Der Einheitswert ist falsch, aber nicht das System

18.03.2012 | 18:36 |  CHRISTOPH RECHBERGER (Die Presse)

Mit dem geplanten Stabilitätsgesetz wird die Neufestsetzung der Einheitswerte im Agrarbereich um ein Jahr vorgezogen. Aber auch beim sonstigen Grundvermögen wäre eine baldige Aktualisierung geboten.

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Wien. Der Einheitswert ist aktuell auch in der Politik ein brisantes Thema. Kürzlich kündigte Wirtschaftsminister Reinhold Mitterlehner die Anhebung der Einheitswerte an reale Marktwerte an; dieser Forderung widersprachen Finanzministerin Maria Fekter und auch der Bauernbund. Nun haben sich die Regierungsparteien im geplanten Stabilitätsgesetz 2012 darauf geeinigt, im Agrarbereich die längst überfällige Hauptfeststellung vom 1. Jänner 2015 auf 1. Jänner 2014 vorzuverlegen. Eine nähere Auseinandersetzung mit dem Thema zeigt, dass es dazu auch beim sonstigen Grundvermögen (v.a. Einfamilienhäuser, Wohnungen, Betriebsgrundstücke, Zinshäuser) keine sinnvolle Alternative gibt.

Um eine Bemessungsgrundlage für Steuern zu erhalten, ist bei Liegenschaftsvermögen eine Umrechnung in einen Geldwert erforderlich. In Österreich sieht das Bewertungsgesetz für Grundvermögen besondere Bewertungsvorschriften vor, deren Kern der Einheitswert bildet. Dieser steuerlich festgesetzte Grundbesitzwert wurde vom Verfassungsgerichtshof (VfGH) in den letzten Jahren immer wieder überprüft.

Das Einheitswertverfahren ist ein pauschaliertes Bewertungsverfahren mit dem Zweck, Grundvermögen zu bestimmten Stichtagen mit verbindlicher Wirkung für einen längeren Zeitraum und mehrere Steuern festzustellen. Der Einheitswert bildet derzeit die Bemessungsgrundlage insbesondere für die Grundsteuer, die Grunderwerbsteuer und die Grundbuchseintragungsgebühr. Darüber hinaus orientieren sich in der Land- und Forstwirtschaft die Buchführungsgrenzen und die Pauschalierungen dieser Betriebe in der Einkommensteuer am Einheitswert.

Der VfGH erachtete im Zusammenhang mit der Erbschafts- und Schenkungssteuer, der Stiftungseingangssteuer und zuletzt der Eintragungsgebühr die Anknüpfung an die Einheitswerte als gleichheitswidrig und unsachlich: 2008 führte dies zur Aufhebung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, im September 2011 wurde die Verwendung der Einheitswerte für die Berechnung der Eintragungsgebühr im Fall unentgeltlicher Grundstückserwerbe für verfassungswidrig erklärt. In seinem 2010 ergangenen Erkenntnis zur Grundsteuer hat der VfGH das Anknüpfen an die historischen Einheitswerte für „noch verfassungsrechtlich unbedenklich“ erachtet. Auch zur Grunderwerbsteuer sind im Zusammenhang mit dem Einheitswert bereits Beschwerden beim VfGH anhängig.

 

Es herrscht akuter Reformbedarf

Angesichts der Breitenwirkung der genannten Steuern und Gebühren besteht kein Zweifel, dass beim gesamten Einheitswertsystem Reformbedarf herrscht. Im Urteil zur Eintragungsgebühr hat der VfGH eine Reparaturfrist bis Ende 2012 gesetzt; erfolgt keine Reform, müssten im Einzelfall die Verkehrswerte für verschenkte bzw. vererbte Grundstücke durch Sachverständige ermittelt werden, unzweifelhaft die teuerste und unpraktischste Variante.

Der Einheitswert eines Grundstücks wird vom Finanzamt durch Feststellungsbescheide gesondert ermittelt. Typisch für den Einheitswert ist, dass die Feststellung immer zu einem Stichtag (Hauptfeststellung) erfolgt. In Österreich fand die letzte Hauptfeststellung für land- und forstwirtschaftliches Vermögen zum 1.Jänner 1988 statt, für sonstiges Grundvermögen (einschließlich Betriebsgrundstücke) zum 1. Jänner 1972; bei Letzteren wurden die festgestellten Einheitswerte dreimal, zuletzt ab 1.Jänner 1982, angehoben (Fortschreibung).

