg. Details dazu regeln Landes- und Gemeindevorschriften. In Wien beispielsweise schreibt die Winterdienstverordnung vor, dass die Liegenschaftseigentümer die Gehsteige reinigen müssen, sobald „Auftaumittel und abstumpfende Streumittel für die Sicherheit des öffentlichen Verkehrs nicht mehr erforderlich sind“. Also jedenfalls im Frühjahr, aber auch während winterlicher Warmwetterperioden. Dabei darf man den Streusplitt nicht einfach auf die Straße oder ins Rinnsal kehren, sondern muss ihn wieder „einsammeln“. Bis zu einen Kubikmeter davon kann man auf den Mistplätzen der MA 48 entsorgen.

„Vergisst“ man aufs Wegräumen, droht eine Verwaltungsstrafe – genauso wie beim Verstoß gegen die Schneeräumpflicht. Hat man ein Unternehmen mit dem Winterdienst beauftragt, übernimmt dieses meist auch das Entsorgen der Streumittel. Es haftet dann auch dafür; diesbezügliche Unklarheiten hat im Vorjahr eine Novelle der Winterdienstverordnung beseitigt. Aber Vorsicht: Das gilt nur dann, wenn der Liegenschaftseigentümer seine Verpflichtungen zur Gänze auf die Räumungsfirma übertragen hat, ansonsten bleibt er gegenüber der Behörde verantwortlich. Da heißt es genau auf die Vertragsbedingungen schauen: Oft ist darin nur von einer einmaligen Gehsteigreinigung zum Saisonende die Rede, und das reicht nicht wirklich. Man müsste dann trotzdem Strafe zahlen, wenn Streusplitt liegen bleibt.

Sonstige Verunreinigungen auf dem Gehsteig, von nassem, rutschigem Laub bis zu tierischen Hinterlassenschaften, muss grundsätzlich derjenige entfernen, der sie zu verantworten hat (also zum Beispiel der Hundehalter). Tut er es aber nicht, muss sich auch darum der Liegenschaftseigentümer kümmern und kann eventuell sogar haftbar werden, wenn jemand ausrutscht und stürzt.


Wer darf den Dachboden nutzen?

Unausgebaute Dachböden stehen meist im Miteigentum aller Hauseigentümer, ebenso wie beispielsweise das Stiegenhaus. Es kann aber auch sein, dass Sondernutzungsrechte am Dachboden bestehen. Angenommen, ein Zinshaus gehört zunächst einem Alleineigentümer, der dann Wohnungseigentum begründet und die Wohnungen der Reihe nach verkauft. „In solchen Fällen ist es üblich, dass sich der Verkäufer das ausschließliche Nutzungsrecht am Dachboden vorbehält, damit er ihn in weiterer Folge ausbauen und als Dachgeschoß-Wohnung verkaufen kann“, so Stephan Winklbauer, Partner bei Willheim Müller Rechtsanwälte.
Es kann aber auch sein, dass einzelne Miteigentümer ausschließliche Nutzungsrechte an Teilen des Dachbodens haben, etwa weil ihnen die Wohnungseigentümergemeinschaft gewisse Flächen zur alleinigen Benutzung vermietet oder verliehen hat. Manchmal gibt es dort sogar für jeden Eigentümer einen eigenen Bereich – ähnlich wie die Kellerabteile. Nun schränken heute zwar feuerpolizeiliche Vorschriften die Möglichkeiten, etwa alte Möbel am Dachboden zu lagern, stark ein. Das heißt aber nicht, dass dadurch auch das Nutzungsrecht an dem betreffenden Raum verloren gegangen ist. 
Selbst ohne ausdrückliche Vereinbarung können solche Rechte Einzelner entstehen. Zum Beispiel, wenn in einem Mietshaus einzelne Mieter mit Wissen des Hauseigentümers den Dachboden oder Teile davon zum Wäschetrocknen benützen. Oft gibt es darüber auch mündliche Absprachen, die nirgends dokumentiert sind. „Wenn für die Dachbodennutzung ein gesondertes Entgelt bezahlt wird, kann sogar schlüssig ein Mietvertrag über diese Flächen zustande gekommen sein“, so Winklbauer.

