Wohnungsverkäufer werden zur Kasse gebeten

Wien/B.l. Nun ist es beschlossene Sache: Wer Immobilien verkauft, die vom Verkäufer nicht als Hauptwohnsitz genutzt wurden, zahlt künftig auch bei einer Veräußerung nach zehn Jahren Steuern. Die Änderungen im Detail:

1. Ab wann gelten die neuen Bestimmungen?

Sie gelten für alle Verkäufe ab dem 1.April 2012. Wer Immobilien verkauft, die er nicht selbst als Hauptwohnsitz genutzt hat, zahlt für einen etwaigen Verkaufsgewinn Steuern. Dabei gelten unterschiedliche Regeln für Immobilien, die man ab dem 1.April 2002 erworben hat (hier fallen 25Prozent Steuer auf den Gewinn an) und solche, die man schon länger hat (hier wird pauschal ein Gewinn von 14Prozent angenommen, man zahlt also 3,5 Prozent vom Verkaufserlös).

2. Wie hoch ist die Steuer künftig bei Immobilienverkäufen?

25 Prozent für die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Das ist eine Verbesserung für jene, die ihre Immobilien kürzer als zehn Jahre hatten. Sie mussten die Gewinne bisher mit dem Einkommensteuersatz versteuern. Eine Verschlechterung ist es für jene, die Immobilien länger als zehn Jahre im Privatbesitz hatten. Sie blieben derzeit steuerfrei.

3. Muss man auch beim Verkauf des Hauptwohnsitzes Steuer zahlen?

Nein. Hat man das Haus oder die Wohnung zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt (oder fünf Jahre lang innerhalb der letzten zehn Jahre), ist bei einem Verkauf keine Vermögenszuwachssteuer zu bezahlen. Dasselbe gilt auch für selbst hergestellte Gebäude. Verkauft man solche, zahlt man nur für den Grund Steuern, nicht aber für das Gebäude.

4. Wird beim Gewinn die Inflation berücksichtigt?

Teilweise. Geplant ist, dass es nach zehn Jahren zu einem Inflationsabschlag von 2,5 Prozent pro Jahr kommt. Dieser Abschlag darf aber höchstens 50 Prozent ausmachen. So will man eine Besteuerung der Substanz verhindern. Auch Aufwendungen, die man für Instandsetzung und Herstellung geleistet hat, reduzieren den Gewinn. Das gilt etwa für die Neuerrichtung von Gebäuden oder für Verbesserungen. Reine Instandhaltungskosten (für laufende Wartung und Reparaturen) sollen dagegen nicht berücksichtigt werden.

5. Wie ermittelt man den Gewinn von „Altbeständen“?

Hat man eine Immobilie vor dem 1.April 2002 erworben, wird bei einem Verkauf angenommen, dass man einen Gewinn von 14 Prozent erzielt hat. Man zahlt also 3,5 Prozent vom gesamten Verkaufserlös.

6. Was passiert, wenn der Gewinn tatsächlich niedriger war?

Auf Antrag des Steuerpflichtigen kann bei Altbeständen auch der tatsächliche niedrigere Wertzuwachs versteuert werden.

7. Wann wird die neue Umwidmungssteuer schlagend?

Sie gilt für Grundstücke, die während der Behaltedauer von Grünland zu Bauland umgewidmet wurden. Umwidmungen vor dem 1.Jänner 1988 sind nicht betroffen. Sonst gilt: Hat man ein Grundstück vor dem 1.April 2002 erworben, und wird es während der Behaltedauer umgewidmet, wird bei einem Verkauf ein Gewinn von 60 Prozent angenommen, und man muss 15 Prozent Steuer vom Verkaufserlös abführen. Es sei denn, man kann einen niedrigeren Wertzuwachs nachweisen. Hat man das Grundstück ab 1.April 2002 erworben, werden 25 Prozent des Veräußerungsgewinns besteuert.

8. Welche Regeln gelten bei vererbten Immobilien?

Dazu waren am Freitag noch keine Details zu bekommen. Bisher wurden bei unentgeltlich erworbenen (vererbten und geschenkten) Grundstücken für die Berechnung der Spekulationsfrist die Besitzzeiten des Erblassers und des Erben zusammengerechnet: Haben die Eltern ein Haus etwa vor zwölf Jahren erworben und es vor zwei Jahren vererbt, wäre das ein „Altbestand“, bei dessen Verkauf 3,5 Prozent Steuer vom Verkaufserlös anfielen. Haben die Eltern das Haus zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt, könnte es der Erbe sofort steuerfrei verkaufen. Bei Schenkungen müsste man selbst zwei Jahre im Haus gewohnt haben, um es steuerfrei veräußern zu können.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 11.02.2012)