Obwohl das Bewertungsgesetz eine solche Hauptfeststellung in Zeitabständen von je neun Jahren vorsieht, ist Faktum, dass beim sonstigen Grundvermögen seit 40 (!) Jahren keine neuerliche Hauptfeststellung erfolgte. Diese Unterlassung hat zur Konsequenz, dass aktuell weiterhin die Einheitswerte aus dem Jahr 1972 pauschal aufgewertet um 35 maßgebend sind.

Folge dieser Unterlassung ist, dass die Einheitswerte inzwischen als Zufallsgröße anzusehen sind, die mit dem aktuellen Grundstückswert nichts mehr zu tun haben. Nahezu alle einschlägig Befassten sind sich einig, dass deshalb aktuell der Einheitswert (auch wenn dieser verdreifacht wird) nur einen Bruchteil des Verkaufs- bzw. Verkehrswertes ausmacht. Ein besonders krasses Beispiel bietet der dem Erkenntnis des VfGH, das zur Aufhebung der Erbschafts- und Schenkungssteuer geführt hat, zugrunde liegende Anlassfall: Der Verkehrswert der vererbten Liegenschaften betrug 3,5 Mio. Euro, der dreifache (!) Einheitswert hingegen bloß 6322 Euro.

Im Agrarbereich hat der Gesetzgeber mit der im geplanten Stabilitätsgesetz 2012 angeordneten Vorverlegung der nächsten Hauptfeststellung auf 1. Jänner 2014 bereits reagiert. Der Gesetzgeber sollte sich aber auch bei sonstigem Grundvermögen bei der Reformierung vom Gedanken verabschieden, „schnell und billig“, etwa durch eine nochmalige Vervielfachung der aktuellen Einheitswerte, zu einer verfassungskonformen Lösung zu gelangen. Weil der Wert der Grundstücke im Zeitablauf durch ganz (regional, aber auch individuell) unterschiedliche Faktoren beeinflusst wird, verbietet sich aus gleichheitsrechtlichen Überlegungen daher etwa eine Anhebung der Einheitswerte durch pauschale Anhebung oder Vervielfachung (etwa mit dem Faktor zehn).

 

Eine vernünftige Methode

Damit soll aber keineswegs einer Abschaffung des Einheitswertsystems das Wort geredet werden. Weder aufgrund verfassungsrechtlicher Anforderungen noch aus verwaltungsökonomischen Überlegungen gibt es einen Grund, das vernünftige Einheitswertsystem zu verlassen bzw. auf dessen Fortführung zu verzichten. Ganz in diesem Sinn hat auch der VfGH klargestellt, dass nicht das System der Einheitsbewertung als solches infrage zu stellen sei. Auch hat er wiederholt festgehalten, dass die Absicht des Gesetzgebers, einen unwirtschaftlichen Verwaltungsaufwand zu vermeiden, aus der Sicht des Gleichheitssatzes – in Grenzen – ein anzuerkennendes Motiv bildet; durch die jahrzehntelange Unterlassung der Neubewertung wurde diese Grenze aber überschritten.

Unbestritten ist, dass die Heranziehung der Einheitswerte eine massive Verwaltungsvereinfachung bei der Bemessung der eingangs genannten Abgaben bewirkt. Sie bietet die einzige Möglichkeit eines vorhersehbaren, wertnahen, einfachen, kostensparenden und raschen Steuer- und Gebührenbemessungsverfahrens. Selbst der VfGH räumt ein, dass die Anknüpfung an den Einheitswert der Verwaltungsökonomie dient und eine individuelle Ad-hoc-Wertermittlung durch Sachverständige für Zwecke der Erhebung der Steuern und Gebühren in vielen Fällen unverhältnismäßig teuer wäre.

