Immobilien: Sind Wohnungen zu teuer?

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Die Preise für Immobilien sind im Zuge der Finanzkrise stark gestiegen. Die Nationalbank hält Wohnimmobilien in Wien für um 23 Prozent überbewertet. Doch Makler geben Entwarnung.

Wien. Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) ließ am Dienstag mit einer brisanten Statistik aufhorchen: Nach ihren Angaben gibt es in Wien bei Wohnimmobilien eine anhaltende Überbewertung.

Im zweiten Quartal 2014 lag die Überbewertung bei 23 Prozent. Wien ist dabei eine Ausnahme. Im restlichen Österreich gibt es keine Überbewertung, stellt die Nationalbank fest. Doch was bedeutet das? Sollen sich in Wien potenzielle Käufer von Eigentumswohnungen zurückhalten, weil möglicherweise die Preise sinken werden? Und ab wann liegt eine Überbewertung vor?

Dazu muss man zunächst die Berechnungsmethode der Nationalbank verstehen. Das Institut ermittelt einen sogenannten Fundamentalpreisindikator für Wohnungen. Dieser setzt sich aus verschiedenen Teilindikatoren zusammen.

Berücksichtigt werden unter anderem die Rentabilität von Immobilieninvestitionen, die Leistbarkeit von Wohneigentum sowie Zusammenhänge zwischen dem Immobilienmarkt und der gesamten Volkswirtschaft.

Der Fundamentalpreisindikator gibt die prozentuelle Abweichung der aktuellen Immobilienpreise von ihrem Fundamentalwert an. Für Wien zeigt dieser Indikator die bereits genannte Überbewertung um 23 Prozent (siehe Grafik).

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„Kein Anlass zur Sorge“

Diese Erhebungsmethode ist umstritten. „Wir sehen keine Überbewertung in dieser Form“, sagt Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer vom Immobilienmakler-Netz Remax Austria. Auch für Michael Pisecky, Fachgruppenobmann der Wiener Immobilien- und Vermögenstreuhänder, besteht kein Anlass zur Sorge.

Reikersdorfer und Pisecky betonen, dass man bei den Wiener Immobilienpreisen die langfristige Entwicklung sehen müsse. So habe es zwischen den Jahren 1999/2000 und 2007 fast keine Bewegung auf dem Immobilienmarkt gegeben. Erst seit Beginn der Finanz- und Wirtschaftskrise sei die Nachfrage deutlich gestiegen.

Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Viele Anleger haben wegen der Krise ihr Vermögen in Immobilien investiert, weil diese als besonders sicher gelten. Auch das niedrige Zinsniveau hat zum Immobilienboom beigetragen.

Doch mittlerweile pendeln sich die Preise auf ein vernünftiges Niveau ein. Für die nächsten Jahre sehen die Immobilienmakler auf dem Wiener Markt eine moderat steigende und stagnierende Preisentwicklung.

„Keine Blase bei Immobilien“

Damit gleichen sich die Wohnungspreise aus langfristiger Sicht immer mehr dem Fundamentalwert an, sagt Pisecky. Massiv fallende Preise seien in Wien allerdings nicht zu erwarten. „Denn wir haben in Österreich keine Immobilienblase“, so Pisecky.

Schließlich habe es in Österreich nie ein Überangebot an Immobilien gegeben wie beispielsweise in Spanien. Zudem sei in Österreich der Immobilienboom nicht kreditgetrieben gewesen.

Grundsätzlich betonen auch die Nationalbank-Experten, dass man zwischen den verschiedenen Immobilienarten unterscheiden muss. In Wien entwickelten sich die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen zuletzt rückläufig. Völlig anders sieht die Lage bei gebrauchten Eigentumswohnungen aus. Diese haben sich vom zweiten Quartal 2013 bis zum zweiten Quartal 2014 um 7,5 Prozent verteuert. Spürbar gefallen sind dagegen seit Beginn dieses Jahres die Preise für Einfamilienhäuser.

Laut Nationalbank-Angaben gibt es noch einen anderen Trend: Immer mehr private Haushalte nehmen einen Wohnbaukredit auf. Im Juli 2014 gab es bei Wohnbaukrediten ein Wachstum von 3,4 Prozent. Dies dürfte mit dem niedrigen Zinsniveau zusammenhängen. So ist der durchschnittliche Zinssatz für Wohnbaukredite zuletzt auf 2,31 Prozent gefallen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 17.09.2014)

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