Immobilien: Sicherheit sticht Ertrag

Immobilien Sicherheit sticht Ertrag
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Um ihr Geld zu retten, stecken es viele Anleger in Grund und Boden - auch dann, wenn sie wenig oder gar keine Rendite bekommen.

Wien. Grundstücke, Goldbarren und Schweizer Franken haben zwei Eigenschaften gemeinsam: Sie bringen (fast) keinen laufenden Ertrag, und sie gehen dennoch weg wie die warmen Semmeln. „Viele Leute glauben den Beteuerungen der Notenbanken nicht, dass ihr Geld sicher ist“, stellt der Salzburger Immobilienmakler Alexander Kurz fest. „Sie wollen einfach ihr Geld loswerden.“ Also kaufen sie Grundstücke im innerstädtischen Bereich um bis zu 1300 Euro pro Quadratmeter und hoffen auf die Wertsteigerung. Der Durchschnittspreis für Baugrundstücke in Salzburg-Stadt ist laut dem jüngsten Immobilien-Preisspiegel der Wirtschaftskammer gegenüber dem Vorjahr um zehn Prozent auf 662 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Ähnliche Steigerungen gab es auch in Wien Döbling auf 1002 Euro.

Doch nicht nur in guten Lagen, auch österreichweit haben Baugrundstücke mit 4,4 Prozent die höchste Preissteigerung unter allen Immobilienarten erfahren. Und nicht alle kaufen, um darauf ihr Heim zu errichten. Die Nachfrage wird auch von Anlegern in die Höhe getrieben.

Für die Kinder kaufen

Dass Grundstücke kein Geld abwerfen, stört die Käufer wenig. „Viele wollen es später für die Kinder nutzen“, stellt Kurz fest. Manchmal stehe ein Haus darauf, das man vermiete und später abreiße. Doch auch bei Ertragsobjekten (also Immobilien, die man vermiete) stünden die Sicherheit und die Wertsteigerung im Vordergrund. Einen Run auf Ferienimmobilien sieht Kurz indes keinen: „Ferienimmobilien sind etwas, das man will oder nicht will.“ Sie allein zu Anlagezwecken zu kaufen, wäre in wirtschaftlich schwierigen Zeiten riskant.

Viele sehen das nicht mehr so: „Wenn man auf Kredit kauft, ist das natürlich hoch riskant“, sagt der Makler Georg Spiegelfeld. Wer aber 600.000 Euro zur Verfügung habe, stecke diese nicht selten in eine Ferienwohnung am Wörthersee. Gefragt sind innerhalb Österreichs auch Kitzbühel oder das Salzkammergut, im Ausland Mallorca, Kroatien oder die Karibik. Dort mache man selbst Urlaub, und dazwischen vermiete man die Wohnung oder lasse sie von einer Agentur vermieten. Für die Wohnung am Wörthersee könne man bis zu 300 Euro am Tag erhalten. Freilich für maximal vier Monate pro Jahr, mit hohem Leerstandsrisiko und Nebenkosten für Agentur und Reinigung. Die Rendite dürfte also kaum höher ausfallen als bei „normalen“ Mietwohnungen. Dafür könne man auf Wertsteigerung setzen. „Die Immobilie muss aber wirklich in guter Lage liegen, also möglichst direkt am See und nicht irgendwo im Hinterland“, schränkt Spiegelfeld ein.

Auch so mancher Fonds macht sich das gestiegene Interesse Wohlhabender, das Angenehme (Urlaub) mit dem Nützlichen (Anlage) zu verbinden, zunutze. So kann man, wie berichtet, um 150.000 oder 300.000 Euro Mitglied des britischen „Hideaways Club“ werden: Dafür erwirbt man Anteile an einem Unternehmen, das Luxusvillen von der Schweiz bis Bali hält. Dort kann man abwechselnd selbst urlauben (für vier bis acht Wochen muss man weitere 8000 bis 16.000 Euro pro Jahr hinlegen). Laufende Erträge gibt es nicht. Dafür könne man mit sechs bis sieben Prozent Wertzuwachs pro Jahr rechnen, verspricht Raf Breuls, beim Hideaways Club für das Business Management in Europa zuständig. Zumindest erhielten das bisher jene, die aussteigen wollten, weil man dank der starken Nachfrage immer einen neuen Investor gefunden habe. Auch sei ein gleichzeitiger Preiseinbruch bei Ferienimmobilien in aller Welt unwahrscheinlich.

Kommt es dennoch dazu, bleibt einem nur, diese Phase auszusitzen und bis dahin seinen Urlaub zu genießen. Eine Wertanlage im engeren Sinn sind Ferienimmobilien nicht. Wer welche hat, kann damit auch Geld verdienen– durch Vermietung oder späteren Verkauf. Darauf angewiesen sollte man aber nicht sein.

Rendite niedrig, Wertsteigerung fiktiv

Ähnliches gilt für Wohnungen, auch wenn man dort stabilere Erträge erwarten darf: Der Run auf Zinshäuser und „Vorsorgewohnungen“ hat die Kaufpreise in den vergangenen Jahren deutlich stärker steigen lassen als die erzielbaren Mieten. Kauft man eine neue Eigentumswohnung in Wien in durchschnittlicher Lage und vermietet sie auf dem freien Markt, kommt man unter Heranziehung der Daten des Immobilien-Preisspiegels auf 3,3Prozent Mietrendite im Jahr.

Berücksichtigt man, dass zum Kaufpreis noch Nebenkosten von etwa zehn Prozent dazukommen, schmälert das die Rendite ebenso wie laufende Erhaltungskosten oder vorübergehende Leerstände. Für die Miete fällt schließlich noch Einkommensteuer an (die durch die Abschreibung etwas gemildert wird). Hat man die Wohnung nur gekauft, um sein Geld in Sicherheit zu bringen und nach 30 Jahren beim Verkauf eine schöne Wertsteigerung zu erzielen, kann dieses Konzept aufgehen. Kauft man auf Kredit, hat man zwar Steuervorteile (auch die Kreditzinsen kann man als Verlust geltend machen), aber auch ein Risiko: Steigt die Inflation, erhöht die Notenbank normalerweise auch die Zinsen. Dann zahlt man höhere Kreditraten, erhält aber bestenfalls zeitverzögert eine höhere Miete. [iStockphoto]

Was Sie beachten sollten bei... Immobilien

Tipp 1

Selbst nutzen. Wer mit eigenem Geld Haus oder Wohnung erwirbt, um sie selbst zu nutzen (und zwischenzeitlich zu vermieten), den dürften Preisrückgänge oder mangelnde Mietnachfrage nicht so schrecken. Ist man auf die Miete angewiesen, um den Kredit zu bedienen, findet man derzeit nicht mehr so leicht günstige Immobilien.

Tipp 2

Zinsen und Inflation. Steigt die Inflation, erhöht die Notenbank häufig die Zinsen, um die Teuerung zu bekämpfen. Für Kreditnehmer bedeutet das steigende Kreditraten. Mit der Inflation sollten zwar auch die Mieteinnahmen steigen– das tun sie für gewöhnlich aber erst mit Zeitverzögerung. Zu knapp sollte man also nicht kalkulieren.

Tipp 3

Rendite. In den vergangenen Jahren sind die Kaufpreise für innerstädtische Immobilien stärker als die Mieten gestiegen. An reiner Mietrendite (jährliche Mieteinnahmen am Kaufpreis) erhält man in Wien kaum noch drei Prozent. Die Käufer hoffen auf steigende Mieten und Werte. Beides ist keineswegs sicher.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 12.08.2011)

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