Damit das Einheitswertverfahren als verwaltungsökonomisch vertretbares Bemessungsverfahren aber den aufgezeigten Bedenken Rechnung trägt, wird der Gesetzgeber nicht umhinkommen, die bereits für 1982 vorgesehene und wiederholt verschobene Aktualisierung der Einheitswerte beim gesamten Grundvermögen und nicht nur im Agrarbereich rasch durchzuführen, wenngleich diese Maßnahme mit beträchtlichem Verwaltungsaufwand verbunden ist. Um zukünftige Probleme der Nichtaktualisierung hintanzuhalten, könnte man flankierend den Einheitswert innerhalb großzügiger Hauptfeststellungszeiträume einer Wertsicherung unterstellen. Bei der Beurteilung des mit einer Neubewertung verbundenen Aufwands und somit der Kosten wird man zu berücksichtigen haben, dass ein aktualisierter Einheitswert Bemessungsgrundlage für mehrere Steuern für einen längeren Zeitraum ist.

Mag. Rechberger ist selbstständiger Rechtsanwalt in Wien.
kanzlei@rechberger-anwalt.at

("Die Presse", Print-Ausgabe, 19.03.2012)

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2 Kommentare
Gast: Dale Cooper
19.03.2012 21:40
1 0

Nicht alles in einen Topf ...

Der Beitrag übersieht den großen Unterschied zwischen grundstückswertbasierenden Abgaben und den Einheitswerten beim Wohnhaus, bei der Wohnung etc (zB für die Grundsteuer) und der auf landwirtschaftlichen Einheitswerten basierenden einkommensteuerlichen Vollpauschalierung.

In der Landwirtschaft soll der Einheitswert grob den Ertrag widerspiegeln, den der Bauer über 18 Jahre objektiv aus dem Boden holen kann. Das wird sich in die letzten Jahren und Jahrzehnten nicht sonderlich dramatisch verändert haben. Aber das System hat sich geändert: Der EU-Beitritt und der Wechsel zum Direktsubventionssystem haben die Ertragsorientierung des (zum 1.1.1988 zuletzt festgestellten) Einheitswertes zumindest in Frage gestellt, die zT irrationalen Zu- und Abschläge bei der Vollpauschalierung führen zu Doppelbegünstigungen und der der zu niedrige Pauschalierungssatz von 39% erfasst nicht einmal annähernd den Unternehmerlohn, der ja der Besteuerung unterliegen sollte.

Eine bloße Anpassung der Einheitswerte in der Landwirtschaft genügt daher wohl nicht, um die Vollpauschalierung aus der derzeitigen latenten Verfassungswidrigkeit rauszuholen. Vielmehr müsste das System der Vollpauschalierung von Grund auf überdacht werden!

Re: Nicht alles in einen Topf ...

Als ehem. Bewertungsstellenleiter möchte ich das Folgende anmerken.
Die Vervielfältigung mit 18 soll das Kapital darstellen, von dem der Ertrag stammen würde. Dies entspricht einer Verzinsung von 5.5...%, die nicht mehr realistisch sind. Angepasst wäre der EW (Einheitswert) höher.
Die Ermittlung des Ertragswertes ist bei landw. und forstw. Besitz verschieden.
Durch Bodenschätzung und Berücksichtigung der örtlichen wirtschaftlichen Ertragsbedingungen kommt eine objektive Betriebszahl. Für einen Hauptvergleichsbetrieb wird diese mit 100 festgelegt und dazu ein entsprechender Hektarsatz, derz. Euro 2.289,1943. Auch dieser könnte korrigiert werden.
Da aus Gleichheitsgründen Bearbeitung durch entlohnte Arbeitskräfte unterstellt wird, kann nur ein fiktives und kein reales Einkommen ermittelt werden.
Beim Ertragswert des Forstes ist das Alter des Bestandes, und damit die Schlagreife berücksichtigt. Seit der Erklärung zur letzten Hauptfeststellung können wesentliche Änderungen eingetreten sein. Die Daten müssten für alle Betriebe neu erhoben werden.
Der Personalstand ist das Problem. Zur Bearbeitung von rd. 7.000 Akten land-u. forstw. und 30.000 Grundvermögen sind an meinem ehem. Amt nur mehr Beamte eingesetzt.
Falls Ihnen mit weiteren Erläuterungen gedient ist: kloi@direkt.at

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