Es gab zuletzt weniger Transaktionen, im Schnitt stiegen die Preise weiter an. Experten bezweifeln, dass der Preisauftrieb im selben Tempo weitergehen wird. Billiger wird das Wohnen aber kaum werden.
Wien. Auf dem heimischen Immobilienmarkt findet eine Trendwende statt: Die Preise steigen zwar noch weiter (zumindest im Schnitt), es gibt aber weniger Transaktionen. Laut dem Immobilienspiegel des Maklernetzwerks Remax, der auf Grundbuchdaten basiert, wechselten im ersten Halbjahr österreichweit 37.300 Immobilien den Besitzer, um 14 Prozent weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Zum Teil erklären die Remax-Experten das mit Sondereffekten im Vorjahr: Die im April des Vorjahres eingeführte Steuer bei Immobilienverkäufen bewog einige Immobilienbesitzer dazu, Verkäufe vorzuziehen, um der Steuer zu entgehen. Ein Effekt, der heuer fehlte.
Doch gibt es auch nachhaltige Ursachen: Alle beiden großen Zielgruppen für Immobilien (Eigennutzer und Anleger) haben nachgelassen. „Unsicherheitsgefühle bezüglich Arbeitsplatz und Einkommen bei jungen Paaren und Jungfamilien führen oft dazu, dass diese den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses nach hinten verschieben“, erklärt Remax-Geschäftsführer Bernhard Reikersdorfer in einer Aussendung. Viele zögen als Zwischenlösung eine Mietwohnung vor.
Und die Anleger hätten sich inzwischen ausgiebig mit Immobilien eingedeckt und würden sich wieder an den Börsen umsehen. „Die Schmerzgrenze scheint auch bei Wohnungen erreicht“, meint Reikersdorfer. „Die Anleger sind nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen.“
Jene Objekte, die dann doch verkauft wurden, erzielten allerdings noch einen deutlich höheren Preis als vor einem Jahr. Der Gesamtwert der gehandelten Objekte ging um elf Prozent auf 7,227 Mrd. Euro zurück und damit weniger deutlich als die Zahl der Verkäufe (14 Prozent). Das bedeutet, dass die Käufer pro Immobilie tiefer in die Tasche gegriffen haben.
Salzburg am teuersten
Die Remax-Zahlen basieren auf Grundbuchdaten. Demnach kosteten verbücherte Wohnungen im Schnitt 2356 Euro pro Quadratmeter, um 8,2 Prozent mehr als im Vorjahr. Wien erlebte die stärksten Preissprünge mit 19 Prozent auf 2868 Euro. Teuerstes Pflaster ist das Bundesland Salzburg, wo man pro Quadratmeter 3148 Euro zahlt. Am billigsten kommt man im Burgenland mit 1586 Euro davon.
Einfamilienhäuser verteuerten sich demnach um 4,2Prozent auf durchschnittlich 186.432 Euro. Wer sich ein Haus in Wien zulegen will, muss im Schnitt 427.162 Euro bereitstellen, im Burgenland findet man mit 93.665 Euro das Auslangen.
Grundstücke haben sich hingegen verbilligt. Kosteten sie im Vorjahr noch 56 Euro pro Quadratmeter, waren es im ersten Halbjahr 47 Euro (auch hier ist Wien mit durchschnittlich 247 Euro das teuerste Pflaster). Laut den Remax-Experten liegt der Hauptgrund für den Preisrückgang darin, „dass im Vergleich zum Vorjahr wesentlich weniger Grundstücke in den oberen Preisklassen verkauft wurden“. Denn Grundstücke sind als Geldanlage weniger interessant geworden: Im Gegensatz zu Wohnungen werfen sie keine Rendite ab, man kann allenfalls auf Wertzuwächse hoffen. Doch Baugrundstücke ohne Bauverpflichtung seien rar geworden, auch die Immobiliensteuer wirke sich in diesem Bereich negativ aus.
Wer die Hoffnung hegt, bald auch Wohnungen in Ballungszentren wieder billiger zu bekommen, dürfte enttäuscht werden. Es gebe viel mehr Parameter, die in Wien für steigende Preise sorgen, als solche, die den Markt bremsen könnten, meinen die Experten der Wiener Privatbank: Für steigende Preise sorgten das Bevölkerungswachstum in Wien, die hohe Zuwanderung, die historisch niedrigen Kreditzinsen, die steigende Zahl an Unternehmensgründungen und die Scheidungsrate, die trotz Rückgang auf einem hohen Niveau verharre.
Als bremsende Faktoren könnten sich die steigende Arbeitslosigkeit und der Rückgang der privaten Wohnbaukredite auswirken. Anlegern, die primär auf Werterhalt aus sind, rät Helmut Hardt, Direktor der Wiener Privatbank, sich in den Bezirken innerhalb des Gürtels sowie in Hietzing, Penzing, Währing, Döbling, aber auch Liesing umzusehen. Dort seien die Preise hoch und dürften das auch bleiben, mit starken Steigerungen (vor allem bei den Mieten) dürfe man aber nicht rechnen.
Wer auf höhere Renditen Wert legt, könnte es in den Bezirken Margareten, Favoriten, Meidling, Rudolfsheim-Fünfhaus, Ottakring oder Brigittenau versuchen. In Margareten, dem fünften Wiener Gemeindebezirk, gab es laut der Onlineplattform FindMyHome.at die stärksten Preisanstiege bei den Mieten: Die Angebotsmieten sind seit einem Jahr um die Hälfte auf über 15 Euro (brutto, also inklusive Steuern und Betriebskosten) pro Monat und Quadratmeter hochgeschnellt. Allerdings dürfte der steile Preisanstieg in Margareten auch mit den zahlreichen Neubauprojekten zu tun haben, die dort auf den Markt gekommen sind. Solche lassen sich zu höheren Preisen vermieten als ältere Objekte.
Profis verkaufen eher
Aber wie lange können die Immobilienpreise noch weiter steigen? „In den Ballungsräumen – vor allem in Wien – dürfte nicht mehr viel Luft nach oben sein“, meinte Manfred Url, Generaldirektor der Raiffeisen Bausparkasse, anlässlich der Präsentation einer Umfrage zum Thema Wohnen (siehe Artikel unten). Für eigene Wohnzwecke würde er jetzt schon noch eine Immobilie kaufen, meinte er, als Veranlagung aber eher nicht: Die Renditen der Vorsorgewohnungen seien schon sehr niedrig, für stark steigende Mieten gebe es keinen Raum mehr.
Professionelle Immobilieninvestoren kehren dem heimischen Markt jetzt eher den Rücken. „Sie verkaufen in Wien und kaufen in Berlin“, sagt Url. Diejenigen, die jetzt etwa von der Immofinanz Zinshäuser kaufen, seien vor allem Freiberufler mit sehr viel Geld auf der hohen Kante.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 12.08.2013)
