Kurze Spekulationsfrist bei indirekt gehaltenen Immobilien

29.01.2012 | 16:36 |  Von Lukas Andreaus (Die Presse)

„Immo-KG“: Der Unabhängige Finanzsenat widerspricht der strengeren Finanzamtspraxis und schont vermögensverwaltende Personengesellschaften.

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Linz. Hält eine natürliche Person Grundstücke im Privatvermögen, können diese im Regelfall nach Ablauf der Spekulationsfrist von derzeit zehn Jahren einkommensteuerfrei veräußert werden. Grundstücke sind unbebaute und bebaute Grundstücke (inklusive Gebäude), Eigentumswohnungen und das Baurecht. Ein Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist löst bis zu 50 Prozent Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn aus. Das Gleiche gilt grundsätzlich, wenn Privatstiftungen Immobilien veräußern (allerdings unterliegen sie einer Körperschaftsteuer von 25 Prozent statt 50 Prozent Einkommensteuer). Für „andere Wirtschaftsgüter“ gilt die kurze einjährige Spekulationsfrist.

Steuerlicher Durchblick

Personengesellschaften (Offene Gesellschaft, Kommanditgesellschaft oder GmbH & Co KG) werden im Steuerrecht als transparent behandelt. Das bedeutet: Veräußert eine Kommanditgesellschaft ein Grundstück, wird der Veräußerungsgewinn bei den dahinterstehenden Gesellschaftern der KG besteuert. Eine steuerliche Sonderform der Personengesellschaft ist die vermögensverwaltende Personengesellschaft. Dazu gehören Personengesellschaften, die nur eigenes unbewegliches Vermögen (Grundstücke) verwalten.

Veräußert ein Gesellschafter Anteile an einer solchen „Immo-KG“ (nicht zu verwechseln mit Immobilienfonds), ist die Praxis der Finanzverwaltung bisher, dass der Gesellschafter (anteilig) direktes Immobilienvermögen veräußert. Durch die Immo-KG wird also de facto durchgeschaut. Es gilt die lange zehnjährige Spekulationsfrist. Dies wurde nun durch den Unabhängigen Finanzsenat (UFS) anders beurteilt.

Die A (offensichtlich eine Privatstiftung) veräußerte im Jahr 2007 eine im Jahr 2005 angeschaffte Beteiligung an der vermögensverwaltenden H-KG. Die H-KG hatte den Unternehmensgegenstand der Errichtung und langfristigen Vermietung eines Bürogebäudes. Zunächst versteuerte A, der in den Einkommensteuerrichtlinien festgeschriebenen Praxis der Finanzverwaltung folgend, einen Spekulationsgewinn (Veräußerung KG-Anteil innerhalb der langen zehnjährigen Spekulationsfrist für Immobilien).

Anteilsverkauf steuerfrei

Mit unterschiedlichen Argumenten berief aber A in der Folge gegen die Festsetzung der steuerpflichtigen Spekulationseinkünfte: Bei der Veräußerung eines Anteiles an der vermögensverwaltenden H-KG solle nicht die lange zehnjährige, sondern die kurze einjährige Spekulationsfrist für „andere Wirtschaftsgüter“ zum Tragen kommen. Damit wäre der Anteilsverkauf steuerfrei geblieben. Das Finanzamt widersprach wenig überraschend mit Verweis auf die ständige Verwaltungspraxis, womit der Unabhängige Finanzsenat zu entscheiden hatte.

Wenngleich einige der Berufungsgründe des Steuerpflichtigen ins Leere liefen, verhalf doch ein wesentliches Argument A zum Erfolg: Das Vermögen von KGs steht nicht im Miteigentum, sondern im Gesamthandeigentum der Gesellschafter. Oder anders formuliert: Der Gesellschafter der KG hält über sein Mitgliedschaftsrecht keine bestimmte Quote am Gesellschaftsvermögen der KG (gegenständlich einen aliquoten Anteil am Bürogebäude).

Der Erwerb und die Veräußerung des KG-Anteils ist gerade nicht als Grundstücksgeschäft, sondern als Geschäft über „andere Wirtschaftsgüter“ zu werten und somit einkommensteuerneutral, wenn die Veräußerung nach Ablauf von einem Jahr ab Anschaffung des KG-Anteils erfolgt.

Dem Steuerpflichtigen wurde recht gegeben. Die Veräußerung eines Immo-KG-Anteils kann nach Ablauf der kurzen einjährigen Spekulationsfrist im Privatvermögen steuerfrei erfolgen.

In seiner Urteilsbegründung stütze sich der UFS, mit Blick über die Grenze, auf die ständige Rechtsprechung des deutschen Bundesfinanzhofs (BFH) zu der vergleichbaren deutschen Rechtslage. Der BFH war bereits in den 1990er-Jahren zu einem ähnlichen Ergebnis gelangt. Die Ansicht ist auch mit dem Transparenzprinzip bei Personengesellschaften in Einklang zu bringen. Die anteilige steuerliche Zurechnung zum Beispiel von Immobilieneinkünften an die Gesellschafter ist dann erforderlich, wenn die H-KG selbst veräußert (hätte). Gegenständlich hat die Gesellschafterin A ihren H-KG-Anteil veräußert, weshalb eine anteilige Zuteilung des Vermögens nicht erforderlich war.

Nebenbei hat der UFS naturgemäß zutreffend festgehalten, dass die Einkommensteuerrichtlinien als Praxisauslegungsbehelf des Finanzministeriums zum Einkommensteuergesetz für den UFS (Anmerkung: genauso wenig wie für den Verwaltungsgerichtshof) keinerlei Bindungswirkung haben.

Spekulationsfrist vor Abschaffung

Bei der derzeitigen Gesetzeslage bedeutet die Entscheidung des Unabhängigen Finanzsenats eine Besserstellung hinsichtlich der Exitstrategien von vermögensverwaltenden Immo-KGs gegenüber direkt gehaltenem Immobilienvermögen. In der politischen Diskussion wird aktuell über eine Abschaffung der Spekulationsfrist für direkt gehaltenes Immobilienvermögen diskutiert. Die vorliegende UFS-Entscheidung könnte damit noch weiter an An- und Aufsehen gewinnen; noch dazu, weil sie auch für vermögensverwaltende „Wertpapier-KGs“ von großer Bedeutung sein dürfte.Mag. Dr. Lukas Andreaus ist Steuerberater bei LeitnerLeitner
in Linz.

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1 Kommentare

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Die GZ der besprochen UFS-Entscheidung lautet RV/1060-W/09. Dieser Fall wurde im aktuellen UFSjournal (Heft 1/2012 Seite 22) noch ausführlicher dargestellt, insbesondere die BFH-Judikatur.
Dr. Angela Stöger-Frank
Leitung UFS-Evidenzbüro

Schlagzeilen Recht

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