In den CEE-Staaten gibt es praktisch keinen sozialen Wohnbau. Daher wächst vor allem in den Städten das Problem, dass viele hochpreisige Appartements gebaut werden, während es für die Masse zu wenige Wohnungen gibt.
Der Wohnbau in Mittel-, Ost- und Südeuropa (CEE/SEE) liegt nach wie vor weit unter westeuropäischem Niveau. In den Hauptstädten boomt der Wohnungsneubau zwar seit einigen Jahren, er fokussiert aber fast ausschließlich auf das gehobene Preissegment. Das betonte der frühere Sonderkoordinator des Südosteuropa-Stabilitätspaktes Erhard Busek. Eine Problematik besteht darin, dass in vielen CEE-Staaten das System der freien Marktwirtschaft "in purstem Sinne gegriffen" hat.
Halb so viele Wohnungen wie in Österreich
In Ungarn, Polen oder der Slowakei werden jährlich nur halb so viele Wohnungen fertig wie im EU-Durchschnitt oder Österreich, sagte Wolfgang Amann, Geschäftsführer des "Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW)". Die Zahlen in Rumänien, Bulgarien oder der Ukraine liegen noch deutlich darunter.
Das große Problem dabei sei, dass mittlere und untere Einkommensschichten massiv unterversorgt bleiben. Die Marktpreise für Eigentumswohnungen in den CEE-Hauptstädten liegen heute auf westlichem Niveau und sind teils höher als in Wien, hieß es. Dem stehen Durchschnittsgehälter gegenüber, die in Polen, der Slowakei und Ungarn bei einem Viertel, in Rumänien, Bulgarien und der Ukraine bei rund einem Zehntel des österreichischen Durchschnitts liegen.
Landflucht verschärft Problematik
Neben dem Fehlen des sozialen Faktors in den CEE-Marktwirtschaften herrsche auch ein Stadt-Land-Gefälle "wie in Entwicklungsländern", so Busek. Die Migration der Landbevölkerung in die Metropolen oder nach Westeuropa und das Blühen des Bürobaus würden dies oft vergessen lassen, meinte der frühere ÖVP-Vizekanzler und übte an dieser Stelle Kritik an westeuropäischen Investoren in CEE. "Keine Schiene geht Richtung sozialen Wohnbau."
Ein weiteres Problem bestehe darin, dass die EU in puncto Wohnbau "keine Zuständigkeit" habe. Verschärft werde dies durch den hohen Altwohnungsbestand (Plattenbauten) bzw. durch fehlende Initiativen zur Stadterneuerung.
Österreichische Initiativen exportieren
Im Rahmen österreichischer Initiativen soll das heimische Modell für leistbaren Wohnbau nach Montenegro, Rumänien und Albanien exportiert werden.
Das IIBW empfiehlt nun CEE-Ländern die Implementierung von PPP-Wohnungssektoren (Public Private Partnership). Dabei erfüllen private Wohnungsunternehmen im rechtlichen Rahmen eines "PPP-Wohnungsrechtsgesetzes" einen öffentlichen Versorgungsauftrag, indem sie leistbare Wohnungen bereitstellen.
Bisher keine gesetzliche Basis
Die gesetzliche Basis fehle bisher, so Amann. Die Finanzierung soll etwa mit Kapitalmarktdarlehen, Eigenkapital der PPP-Wohnungsunternehmen oder mit Hilfe von Investitionsbanken oder Fonds geschehen.So hat das IIBW gemeinsam mit dem holländischen Fonds DIGH (Dutch International Guarantees for Housing) die Initiative einer "Housing Finance Agency for Countries in Transition" (H!FACT) für Montenegro entwickelt. Diese Wohnungsfinanzierungsagentur soll Nettomieten unter zwei Euro pro Quadratmeter ermöglichen. "Damit müsste es gelingen, dem Mietwohnbau zum Durchbruch zu verhelfen", so Amann.
Neues Wohnrecht in Rumänien
Eine weitere Initiative ist der Gesetzesentwurf für ein neues Wohnrecht in Rumänien. Österreichische und rumänische Experten unter der Federführung des IIBW haben eine Ausschreibung des Bautenministeriums in Bukarest gewonnen und sechs Gesetze (ein Rahmengesetz und fünf Gesetze zu den Themen Miete, Wohnungseigentum, Bewirtschaftung, Förderung) ausformuliert. Ein Schwerpunkt liegt auf dem PPP-Wohnrechtsgesetz.
In Rumänien bestehe seitens der Industrie ein großes Interesse an "Company Housing" (Werkswohnungen), so Amann. "Die Firmen (auch österreichische, Anm.) wollen ihren Mitarbeitern günstige Wohnungen zur Verfügung stellen", meinte der IIBW-Geschäftsführer. Einige der Entwürfe sollen noch vor den Wahlen im November durchs Parlament gehen, so Amann.
(APA)