  

Was ist die Flächenwidmung?

Wo innerhalb des Gemeindegebietes darf gebaut werden und wo nicht? Und wenn man bauen darf, dann welche Art von Gebäuden – Wohnhäuser, Büros, Gewerbe-, Industriebetriebe? Welche Flächen sind für Straßen, Rad- und Gehwege vorgesehen, welche als Erholungsgebiete und welche für landwirtschaftliche Nutzung?- Informationen wie diese finden sich im Flächenwidmungsplan der jeweiligen Gemeinde. Wie der Name schon sagt, widmet er bestimmte Gebiete für bestimmte Nutzungsarten. Er hat damit auch viel Einfluss auf den Wert der betroffenen Liegenschaften; Grund genug für den Fiskus, künftig mitnaschen zu wollen, wenn es durch Umwidmungen zu Wertsteigerungen kommt ("Umwidmungssteuer").

Der Wertzuwachs kann auch wirklich beträchtlich sein, wenn zum Beispiel aus einem Acker plötzlich Bauparzellen werden. Deshalb kommt es auch immer wieder zu spekulativen Käufen von Grünland in der Umgebung von Ortschaften. Und zu Begehrlichkeiten, dieses durch eine Änderung der Flächenwidmung kräftig „aufwerten“ zu lassen. Sogenannte Umwidmungsanträge, die sich auf den Websites mancher Gemeinden finden, haben allerdings gewisse Ähnlichkeiten mit einem Brief ans Christkind: Man darf sich zwar was wünschen, hat aber keinen Anspruch darauf, es auch zu bekommen. Denn rechtlich sind Flächenwidmungspläne Verordnungen, die nach allgemeinen Gesichtspunkten der Raumordnung gestaltet werden müssen und nicht nach den Interessen einzelner Betroffener. Auch im umgekehrten Fall – wenn die Gemeinde von sich aus eine Umwidmung plant, über die man als Grundeigentümer nicht glücklich ist – hat man zwar ein Recht zur Stellungnahme, aber keine Parteistellung im Verfahren. Bei wertmindernden Rückwidmungen steht einem lediglich – unter bestimmten Voraussetzungen – ein Entschädigungsanspruch zu. 

 

Gehört meine Eigentumswohnung wirklich mir?

Faktisch ja – im streng juristischen Sinn aber doch nicht so ganz. Als Wohnungseigentümer hat man einen Miteigentumsanteil am ganzen Haus beziehungsweise an der Liegenschaft,  an der Wohnung selbst aber „nur“ ein ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht. Genau genommen sind also alle Wohnungen – wie auch die allgemeinen Liegenschaftsteile – Eigentum aller Wohnungseigentümer gemeinsam. Das hat auch praktische Auswirkungen: Man darf mit seiner Wohnung eben doch nicht alles tun, was man will. Zum Beispiel darf man nicht ohne Weiteres einen Balkon zubauen oder die Loggia verglasen, ohne die anderen Miteigentümer zu fragen. Es kommt dabei darauf an, ob dadurch das äußere Erscheinungsbild des Hauses beeinträchtigt würde.

Man hat auch eine Instandhaltungspflicht, und klarerweise ist alles tabu, was die Bausubstanz schädigt oder berechtigte Interessen anderer Wohnungseigentümer verletzt. Und sogar bei an sich erlaubten Veränderungen innerhalb der eigenen vier Wände kann man auf die Kooperation der anderen Wohnungseigentümer angewiesen sein. Nämlich dann, wenn man dafür eine behördliche Bewilligung braucht – etwa von der Baubehörde – und diese wiederum die Zustimmung aller Miteigentümer der Liegenschaft voraussetzt. In einem solchen Fall dürfen die anderen zwar ihre Einwilligung nicht verweigern, aber viel Spaß beim Einholen aller Unterschriften! Hier kann es sogar passieren, dass man zu Gericht gehen muss, um fehlende Unterschriften durch einen richterlichen Beschluss ersetzen zu lassen. 

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