Immobilienpreise steigen schneller als Mieten

(c) Clemens Fabry
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Um ihr Geld vor der Inflation zu schützen, stürzen sich die Anleger auf Immobilien. Billiger dürften diese nicht werden, doch sie werfen auch nicht mehr viel ab.

Wien. Wohnungskäufer müssen tiefer in die Tasche greifen als vor einem Jahr: Wer in Wien eine neue Eigentumswohnung kauft, muss dafür erstmals mehr als 3000 Euro pro Quadratmeter hinlegen. Im Durchschnitt. In sehr guter Innenstadtlage zahlt man 8600 Euro– also fast dreimal so viel. Das geht aus dem jüngsten Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer hervor, der am Dienstag in Wien präsentiert wurde.

Vermietet man diese Wohnungen weiter, erhält man für die Durchschnittswohnung auf dem freien Markt 100 Euro Miete pro Jahr und Quadratmeter (8,25 Euro pro Monat). Das entspricht 3,3 Prozent des Kaufpreises. Für die Luxuswohnung darf man mit 180 Euro pro Jahr (15 Euro im Monat) rechnen. Das wären zwei Prozent des Kaufpreises– weniger als die gegenwärtige Inflationsrate.

Alte Wohnungen werfen mehr ab

Zwar lässt sich die Eigenkapitalrendite mit Fremdfinanzierung und Steuervorteilen deutlich heben (umgekehrt wird sie von den mindestens zehn Prozent Extraspesen beim Kauf, den laufenden Reparaturkosten und etwaigen Leerständen angeknabbert). Auch sind gebrauchte Eigentumswohnungen um einiges günstiger als neue– in Wien etwa um ein Drittel, während die Unterschiede bei der Miete geringer ausfallen.

Doch der Trend, dass sich die Kaufpreise vor allem in den Ballungszentren schneller verteuern als die Mieten, reißt nicht ab. Verglichen mit dem Vorjahr haben sich neue Wiener Eigentumswohnungen um sechs Prozent verteuert, für gebrauchte Wohnungen muss man mit 1929 Euro pro Quadratmeter um neun Prozent mehr hinlegen als vor einem Jahr.

Auch in Salzburg, dem teuersten Bundesland, g

ab es kräftige Preissprünge: Neue Eigentumswohnungen kosten dort 3043 Euro pro Quadratmeter, um 4,6 Prozent mehr als vor einem Jahr, gebrauchte Wohnungen kosten 1844 Euro, ein Plus von 4,5 Prozent. Im Vergleich dazu sind die Mieten in Wien um 2,87 Prozent und in Salzburg um 2,96 Prozent gestiegen. Das ist nicht in allen Bundesländern so: In Niederösterreich etwa haben sich die Mieten stärker verteuert als die Eigentumspreise. Niederösterreich liegt aber kaum im Visier der Anleger.

Die Ursache für die starken Preissprünge in den Ballungszentren sieht Thomas Malloth, Fachverbandsobmann der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer, in der Angst vor Inflation. Die Anleger investierten lieber ins Grundbuch statt ins Sparbuch. Das könnte die Preise vor allem in Wien in den nächsten Jahren um weitere zehn bis zwanzig Prozent antreiben. Vereinzelt– in Teilen Wiens, Tirols und Vorarlbergs, wo die Käufer Renditen unter der Inflationsrate in Kauf nehmen, erkennt der Experte eine Überhitzung.

Platzen dürfte die Blase in absehbarer Zeit aber nicht. Nicht nur die Anleger stürzen sich auf Immobilien– auch die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum wächst– dank Zuzug in die Städte, Zuwanderung, höherer Scheidungsraten und Nachlassen der Bautätigkeit.

Zentrale Lage ist teuer

Grundsätzlich gilt: je zentraler die Lage, desto niedriger die Rendite. Das zeigt sich auch bei den Wiener Zinshäusern, für die man zwischen 1,5 Prozent (Innenstadt) und sieben Prozent (teilweise in den Außenbezirken) erhält. Das geschieht nicht ohne Grund: In Randlagen kann die Rendite deutlich zurückgehen, wenn die Wohnung bzw. das Zinshaus häufig leer stehen. In zentralen Lagen kann sie dagegen deutlich steigen, wenn Altmieter ausziehen und man von einem neuen Mieter höhere Preise verlangen kann.

Was Sie beachten sollten bei... einem Immobilienkauf

Tipp 1

Gute Lage, wenig Ertrag. Je besser die Lage, desto höher sind die Kaufpreise in Relation zur Miete. Der Grund: Häuser in Randlagen stehen häufiger leer und die Mieten steigen auch nicht so stark. Bei Häusern in guter Lage ist die Wahrscheinlichkeit, dass man von einem neuen Mieter mehr verlangen kann als vom alten, höher.

Tipp 2

Rendite. Die Rendite gibt Auskunft darüber, wie hoch die Mieterträge pro Jahr in Relation zum Kaufpreis sind. Doch Vorsicht: Zum Kaufpreis kommen meist Zusatzkosten in Höhe von etwa zehn Prozent dazu. Auch Leerstände können die Rendite schmälern. Mit Fremdfinanzierung und Steuervorteilen lässt sich die Rendite verbessern.

Tipp 3

Steigende Preise. Wohnen wird in Österreich teurer– sieht man von einigen Bezirken im Waldviertel und in der Steiermark ab. Auch wenn Immobilien für Anleger nicht viel abwerfen, dürfen Käufer kaum darauf hoffen, dass die Blase platzt und die Preise sinken. Mangels Alternativen trennen sich Immobilienbesitzer derzeit ungern von ihren Häusern.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 08.06.2011)

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