Die Preise stiegen im Vorjahr weiter, die Renditen sanken, und die Zahl der Bezirke, in denen man im günstigsten Fall Häuser unter 1000 Euro pro Quadratmeter bekommt, schrumpft stetig.
Wien/B.l. Es gebe Investoren, die schon seit Jahren auf einen Knick bei den Zinshauspreisen warten, berichtete Eugen Otto von Otto Immobilien am Dienstag bei der Präsentation seines jüngsten Zinshausmarktberichts. Sie wurden auch im Vorjahr enttäuscht: Die Preise stiegen weiter, die Renditen sanken, und die Zahl der Bezirke, in denen man im günstigsten Fall Häuser unter 1000 Euro pro Quadratmeter bekommt, schrumpft stetig. Eine Überhitzung wollen jedoch die wenigsten Experten erkennen. Der Zuzug in die Ballungszentren sei ungebrochen, zudem wachse die Zahl der Singlehaushalte.
Vor sinkenden Immobilienpreisen brauche man sich also kaum zu fürchten, meint etwa Oliver Brichard, Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wiener Wirtschaftskammer. Zwar seien die Preise zuletzt stärker gestiegen als die Mieten, was eine geringere Rendite bedeute. Doch erhalte man derzeit auf dem Sparbuch auch kaum höhere Zinsen.
Knappes Angebot
Die Renditen, die Anleger für Wiener Zinshäuser erhalten, liegen innerhalb des Gürtels selten über vier Prozent, in der Innenstadt muss man sich häufig mit weniger als zwei Prozent begnügen. Die Käufer lassen sich von den niedrigen Renditen nicht abschrecken. „In Berlin kauft man Rendite, in Wien Sicherheit“, sagte Richard Buxbaum, Leiter Wohnimmobilien und Zinshäuser bei Otto Immobilien. 780 Mio. Euro haben Investoren im Vorjahr in insgesamt 600 Wiener Zinshäuser gesteckt, wie aus dem jüngsten Zinshausmarktbericht von Otto Immobilien hervorgeht, um zehn Prozent mehr als vor einem Jahr. Fast die Hälfte der Zinshäuser ging an Private, sie waren für ein Fünftel des Transaktionsvolumens zuständig. Bei ihnen handelt es sich um Freiberufler, Unternehmer, und sie kommen zunehmend auch aus dem Ausland, etwa aus Deutschland, der Schweiz oder Russland.
Die Zahl der Transaktionen dürfte noch etwas steigen, da noch nicht alle Kaufverträge online abrufbar sind. Den Spitzenwert aus dem Jahr 2009 dürfte man aber nicht erreichen. Damals wechselten Zinshäuser im Gesamtwert von mehr als einer Milliarde Euro den Eigentümer. Der Grund, warum es nicht mehr so viele sind, ist das geringe Angebot. Die Zahl der Wiener Gründerzeithäuser schrumpfe jährlich um ein Prozent (derzeit gibt es etwa 15.100), berichtet Buxbaum. Auch werden weniger verkauft. Wer ein Zinshaus hat, trennt sich nicht mehr so gern davon.
Meist mit Eigenkapital bezahlt
Die Änderung bei der Immobilienbesteuerung könnte das Geschäft aber beleben, hofft Otto: Da man seit Anfang April bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nur noch 25Prozent statt 50Prozent Vermögenszuwachssteuer zahlen müsse, würden sich die Eigentümer leichter von ihren Häusern trennen. Die meisten Käufer bezahlen mit Eigenkapital. Fast die Hälfte der Häuser kostet weniger als eine Million Euro, für fünf Prozent mussten die Käufer mehr als zehn Millionen Euro hinlegen.
Vor dem Kauf eines Zinshauses sollte man nicht nur auf die Rendite und die möglichen Erhaltungskosten achten, sondern auch auf die Höhe der Miete. Die meisten Zinshäuser unterliegen dem Mietrechtsgesetz. Liegen die Mieten über dem Richtwert (dieser beträgt in Wien derzeit etwa fünf Euro pro Quadratmeter, für gute Lage und Ausstattung kann man Zuschläge verlangen), kann es passieren, dass die Mieter eine Herabsetzung fordern. Das kann die Rendite deutlich schrumpfen lassen.
Was Sie beachten sollten bei... Immobilieninvestments
Tipp1
Reale Werte. Zinshäuser und Wohnungen sollen vor Geldentwertung schützen, da die Mieten mit der Inflation mitsteigen sollten. Doch sind die Preise von Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen als die Inflation, haben also schon einiges vorweggenommen. Wer jetzt kauft, darf nicht auf hohe Rendite hoffen.
Tipp2
Kosten. Zinshäuser gibt es ab 500.000 Euro, für fünf Prozent mussten die Käufer dagegen mehr als zehn Millionen Euro hinlegen. Die meisten Anleger haben das Geld und kaufen zu einem hohen Anteil mit Eigenmitteln. Seinen letzten Notgroschen sollte man nicht in ein Zinshaus stecken: Häufig kommen Erhaltungskosten dazu.
Tipp3
Alternativen. Wohnungen erhält man schon um 200.000 Euro. Bei Vorsorgewohnungen ist die Rendite aber oft noch geringer als bei Zinshäusern. Dagegen sind Immobilienaktien relativ günstig. Doch zeichnet sich bei diesen momentan kein Aufwärtstrend ab. Auch haben Anleger in den vergangenen Jahren damit viel Geld verloren.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 25.04.2012)